广东丰顺锦江美景城一期底商促销及招商方案2006年12月一、背景一期住宅300余户交房基本完成，多数业主赶在年前进行装修，争取年后入住。
提供给此部分群体满足日常生活需要的社区配套商业应该相应跟上，此时，一期底商推出时机已到。
在新区商业氛围不成熟的大环境下，怎样快速消化一期底商，盘活资金，是本阶段的重中之重。
针对项目地处新区，商业环境冷清的情况，必须运用切实有效的促销活动及招售并举的方式，在短时间内去化一期底商迅速回笼资金，并以此带动二期遛房的顺利推出。
二、客群分析有意向购买商铺的客群有：大部分是有外地收入的本地人、本地自营生意人以及一部分公务员。
本阶段商铺促销方案应该重点针对此部分群体进行展开。
三、商铺发展抗性1、项目周围配套设施不成熟；2、项目对面丰顺中学半封闭管理，校内社区商业配套成熟，分流店面消费群体；3、项目一期底商单价高，银行按揭较难办；4、一期住宅业主尚未完全入住，店面消费群体较薄弱；5、新区商业氛围不成熟。
四、经营业态1、业态选择根据项目地处新区以及商铺主要服务一期住宅业主的策略，选择业态主要把握以下几点原则：●项目地处新区，商业氛围冷清，目前尚无租金市场；●主要为本地较知名较有实力的自营小百货商家；●适当考虑专业化商街模式（如建材、家具等）；●消费对象为项目一期住宅人群以及居住在新区的居民；根据以上三点，本项目经营业态主要为：（1）沿街主力店主要设置在沿街的店面，如3#、5#的底商。
亮点在于引进专业餐饮商家（丰顺当地较少有成规模的餐饮机构）、实力较雄厚的超市连锁、药店连锁、建材超市或家具超市等，形成区域亮点，增加项目吸引力；一方面可以提升整体商业品质，形成市场影响力；另一方面能够有效创造新区的租金市场以及提升商铺的租金水平。
（2）内街便利店主要设置在面向小区的店面，引进本地自营的中型小百货商家，如理发店、电信缴费网点、裁缝店、早餐/夜宵店等，方便小区居民的日常生活需求。
2、招商方式由于项目地处新区，商业氛围不成熟，商铺尚无租金市场，如果以常规的收取租金方式招商，效果不明显，甚至可能造成商铺冻结的情况。
因此，在目前新区商业冷清的大环境下，要进行项目一期底商的招商，必须适当运用优惠政策以吸引商家的关注并促进其进驻。
考虑到实际情况，一期底商租金控制在10-20元/㎡之间。
（1）预交保证金，免租半年。
1、商家只需要预先交纳3000-5000元之间的进驻保证金，免收租金半年。
2、半年后，商家每三个月交纳一次租金及管理费。
3、如果进驻商家交纳保证金时一次性交纳半年租金，则免租期延长至一年。
4、租赁合同到期后，商家如不继续租用，可终止合同，开发商全额退还保证金。
5、合同期未满，如果商家要退租，开发商退还其交纳的余下部分租金，保证金作为违约金归开发商所有，不予退还。
（2）一次性交纳租金，免租一年。
1、商家一次性交纳3年租金，从第四年起，免收一年租金及半年管理费。
2、一次性交纳租金的商家，享有优先挑选一间备选商铺位置的资格。
3、租赁合同最少年限为5年。
3、经营方式（1）返租经营购买商铺的业主拥有商铺产权，但不直接进行自主经营，签订合同，全权委托开发商经营管理，业主只收取每年相应的投资回报金额，则开发商拥有约定年限里的商铺经营权、管理权及收益权。
（2）自主经营由购买商铺的业主自行经营店面，自负盈亏，定期交纳商铺管理费。
五、促销方案（一）购铺提前返还投资收益方案推广主题：旺铺抢购，提前收益。
时间：2007年1月起策略：用提前返还购铺业主前三年的投资回报收益的方式，即隐性降价，用短期的资金回报吸引意向客户的购买。
前提：1、购买商铺的业主必须与开发商签定《返租合同》，经营方式为返租经营。
（详细方式见上“经营方式”）2、预先估计商铺投资回报率。
假定投资回报年限为三年，商铺总售价为M。
根据投资回报率依次为第一年4%、第二年5%、第三年6%，则前三年的投资回报收益：4%M、5%M、6%M。
3、本司与开发公司确定一次性抵扣的投资回报收益额度。
4、本司销售部确定一期底商本阶段推出的备选店面位置，其中3#、5#楼底商来访者较多，可适当考虑。
主要流程：（二）过年购铺抽大奖促销方案推广主题：购铺送礼，红包连连，惊喜过年！时间：2007年2月1日至20日策略：用购买商铺即可参加抽奖的活动，主要是针对在外工作的回乡人士的销售，用新年购商铺抽大奖的形式，吸引并促进其快速下定。
前提：1、本司与开发公司确定抽奖的奖项设置，如购商铺送额度不等的优惠赠送或折扣以及具体促销金额。
2、促销金额直接从售价中扣除或抵扣，开发公司无须另外拨款。
3、本司确定一期底商本阶段推出的备选店面位置。
