房屋买卖合同纠纷代理词

代理词

尊敬的审判长及合议庭成员：

经过法庭质证、调查以及法庭辩论，本承办律师兰霄就本案提出以下几点代理意见，恳请合议庭考虑并采纳：

一、被上诉人应当依法先履行通知解除合同的义务才能提出解除合同，被上诉人解除合同的程序不合法定。

合同解除可分为约定解除和法定解除两种，但根据《合同法》第九十三条、第九十四条并结合第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”，藉此“通知”应当作为合同解除之诉的前置条件。而本案中，不论被上诉人（张秋文等）是否具备合同法中规定的约定或法定解除权，即使该解除权业已成就，解除权人（即被上诉人）都应当将解除合同的意思表示以合法有效的方式送达上诉人（农新建、四明公司）。但是通过法庭调查，截至一审起诉前被上诉人始终未曾有过要求解除合同的意思表示。因此，被上诉人诉请解除合同不合法。

二、合同解除权属于形成权，该权利的行使应受三个月除斥期间的限制，逾期则解除权消灭。

1、根据《合同法》第九十五条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，前述“合理期限”代理人认为应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解

释》第十五条第二款的规定而予以裁判适用“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”。

2、结合本案，第二次《补充协议书》约定的最后还款付息的期限为2013年6月30日，但是该在期日之后上诉人（农新建）已经明确表明了继续履行合同的意愿并且愿意承担利息，被上诉人（张汉文）也多次和上诉人一起吃饭谈事，但直至一审起诉前被上诉人均未明确表达要求解除合同的意思，由此可推知被上诉人以其事实行为表示了愿意继续履行合同。综上，被上诉人提出解除合同时已经超过三个月的除斥期间，解除权消灭，依法不应得到支持。

三、案涉合同约定之解除条件不明确且有歧义，应当视为未约定，被上诉人当然不具备合同约定解除权。

我方认为根据第二次《补充协议书》的约定，“如果到期乙方不能支付欠款及利息，甲方有权收回房地产”。按照该条款的表述，极易产生歧义，容易理解为“到期既不支付欠款也不支付利息的情况下（即欠款、利息两者都不予以支付），甲方有权收回房地产”。上诉人正是对该条款作此理解并结合被上诉人的事实行为表现，有理由认为只要在2013年6月30日前承担了支付利息的义务，则甲方不会解除合同收回案涉房地产。藉此，我方认为该条款约定之合同解除条件不明确，当然不能成就合同解除条件。

四、一审法院依据《合同法》第九十四条第一款第（二）（三）（四）项解除合同的依据不足、适用法律错误，本案合同解除条件并

未成就。

1、第二次《补充协议书》履行期限届满之前，上诉人始终并未表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同履行至今，上诉人业已支付绝大部分合同款项即履行了主要债务，并且上诉人请求签定《第二次补充协议》并按照该第二次协议约定支付了迟延履行利息也都表明了上诉人愿意继续履行合同的诚意。

2、第二次《补充协议书》履行期限届满前，被上诉人也按照第二次补充协议的约定受领了利息，履行期限届满后被上诉人始终未曾履行催告义务，因此被上诉人当然不具备法定解除权。

3、上诉人迟延履行债务的行为并未构成根本性违约致使合同目的不能实现，因此合同法定解除条件不成就。

（1）该法条第一款第（三）项规定的单方解除权必须同时满足以下条件：①当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；②当事人一方迟延履行的是合同主要义务；③经另一方催告；④迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。在满足前述行使解除权的条件后，解除权人还要依据《合同法》第九十六条的规定通知对方，自通知到达违约时合同解除。而本案中，被上诉人始终未行催告，也未有通知解除的行为，因此合同当然不应当被解除。

（2）根本违约是指合同一方当事人的违约行为导致合同目的不

能实现时，另一方当事人可以解除合同的制度。而根据合同法精神，设立根本违约制度的目的在于鼓励交易，最大限度地实现合同的社会价值。否则，如果放任当事人在另一方违约时不顾违约是否造成严重后果而随意解除合同，则不符合鼓励交易原则，也不利于稳定经济关系。

本案中，社会利益牵扯各方各面，同时又参杂着政府的行政确认行为合法有效性，如若判令解除会对社会利益产生重大影响。因此代理人认为，在本案中应当从是否有利于实现社会利益最大化来判断是否构成根本违约。如果合同因违约被解除给违约方造成的损失远大于非违约方因解除所可以获取的利益时，就不应认定合同构成根本违约，而应继续履行，同时由违约方对非违约方予以赔偿，以平衡双方利益，实现合同的最大效益。

综合前述几点，代理人认为一审法院判决所适用的法律依据不足，适用法律错误，恳请二审法院改判为合同继续履行。

代理人：兰霄

二〇一五年三月二十八日