2010年上半年郑州房地产市场运行分析及下半年展望
2010年上半年，郑州市房地产市场商品房供应与销售、二手房交易量呈现同比上涨态势，新“国十条”出台后，商品房与二手房交易面积涨幅开始下降，6月份房价环比出现回落趋势。

一、2010年上半年郑州房地产市场运行基本情况:
1、房地产开发投资情况
上半年，郑州房地产开发投资增长加速。

全市房地产开发前6个月累计完成投资288.2亿元，同比增长59.2%，占全省投资总额35.7%，占全市城镇固定资产投资25.5%；其中住宅开发投资完成额217.3亿元，同比增长52.3%。

2、商品房交易情况
针对2009年以来商品房市场供需失衡的情况，通过政府职能部门促投资、促开工、促投放，使商品房市场投放量从3月份起有所放大，5月份市场投放量首次超过销售量。

上半年，郑州市区商品房批准预售面积450.28万平方米，同比增长73.28%；其中商品住宅批准预售面积350.61万平方米，同比增长55.81%。

郑州市区商品房销售面积525.97万平方米，同比增长8.03%；其中，商品住宅销售面积442.41万平方米，同比增长8.18%。

自2009年底国家对房地产市场进行调控以来，郑州市商品房销售量增速逐渐趋缓。

尤其是新"国十条"的出台，使5月份商品住宅的销售量环比增幅下降了36.99%,6月份环比虽然有所回升,但同比仍然下降了26.66%。

价格方面，上半年郑州市区商品房销售均价为5536元/平方米，同比上涨16.57%；其中商品住宅销售均价为5085元/平方米，同比上涨14.09%。

相比较房地产一线城市而言，郑州房地产市场的投资投机现象不明显，房价受政策的影响较小。

图表1 2010年上半年郑州房地产市场运行情况
3、二手房交易情况
3、二手房交易情况
上半年，郑州市区二手房交易面积为118.37万平方米，同比增长18.89%；其中，二手住宅成交面积115.5万平方米，同比增长17.52%。

二手房月度交易面积呈波动趋势，其中，5、6月份的环比增幅分别为-17.95%和-16.56%。

上半年郑州市区二手房交易均价为3947元/平方米，同比上涨27.78%；其中二手住
宅交易均价为3885元/平方米，同比上涨27.84%。

上半年，郑州市区二手房交易面积为118.37万平方米，同比增长18.89%；其中，二手住宅成交面积115.5万平方米，同比增长17.52%。

二手房月度交易面积呈波动趋势，其中，5、6月份的环比增幅分别为-17.95%和
-16.56%。

上半年郑州市区二手房交易均价为3947元/平方米，同比上涨27.78%；其中二手住宅交易均价为3885元/平方米，同比上涨27.84%。

4、保障性住房完成情况
截至2010年6月底，全市已累计有18303户低收入住房困难家庭享受到了廉租住房政策，发放租赁住房补贴7806.14万元。

全市廉租住房在建项目18个，在建面积31.71万平方米。

今年以来，我市已有9个廉租住房项目陆续开工建设，总建筑面积为9.08万平方米，已完成全年新开工目标任务的
60.53%。

2010年1至6月，累计新开工经济适用住房面积已达到103.1万平方米，竣工面积72.41万平方米，分别完成年度目标的68.73%、72.41%。

二、2010年上半年郑州房地产市场特点:
1、商品房投放明显增加
2010年上半年，郑州市商品房供应逐月上升，商品房投放面积由元月份的38.14万平方米增至6月份的107.35万平方米。

供应量的增加主要是随着施工进度的推进，去年开工和续建的项目在2010年陆续进入市场。

下半年还会有更多的房地产项目进入市场，将彻底缓解我市房地产市场自去年以来供应量不足的局面。

2、商品房销售呈现波动
受市场预期和国家调控政策多重因素的影响，2010年上半年我市商品房各月份销售量呈现波动态势。

3、4月份，郑州商品房销售量均超过百万平方米；到了5、6月份，国家调控政策对市场交易行为产生了较为明显的效应，月度销售面积分别下降至73.04万平方米和75.51万平方米，降幅在3成左右。

3、商品房可售面积有所回升
2009年郑州房地产市场呈现出商品房累计可售面积持续下降的态势，可售商品房源从2009年初的900.16万平方米下降至2009年底的465.48
万平方米。

