项目开发方案
一一、、项目整体策划项目整体策划项目开发产品定位策划项目开发产品定位策划受政府调控影响，高端户型的销售趋势下滑，而中低端经济型住房的市场供应量逐渐放大。

由于总价低，正逐渐吸引越来越多的成熟的或年轻的消费群体。

因此，我们认为本项目的主力产品应为经济型公寓，与周边的宋都房产和保利房产开发楼盘，共同形成具有较大规模公寓群。

消费人群定位消费人群定位按置业目的分按区域分第一目标：为投资及改善性购房者第一目标：下沙城原居住者第二目标：刚需及改善型购房者第二目标：外来人口与周边进城者第三目标：刚需自住购房者第三目标：市区及其他区块投资者按职业群分第一目标：临近商业地块从业人员第二目标：教职工第三目标：大学城留杭发展的毕业生第四目标：企业白领建筑风格定位建筑风格定位如今年的购买者，大都喜欢欧式的、美式的风格，随着购买群体素质的提高，喜欢的风格也越来越多样化。

应该讲，贴近现代人们的生活品味，将会是市场主导的产品线，应具有比较广阔的市场前景。

这种风格不过分拘泥于其是欧洲的、美式的，还是中国式的，而是多种建筑元素的综合，为我所用，满足消费群的需求，因此在设计上，集合竖向的装饰线条，塑造出几何线条明朗和色调明
快的建筑外立面，大胆地运用色彩的拼接、材质的联姻，表现出多种概念的主题，和缤纷、纯粹、休闲、素雅、简约的风格。

实现现代城市人们生活群体对个性和有品质生活的追求。

在空间内打造精致格局，采用全球采购的方式来实现定制化精装修标准。

东方和西方，古典和现代的设计元素，被运用到不同的主题设计里，不同的细节中；让居住其间的人们不断享受视觉与触觉的新意。

户型户型定位定位根据地块附近是大学城以及将建设的商业区的位置条件，下沙沿江生态居住区的趋势现金主要是“两室一厅”的为主，不管在选择质量和价格方面，对于下沙的人流的群体（年轻群体）来说，“两室一厅”是最合适的选择。

以下图示是近几年来下沙在受物业户型的分布：55887744012345678一室一厅二室一厅室三室一厅四室一厅下沙在售物业户型分布下沙在售物业户型分布.建议户型建议户型价格定位价格定位值得一提的是：项目均价13000元在下沙楼盘中毫无优势。

目前，下沙楼盘几乎都在降价促销，尤其是金隅观澜时代、世茂广场等单价几乎都在万元以下，唯一较之高价的盘也属于地力较好的下沙最中心的区块盘金沙湖1号公寓（均价17000-18000元）。

大家都知道，楼市动荡之时，只要下沙板块的楼盘价格有所
妥协波动，总能换来一定的成交量。

该盘前头的保利湾天地、世茂等盘屈膝降价才换来热销场面宋都晨光国际、保利江语海为代表。

宋都晨光国际在14500/平方米左右；保利江语海公寓面积在80-140平方米，1400/平方米，吸引大批年轻的人群，开盘销售后形势一直较好。

再根据消费人群主要是属于中高端消费水平，并且有大多数是外来人员，教师以及留杭的毕业大学生。

下沙板块下沙板块12月均价11239元/平米↓1.56%江干10月至12月。

同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。

本项目拟用42月时间，工期（38个月）：10月——12月，分二期开发。

第一期大约10月至12月，第二期01月至12月完成。

项目进度表项目进度表分期开发建筑类型及规模分期开发建筑类型及规模根据项目分期计划及各地块相关指标数据整理，可以得出分期开发的建筑类型及规模如下表（单位：平方米）小高层住宅高层住宅小计一期开发13900——13900二期开发——2750027500合计414002750041400项目进度开始。

五年后（即项目开始后的第8年）全部转售。

销售进度与价格销售进度与价格住宅销售进度住宅销售进
度序号销售时间合计(即转售年)1销售比例100%18%57%25%2销售面积(平方米)41400739223688103(即转售年)1销售比例100%(即转售年)1销售比例100%3.817%12.977%12.977%70.229%2销售个数(个)262103434184。