浅谈当前海南旅游房地产的营销策略【摘要】随着经济的复苏，海南房地产业摆脱了以前的“烂尾楼”，尤其是随着旅游产业的快速发展，海南的旅游产业脱颖而出，成为海南的支柱产业之一。
在扩大内需，促进就业和拉动经济发展等诸多方面起了重要的作用，国际旅游岛建设目标的提出更是加速了海南房地产的发展。
海南要健康稳定的发展旅游房地产业，就需要了解市场，组建人才队伍，注重营销策略，提高核心竞争力等。
【关键词】房地产 SWTO 发展状况营销策略1、了解旅游房地产的概念本人大致的了解了一下，广义上，所有与旅游结合的房地产都可以叫做旅游房地产；狭义上，旅游房地产是以旅游区域的自然景观，深厚的历史积淀，浓郁的文化气息等为开发机会，以优美的景观和良好的度假配套设施为依托，以本地区和本地区以外的人群为主要的销售对象的房地产项目旅游。
2、对海南房地产业市场SWTO的分析优势（strenght）海南省位于中国的的最南端，拥有各式各样的奇特的地貌景观，比如五指山，尖峰岭，中国雷琼世界地质公园等。
地处热带海岛季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，降水丰沛，四季如春，是适合众多老年人的养老圣地，也是冬季避寒的不二选择。
而且这里的名族特点明显，有些地方还保留着最原始的织布方式和生活面貌。
这里还有亚洲小姐选美赛事，博鳌亚洲论坛，吸引着全国甚至世界各地的人到此一游，人流量还是比较多的。
劣势（weakness）区域经济发展相对落后海南一直远离中国经济发展的中心，甚至难以有效地得到珠三角经济发展的辐射，还有上个世纪90年代初的房地产泡沫和21世纪初区域的经融危机则长期拖累了海南经济的发展机会（opportunity）（1）、是全国唯一全省范围内的经济特区，而且还在2010年确定了海南省国际旅游岛的建设，为促进旅游房地产的建设提供了很好的前景（2）、软硬件不断的完善，比如三亚的凤凰国际机场，海口的美兰国际机场，海南东环铁路，为全国甚至全世界的交流有了更好的条件威胁（threat）旅游房地产的建设，势必会对生态环境具有一定的破坏，也破坏了自然的生态资源，3、对海南旅游房地产的发展状况的分析3.1旅游房地产的“泡沫问题”过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系，尤其是旅游业是对突发事件毫无抵抗力而且很脆弱的产业，如一颗炸弹毁掉巴厘岛整个旅游产业。
还有很多的空置房和半拉子工程,这是对资源的浪费。
3.2旅游房地产的“群雄混战”旅游房地产这块大蛋糕已为人所知，但是如何下口，如何把它爽爽地将它吃下，却难倒了大批的投资商们。
其一是旅游房地产的开发经营模式上单一化，缺乏创新。
项目开发经营以旅游风景为幌子，照搬传统的住宅房地产开发模式，导致消费群体混战、毫无章法。
巨大的市场和高额的回报引来众多企业的争夺，但违规操作，误导消费者，甚至欺诈性销售、非法集资等各种恶性的牟利手段，造成旅游房地产市场的“陷阱”多多，失去了消费群体对市场的信赖和投资的信心。
3.3国家政策法规的限制我国旅游房地产处于起步阶段，相关法律法规不完善，限制了旅游房地产的健康发展。
出台的这些政策和法律法规总体上来说是好的，得到了社会一定程度的认可，但是没有人对这些政策及法律法规做过满意度的调查，究竟有多少人支持，多少人反对，不得而知。
而且这些文件都是短期行为，对整个房地产缺乏长远的规划和布局。
3.4旅游房地产人才的缺少海南旅游房地产市场的发展，从其战略和市场定位来看，需要开发数量众多，类型丰富和质量更优的产品。
着必然对高质量的旅游和房地产方面的人才提出更高要的需求。
然而，海南发展旅游房地产所需的人才数量、质量、和储备上还远远不能满足需求。
4、海南旅游房地产的营销策略关于旅游房地产的销售策略，有各式各样的策略，投资商抓住海南旅游岛的建设这个机遇，为了获得利益，盲目的开发各种各样的项目，最后的结果是房产资源过多，过多的空置房无法销售出去，资金无法收回。
开发一个项目，首先要研究项目的可行性，对项目有关的社会，经济和技术等方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能拟定的建设方案和技术方案进行认真的技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价，并在此基础上综合研究，论证建设项目的技术先进性、先进性、可靠性，经济合理性和有力性，以及建设可能性和可行性，由此确定该项目是否投资和如何投资，使之进入项目开发建设的下一阶段等结论性意见。
可行性研究之后，对项目进行投资决策，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。
项目决策正确与否直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏。
在项目策划和建筑设计阶段就应该明确项目可以销售部分和回笼资金的比例，将销售经营的负面作用降低到最低。