2010年4月底，我市商品房市场的累计可售面积降至347.73万平方
米的历史最低点。

5月份后，受市场供应量持续增加和商品房销售出现滞缓的双重影响，我市商品房累计可售面积开始回升。

6月底商品房可售房源面积达到396.81万平方米，基本恢复至年初的水平。

4、区域和非住宅类商品房拉升房价
2010年上半年，郑州的商品房销售价格与全国二三线城市一样，房价水平呈现出两位数的上涨。

从各区域看，郑东新区今年上半年商品房销售均价达到7154元/平方米，继续领跑全市房价；其中商品住宅销售均价为6248元/平方米，高出全市平均水平1163元/平方米，商品住宅销售均价涨幅17.64%，高于全市商品住宅价格涨幅3.55个百分点。

从分类物业的价格情况看，呈现出非住宅销售价格大涨，而商品住宅的销售均价出现回落的迹象。

6月份非住宅的销售均价达到9854元/平方米，环比涨幅达40.99%，而商品住宅销售价格为5419元/平方米，环比下跌了1.58%。

非住宅类商品房销售价格的上涨，一方面是受个别项目销售价格拉动的影响，同时，受此次针对住宅市场调控政策的影响，一部分投资住宅的资金转向了非住宅。

5、二手房市场与商品房走势相同
2010年上半年，郑州二手房市场与商品房市场一样呈现出起伏的态势。

受2009年下半年政策效应的影响，2010年初二手房市场进入观望期，加上年初是二手房交易的淡季，致使2月份二手房的成交面积仅为10.62万平方米。

到了3、4月份，二手房市场与商品房市场的联动效应凸显，二手房交易面积分别为18.67万平方米、27.31万平方米，市场交易量大幅增加。

随着调控政策的出台，二手房市场的政策敏感度较强，5、6月份交易量有所回落。

价格方面，二手房交易价格与商品住宅价格走势相同，经过了4、5月份的快速上涨之后，6月份出现小幅回落的势头。

三、2010年下半年郑州房地产市场展望 :
1、市场供应总量将会有较大幅度增长
在郑州市2010年的土地供应计划中，郑州市保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占90%。

另外，根据调查显示，全年的住宅供应量可达到1400万平方米，其中新增住宅供应量约为1100万平方米，供求失衡局面将会有较大改观。

同时，在政策影响下，市场需求受到一定程度的抑制，尤其是投资投机性需求将受到严厉打击，未来商品房的销售量可能出现回落，但自住和改善性需求仍然是市场需求的主导方向，也是政府鼓励方向。

因此今年下半年郑州商品房供应量还会保持一定量的增长，商品房的累计可售面积将继续呈恢复性增长。

2、房价不会出现大幅波动
郑州商品房供应量的持续增长和累计可售面积的增加，使郑州商品房市场供不应求的局面已经发生质的转变，缓解了去年以来因供求关系紧张带来的房价上涨压力。

然而，从今年上半年新建商品住宅的投放价格看，投放价格在6000-8000元/平方米的比重达到27.07%，较去年同期提高了25.48个百分点，可以看出未来郑州楼市仍有价格上涨的驱动。

综合各方面因素，我们认为目前在国家宏观调控的大环境下，房价已缺乏大幅拉升的动力，但也不会出现房价大幅下跌的局面，下半年郑州房价会在目前的房价水平上小幅波动。

3、二手房市场将先抑后扬
受国家宏观调控影响，目前二手房的买方出现了购房迟疑，而卖方将可能由售转租。

预计今后半年左右郑州的二手房交易量将出现一定程度的萎缩，到4季度后二手房交易有可能随着需求的增长而出现恢复性回升。

4、房地产市场开发经营秩序进一步得以治理和规范
为抑制部分区域、部分项目房价过快上涨苗头，规范市场秩序，加强市场监管，从年初开始，市房管局陆续制定并出台了一系列配套政策，进一步
规范商品房预（销）售行为，对商品房实行明码标价制度。

同时，加强对房地产市场的检查监管力度，对出现问题的楼盘通过新闻媒体进行曝光，对稳定郑州房地产市场起到了积极作用。

今后，将继续加大对开发企业和中介代理机构的监管，加大对违规行为的查处力度，净化市场环境。

5、郑州房地产市场将持续健康发展
国务院此次调控政策的深度和广度都是空前的，政策从需求、供给、地方及部委问责等角度全面出击，传递出中央政府调控房价的决心，此前越调越涨的局面有望发生根本性改变。

因此，希望广大消费者要理性消费，根据自身实际合理确定住房，理性消费、理性选择；同时，各开发商也要增强信心，将更多的适合普通消费者住房需求的房源推向市场。

总之，郑州作为二三线城市，2010年上半年房地产市场总体保持了平稳的发展态势，相信通过此次调控，郑州房地产市场将会更加健康。

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