主要流程：（三）以租代售促销方案推广主题：预付定金，旺铺归您！时间：2007年1月起策略：用以租代售的方式，主要是针对经营户的销售，降低其经营门槛，促进其快速下定。
前提：1、本司与开发公司确定一期商铺租金，目前尚无租金市场，租金按老区市场价预估，定价不宜过高。
2、本司确定一期底商本阶段推出的备选店面位置，其中3#、5#楼底商来访者较多，可适当考虑。
主要流程：结束语以上是本司对锦江美景城一期底商的促销及招商方案，由于时间仓促，尚有需要改进之处，请见谅！更深层次的具体执行方案，在本方案提交之后，由现场项目总监与美景公司上级领导进一步商讨并最终确定，谢谢！企划部2006-12-21爱人者，人恒爱之；敬人者，人恒敬之；宽以济猛，猛以济宽，政是以和。
将军额上能跑马，宰相肚里能撑船。
最高贵的复仇是宽容。
有时宽容引起的道德震动比惩罚更强烈。
君子贤而能容罢，知而能容愚，博而能容浅，粹而能容杂。
宽容就是忘却，人人都有痛苦，都有伤疤，动辄去揭，便添新创，旧痕新伤难愈合，忘记昨日的是非，忘记别人先前对自己的指责和谩骂，时间是良好的止痛剂，学会忘却，生活才有阳光，才有欢乐。
不要轻易放弃感情，谁都会心疼；不要冲动下做决定，会后悔一生。
也许只一句分手，就再也不见；也许只一次主动，就能挽回遗憾。
世界上没有不争吵的感情，只有不肯包容的心灵；生活中没有不会生气的人，只有不知原谅的心。
感情不是游戏，谁也伤不起；人心不是钢铁，谁也疼不起。
好缘分，凭的就是真心真意；真感情，要的就是不离不弃。
爱你的人，舍不得伤你；伤你的人，并不爱你。
你在别人心里重不重要，自己可以感觉到。
所谓华丽的转身，都有旁人看不懂的情深。
人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人却很少。
谁在默默的等待，谁又从未走远，谁能为你一直都在？这世上，别指望人人都对你好，对你好的人一辈子也不会遇到几个。
人心只有一颗，能放在心上的人毕竟不多；感情就那么一块，心里一直装着你其实是难得。
动了真情，情才会最难割；付出真心，心才会最难舍。
你在谁面前最蠢，就是最爱谁。
其实恋爱就这么简单，会让你智商下降，完全变了性格，越来越不果断。
所以啊，不管你有多聪明，多有手段，多富有攻击性，真的爱上人时，就一点也用不上。
这件事情告诉我们。
谁在你面前很聪明，很有手段，谁就真的不爱你呀。
遇到你之前，我以为爱是惊天动地，爱是轰轰烈烈抵死缠绵；我以为爱是荡气回肠，爱是热血沸腾幸福满满。
我以为爱是窒息疯狂，爱是炙热的火炭。
婚姻生活牵手走过酸甜苦辣温馨与艰难，我开始懂得爱是经得起平淡。
爱人者，人恒爱之；敬人者，人恒敬之；宽以济猛，猛以济宽，政是以和。
将军额上能跑马，宰相肚里能撑船。
最高贵的复仇是宽容。
有时宽容引起的道德震动比惩罚更强烈。
君子贤而能容罢，知而能容愚，博而能容浅，粹而能容杂。
宽容就是忘却，人人都有痛苦，都有伤疤，动辄去揭，便添新创，旧痕新伤难愈合，忘记昨日的是非，忘记别人先前对自己的指责和谩骂，时间是良好的止痛剂，学会忘却，生活才有阳光，才有欢乐。
不要轻易放弃感情，谁都会心疼；不要冲动下做决定，会后悔一生。
也许只一句分手，就再也不见；也许只一次主动，就能挽回遗憾。
世界上没有不争吵的感情，只有不肯包容的心灵；生活中没有不会生气的人，只有不知原谅的心。
感情不是游戏，谁也伤不起；人心不是钢铁，谁也疼不起。
好缘分，凭的就是真心真意；真感情，要的就是不离不弃。
爱你的人，舍不得伤你；伤你的人，并不爱你。
你在别人心里重不重要，自己可以感觉到。
所谓华丽的转身，都有旁人看不懂的情深。
人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人却很少。
谁在默默的等待，谁又从未走远，谁能为你一直都在？这世上，别指望人人都对你好，对你好的人一辈子也不会遇到几个。
人心只有一颗，能放在心上的人毕竟不多；感情就那么一块，心里一直装着你其实是难得。
动了真情，情才会最难割；付出真心，心才会最难舍。
你在谁面前最蠢，就是最爱谁。
其实恋爱就这么简单，会让你智商下降，完全变了性格，越来越不果断。
所以啊，不管你有多聪明，多有手段，多富有攻击性，真的爱上人时，就一点也用不上。
这件事情告诉我们。
谁在你面前很聪明，很有手段，谁就真的不爱你呀。
遇到你之前，我以为爱是惊天动地，爱是轰轰烈烈抵死缠绵；我以为爱是荡气回肠，爱是热血沸腾幸福满满。
我以为爱是窒息疯狂，爱是炙热的火炭。
婚姻生活牵手走过酸甜苦辣温馨与艰难，我开始懂得爱是经得起平淡。
（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）。