某租赁合同项下争议仲裁案
一．主体
1.申请人：某物业管理有限公司
2.被申请人：某设备有限公司
本律师代理原告申请人某物业管理有限公司
仲裁机构：北京市仲裁委员会
二．争议事实
2009年4月6日，申请人与被申请人签订《租赁合同》，约定被申请人将库房及包括南侧地段在内的房屋、场地租赁给申请人使用。租赁期限为20年，自2009年4 月1日起至2029年3月31日止。双方还约定，年租金为30万元（指人民币，下同）。《租赁合同》还约定，在租赁期限内，若遇被申请人转让租赁物的部分或全部产权，被申请人和相对人要确保《租赁合同》的继续履行。另在同等受让条件下，申请人对本租赁物有优先购买权。双方还约定，《租赁合同》履行期间，如遇国家、政府整体规划、征地、拆迁或因国家对法规的修改等导致申请人不能使用租赁物的。被申请人应退还申请人未发生的租赁费用。同时，被申请人认可由申请人全权处理相关事宜，并由申请人自行享有全部赔偿或补偿款项。对此，被申请人不得以任何理由要求申请人或第三方向被申请人支付该赔偿或补偿款项。《租赁合同》签订后，申请人实际接收了租赁物，并于2009年4月 16日、2009年4月21日和2009年4月29日分三次向被申请人支付了两年租金，共计60万元。2011年1月21日，被申请人与北京市朝阳区住房和城乡建设委员会签订《协议书》，对被申请人所属化工路五号（东院）规划红线范围内土地及地上附属物实施拆迁补偿。该《协议书》约定一次性拆迁综合补偿补助费合计35071462.75元，其中房屋补偿款 31956545元，停产停业补偿款3051348元，搬家补助费63569.75元。前述款项已经由被申请人受领。
在申请人于2010年初了解到规划中的北京某建设可能要涉及《租赁合同》中房屋场地的征用拆迁后，即多次向有关部门了解情况，说明租赁状况等。2010
年10 月20日，在某建设单位通过招投标委托的北京某评估有限公司、北京某拆迁有限公司到申请人租赁场地入户调查时，申请人提供了与被申请人签订的租赁合同、场地平面图、被申请人的授权委托书等文件。但随后让人吃惊和遗憾的是，在拆迀补偿利益面前，被申请人竟置事实于不顾，书面声明申请人持有的委托书是伪造的，致使某建设委员会及北京某拆迀有限公司不再与申请人联系沟通有关拆迁补偿事宜。申请人的拆迁补偿的正当利益没有获得。
三．办案结果
本律师代理申请人参与该仲裁案后，代理申请人向北京市仲裁委员会提起如下仲裁请求：
1.申请人与被申请人签订的《租赁合同》真实、合法、有效；
2.由申请人享有因地铁7号线拆迁而发生的全部拆迁补偿款项3500 万元，被申请人返还申请人已领取的其中2900万元拆迁补偿款项；
3.被申请人与申请人继续履行《租赁合同》中未被占用部分的房屋、场地的租赁行为；
^ 4.本案仲裁费由被申请人承担。
被申请人主要答辩意见为
1，《租赁合同》并非被申请人真实意思表示。并
：
对《租赁合同》中被申请人加盖的公司印章提出异议，认为上述印章并非公司加盖；2,《租赁合同》关于申请人作为承租人享有全部拆迁补偿款的约定显失公平，不合常理。根据《租赁合同》的约定，申请人仅需缴纳两年60万元的租金，不但可以取得租赁物的经营使用权，还可以得到3500多万元的拆迁补偿款。申请人依上述条款获取的收益与其支出差距巨大，严重失衡，对被申请人非常不公平。同时，《租赁合同》约定在租赁期间内如被申请人转让租赁物，在同等条件下，申请人拥有优先购买权，而在租赁物遇有国家、政府整体规划、征地、拆迁或因国家对铁路法规的修改等导致其不能使用租赁物时，申请人却可以无偿享有全部赔偿或补偿款项，这明显是前后矛盾，没有道理。3,《租赁合同》第十一条第2款亦应因未经过被申请人董事会审议通过而被认定为无效。被申请人是国有资本参股公司，根据《企业国有资产法》第三十条和第三十一条的规定，国有资本参股公司转让重大资产，依照法律、行政法规以及公司章程的规定，由公司
股东会、股东大会或者董事会决定。该规定的目的就是为了防止国有资产流失。被申请人公司章程明确规定一切重大事宜由董事会决定。因此，在缺乏上述法定的审批程序及无偿转让拆迁补偿款损害众多债权人利益的情况下，该合同条款应依法认定无效。
本律师代理申请人对本案争议焦点问题也进一步发表了意见：1，对《租赁合同》中印章提出鉴定，鉴定结果均为真实，可以作为合同真实性的依据；被申请人实质是采取各种手段多次阻碍仲裁案件的审理进程。2,被申请人在《租赁合同》中处分的是其有权处分的自有民事权利，其对公司资产权益的处分行为不是处置企业国有资产，亦没有违反国有资产管理法的相关规定。3,被申请人在《租赁合同》上加盖公章的行为决定该合同的履行后果应由被申请人承担。《企业国有资产法》第七十一条和《公司法》第一百五十条并非效力性强制性规定，被申请人及被申请人的其他股东并不能因此主张争议合同无效。
最终，多次庭审后，仲裁庭部分支持了申请人的请求，申请人获得了1600万元的拆迁利益。
四．办案心得
对于合同类案件，尤其是在商事经济仲裁案中，对合同的理解，必须从整体到局部，再从局部到整体反复推敲，从而找到对案件有利的法理。