探索与调整（1992-1999）
1997年 亚洲经济危机
PART 1
发展 历程
1992年 邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 掀起了房地产开发的高潮
1998年 1998 年中国的福利分房制度 终止，货币化分房方案正式启动。 1998 年 5 月 9 号，中国人民银 行出台了《住房贷款管理办法》。 1998 年以后，房地产进入了 平稳快速发展时期 。
2001年 投资投机狂潮开始出现 北京申奥成功 温州炒房团 中国正式成为WTO成员
2004年 房价大涨 房地产热潮从北 京上海一线城市 向内陆转移 2005年 走低回落 短暂低迷期 一季度房价上涨19.1% 3.26 国八条 4.27 新八条
2007年 疯狂暴涨 2007 年 上 海 汤 臣 天价 11 万 / 平米；北 京商品房预售均价 首次突破万元。 下半年，此前屡屡 收获甚微的宏观调 控终于让这只停步 下来的舞鞋放慢了 节奏，市场观望情 绪浓厚，房价企稳。
全面调整（2009-2015）
2014年 调控不再一刀切 双向和分类调控：调控不再一刀切了，而是根据不同地区、不同城市的不同市场形 态，实施不同的调控目标与方式。 保障性住房：“两会”政府工作报告中提出，加大保障性安居工程建设力度，加强 配套设施建设，提高大城市保障房比例。 不动产登记：《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》正式公布 政策松绑：限购退出；首套房认定标准调整；央行降息
全面调整（ 政策变迁 （ 2009-2015 2010） ）
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５ 0％，贷款利率不得低于基
准利率的１.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量；加快保障性安居工程建设。 2010年4月
PART 1
2007年9月
第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒 房行为。
发展 历程
2008年6月
再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调 至17.5%） 降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通
15%～17%。2005年2季度， 美国房价达到 峰值， 之后快速下滑，2007 年2 季度进入 负增长阶段，房价随之回落。
泡沫 分析
货币政策过于宽松， 导致流动性严重过剩。
金融创新监管不力， 肆意低客户房贷门槛。
新兴经济体大量资金涌入， 推高了房地产市场价格。
PART 1
国外房地产 市场泡沫分 析 ——西班牙
PART 1
国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从7月1 2002年5月 日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方 式进行公开交。 2004年4月 存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修 正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。
2008年9月
银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个 百分点； 财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实
2008年10月
购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政 府由“控制”向“救市”的态度转变。
1991年10月
导小组起草的《关于全面推行城镇住房制度改革的意见》,提出从改革公房低租金 着手,将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。
全面调整（ 政策变迁 （ 2009-2015 1992—1998 ））
1992年
颁布了《城市房地产市场估价管理暂行办法》、《商品住宅价格管理暂行办法》 等，使房地产市场交易和管理逐步走上法制化轨道。 全国人大常委会通过《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产方面的一个重 要基本法,标志房地产法律、政策体系建立起来。 国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，对进行城镇住房制度改革的根本 目的、基本内容以及近期的改革重点等作了原则规定。 中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律 依据，对房地产金融也是一大突破。 1998年5月9号，中国人民银行出台了《住房贷款管理办法》。 7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，
快速发展（2000-2008）
2002年 土地市场规范化政 策出台 招拍挂 2003年 地王现象出现 国 土 资 源 部 叫 停 别 2006年 继续上涨
4.28 再次加息 抑制需
求 5.17 国六条 密集的调控政策难以撼 动房价高攀
PART 1
墅供地，低密度住宅 成”抢手货“