房地产的营销策略可从旅游房地产操作模式、品牌推动销售、人才队伍三个方面去执行，见解如下：4.1旅游房地产操作模式（1）自然景观依托型的房地产：旅游房地产地处资源覆盖的范围内或紧邻资源的旅游地产开发模式。
此种开发模式，利用自然资源是吸引游客的基础，现在很多的游客都是看着海南的坏境好，空气好，自然景观的优美慕名而来的，是旅游发展的前提，也是旅游地延长游客逗留时间，提高消费层次的条件。
如三亚福湾，位于三亚的海棠湾，项目地块形状窄长且垂直于海岸线，开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现场同周边项目实现区隔，具备极强的秒杀客户能力。
三亚福湾相关指标还有三亚半山半岛，它是目前三亚乃至整个海南岛销售而最大的房地产项目，它位于三亚鹿回头半岛，双面携小东海和鹿回头湾，沙滩优质且背山面海。
吸引了一系列高端酒店入驻，包括悦榕庄、世界酒店No.1的洲际酒店亚洲旗舰店；全亚洲最优秀的高尔夫球场鹿回头高尔夫球场（国际18洞，洞洞见海，洞洞全灯光）。
但此种模式的开发业会有不足之处，就是是景区的生态环境恶性化，景观凌乱化。
(2)分时度假的房地产：是指将酒店或度假村的房间的使用权分时段卖给多个客人，使用期限可以是十几年甚至是更长，顾客购买至少一个时段（例如一周）的使用权，此后每年在此巨大或度假村可免费享受所购买时段的住宿服务。
它最大的特色和吸引人之处在于它的分时度假交换形式，当某一年顾客决定不在其所购买了时段的酒店或度假村居住时，可以用拥有的时段去“交换”同属于一个交换网络中任一家酒店或度假村的另一时段，同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等一系列权益.同样，房地产的产权既然可以按空间面积进行划分，那么我们也可以把房地产产权同时按空间和时间分割出售，并精心设计，创建一个能在全国范围内进行自行选择住宿的系统，建立富有成效的业内联系，将全国各地的闲置房组成一个规模庞大的产权交换系统。
据统计海南的房产70~80%是岛外客购买，有的地方高达90%以上，也就是说高空置率已蔓延到全岛各地，畸高的空置率发出危险的信号。
九十年初发生在海南的房地产泡沫，给海南留下450多万平米的空置房，报建面积1600多万平米的“半拉子”工程，直到2006年底才全部基本处置完毕，整整花了十二年；而据海南省罗省长在中共海南省第五届委员会第十次会议上讲到，当前全省待售商品房450万平米，在建商品房2800多万平米，报建项目还有1200万平米，总共近4500万平米。
还有许多公司囤积大量的土地，已造成部分地区海防林及陆地原生态植被的严重破坏（这些海防林是我们的祖父辈留下的资源）；按2010年（国际旅游岛成立之年）的销售面积800多万平米，得用4年消化，如按2010年的销售面积500多万平米，得用8年才能消化完，更何况还有大量未来几年准备报建的，持续积累的高空置率一旦房地产出现危机时客户就会抛盘，对今后海南国际旅游岛的整体开发建设极为不利。
也就是说对这些空置房和半拉子工程进行合理的利用，不仅有利于海南经济的发展，还会带动各种产业的发展，不至于浪费资源，破坏海南的森林。
对旅游消费者来说, 购买旅游房地产产权所付出的支出远远低于入住酒店的费用, 更重要的是,旅游消费者从此拥有了一部分房产的产权, 该项开支属于投资而不是消费, 还可能拥有升值的空间,而享受到的服务却相差无几。
因此, 该项目的市场吸引力远远大于单纯的酒店住宿或是分时度假。
对房地产开发商来说, 旅游房地产项目能够盘活大量的积压房地产, 加快资金回收。
对地方政府而言,该项目一方面带动地方上的建筑、装饰行业发展,另一方面可以促进地区旅游业的进一步升温, 搞活地方经济, 增加财政收入。
根据近期的一项研究结果表明, 如果能够建立起一个百万名会员的中国本土的分时度假交换系统, 将直接拉动内需50～70亿元人民币, 间接拉动200～300亿元内需, 直接盘活300～500万平方米的存量房产, 并直接增加2万人的就业机会和间接增加10万个就业机会。
4．2品牌推动销售品牌来自于宣传，如果产品默默无闻，那么，根本就不会有人知道，那么销售就会受到阻碍。
房子应该都能够得到消费者的认可，有能够连续的成功基础在配合适当的品牌性广告则将可以达到最少的投入最大效果的品牌效应。
还有应该在项目开工时进行项目集中宣传，在招商新闻发布会上就开始商品登记工作，积累客户群体。
4.3组建人才队伍旅游房地产需要各类专业人才，房地产不仅仅是房地产，它所涉及的内容很多，所需要的知识也必须是很全面的，因此必须加快发展所需的人才队伍组建，如管理人员，销售人员等。
这样才有利于房产的销售，给投资商带来更多的利润。
结语从开发的环节看开发商投资旅游地产是一种固定资产投资，而固定资产投资通常认为是拉动地方经济增长的三驾马车之一，在消费者的环节来看，消费者购买房，一方面是为自己旅游消费的方便，另一方面旅游房地产和一般的房地产项目一样，具有保值增值的潜力，且增值空间较大，因此，对消费者来说，旅游房地产也是一种投资品，消费者在消费过程中还有可能同时获得资产的增值，对消费者来说是一种投资生财的方式，也是旅游房地产的魅力所在参考文献【】【】【】【】【】。