发展 历程
2001年3月 降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房 公积金管理条例》。 国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（2002国土资源部 2001年7月 “11号”令）开始实施，助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、 拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，无意中成了房价上涨的助推器。
PART 1
发展 历程
2015年 政策宽松 降准降息 去库存
全面调整（ 政策变迁 （ 2009-2015 1980—1991 ））
1980年6月 中共中央、国务院批准了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行 住宅商品化政策 国务院颁布《城市私有房屋管理办法》第一部保护私有房屋所有权,规范房屋交易 的法规 国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行 1988年2月
发展 历程
萌芽阶段（1958-1991）
1978年 1988年 1988 年4 月，《 中华人民共和国 宪法》规定，土 地使用权可以依 法转让。
开始经济体制改革。同时 商品房理论慢慢开始突破。
1980年 1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提 倡个人建房买房”的设想。 9月北京市成立住房办公室。 1981年 深圳开始商品房试点。
2000 年世界股市陷入熊市后，人们纷纷将资金 投向见效快、收益高的房地产市场。2002 年西 班牙加入欧元区，货币更迭再次激发西班牙房 地产业的升温。2008 年金融危机来临后， 银行 信贷紧缩， 贷款利率提高， 政府债务成本上 升，失业率上升，西班牙房地产泡沫破灭。
泡沫 分析
外资大量涌入西班牙
经济发展过度依赖 房地产业
全面调整（2009-2015）
2010年 史上最严调控 成交锐减 新国十条 二套房提高首付比 例和贷款利率 2012年 调控持续 市场回暖
地方政策微调
房贷利率优惠 85折 销售回升 地王频现 保利 万科 泡沫破灭 鄂尔多斯 温州
暂停发放三套房及
PART 1
以上的住房贷款 楼市出现降价潮
移民增长过快推升 住房需求
长期宽松 的货币政策是房地产 泡沫产生的直接助推剂
PART 1
泡沫 分析
土地财政顽疾与税收 政策缺失是推高房价 的重要制度性因素 投资投机需求过度 膨胀是房地产泡沫 产生的重要诱因 居住型需求与实际 购买力是支持房地 产持续发展的基石
我国房地产是否存在泡沫？
泡沫是否严重？
发展 历程
2009年 需求重新释放 楼市火爆 四万亿政策刺激 成交量回升 全面回暖 房价普涨
2011年 调控深入 成交冰冻 新国八条 保障房 限购令 限价令 房产税试点
2013年 调控加强 市场反弹 新国五条 以房养老 地产金融化 万科入主徽商银行、恒 大地产购入华夏银行股 权、绿地集团入股上海 农商行等。 房企出海
我国房地产发展历程、 现状及未来发展趋势
2000级经济学 母庆旺
CONTENTS
1
国外房地产市场泡沫分析
我国房地产市场发展历程
2
3 4
我国房地产市场发展现状
我国房地产市场未来展望
国外房地产 市场泡沫分 析——日本
PART 1
20世纪80年代，日本房地产泡沫空前膨胀。 自1985 年起，日本地价暴涨，房价随之暴涨， 并持续到1991 年。 1991 年，日本央行开始限 制以土地作担保的融资总量，随后日本 房价开始暴跌，房地产泡沫破灭。
PART 1
发展 历程
1958年 从 1958 年 开 始 ， 房地产收归国有， 中国房地产从此 消失。 重点发展重工 业，还不存在 完全意义上的 房地产市场。
1986年 1986 年1 月，国 务院召开城镇住 房制度改革问题 座谈会
1989年 以“海南”房 地产泡沫破裂 为标志的中国 房地产严冬如 期而至 可以说，海南 房地产泡沫破 裂之后，中国 的房地产才在 阵痛中
1994年7月
PART 1
发展 历程
1994年7月
1997年5月
1998年7月
国发(1998)23号。进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设；停止住房实物 分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇 住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
全面调整（ 政策变迁 （ 2009-2015 2001—2006 ））
1990年5月
供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。 政策目 标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革。
1991年6月
国务院发布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》,在继续提出合理的 调整现有公房租金、出售公有住房的同时,强调实行新房新政策。 国务院召开全国第二次住房制度改革工作会议,随后批转了国务院住房制度改革领
发展 历程
根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土