物业管理有限责任公司项目
可行性研究报告
公司名称：市XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 编制人员：XXXX XXXX
完成日期：2015年XX月XX日
目录
第一节项目概况 (2)
第二节项目实施优势分析 (3)
第三节项目定位和未来发展方向 (3)
第四节项目实施方案 (4)
第五节项目效益分析 (6)
第六节项目风险分析和对策 (7)
第七节报告结论 (8)
第一节项目概况
一、项目背景
省市汽车运输总公司（下简称总公司）创建于1949年9 月，原为省属企业。
1993 年成建制下放后，经过二十多年的艰苦奋斗，现发展成为拥有14 个分公司、16 个全资子公司、对外参控股企业达18 家的国有大型交通运输企业。
公司现有员工6600多人，年站点营收8 亿元，主营业务收入7 亿元，企业总资产11 亿元，净资产4 亿元，年创利税超亿元。
公司主要从事长、短途道路旅客运输、城市出租车、城市公交营运，拥有等级汽车客运站32 个和车型、等级、种类齐全的营运车辆2200 多辆。
此外还经营货物运输、汽车维修检测、销售及售后服务、配件销售、技术培训、驾驶培训、旅游运输、房地产开发、经济酒店、汽车租赁等业务。
公司整体对于车站站场保安、日常保洁、办公场所日常用水用电维护等物业管理服务项目有着较大业务需求市场。
为扩大业务围，合理利用国有资源，经国资委牵头，由市汽车运输总公司综合服务分公司（下简称我司）与国有市集英保安集团（下简称集英集团）初步协商后达成合作意向，拟共同出资成立一家物业管理有限责任公司，承接总公司围的保安、保洁、维修、维护等服务。
二、合作方简介
市集英保安集团成立于2009年10月，前身为成立于1988 年的市保安服务公司, 是经省公安厅和市人民政府批准，在市工商行政管理局登记注册的具有法人地位的集体所有制企业。
公司现有员工1600 多人，专业运钞车辆85 部; 设有专业犬防分公司一家; 并全资设立市安保汽车驾驶培训中心、市新安物业管理、市集英因私出入境咨询服务、市集英汽车维修、市集英保安守押、集英保安安防工程、市印章刻制等七家子公司。
经营围包括对保安服务业、汽车维修业、物业管理业等国家法律、法规允许的行业及项目投资；提供与保安业务有关的信息咨询；销售：公共安
全设备及器材。
三、项目容
由我司出资51%，集英集团下属的市新安物业管理提供公司成立相
关资质并出资49%成立合资股份有限责任公司。
第二节项目实施优势分析
一、市场与客户资源优势。
总公司所属站点物业管理服务需求巨大，以站务公司为例，现与市华兴物业管理签订服务合同，共聘请保安71 名，保安费用共1959600 元/ 年。
经我司市场调查预测现有市场水平下，总公司围保安业务需求约800 万/ 每年，保洁业务需求约400 万/ 每年。
具有较大的开发空间。
二、信誉及资金优势。
总公司与集英集团作为国资委控股的国有企业，有着较好的市场信誉度和坚实的资金后盾。
三、人力资源优势。
初期可抽调我司及新安物业管理在职人员兼任物业公司管理，减少人员成本。
四、管理经验优势。
新安物业管理作为老牌物业管理工作，物业服务较为正规，管理人也具有相应的管理和服务经验。
第三节项目定位和未来发展方向
项目定位：以服务总公司主营业务发展为前提，面向总公司下属兄弟公司，走正规化、专业化物业服务经营发展道路，实
行正规培训，正规管理，打造精品物业管理队伍。
未来发展方向： 合理整合现有资源，搭建物业管理专业化
平台，引导物业服务人员的行为规，通过多元化的物业管理，塑
造专业、现代、高效的整体形象。
在全市乃至全省树立物业管理
优质品牌
第四节项目实施方案
一、项目组织构架设计。
总经理
保洁、保洁、维修、维护队伍
二、人力资源需求预测
基于企业组织架构，按业务发展为两期对人员配置：
第一期：筹建期
总经理：1人（对公司整体运作负总责）
副总经理：2人（分别负责人力资源部、市场经营部运作） 会计：1
人
出纳：1人
设备采购：1人
人力资源部
1
1
招 聘 培 训 绩 效
人
事 1 L
副总经理 后勤保障部
副总经理
第二期：运营期后勤保障部经理：待定人力资源部经理：待定市场经营部经理：待定人事管理员（负责人事档案管理）：待定保安、保洁队长（下属于市场经营部，负责各区域业务协调）：待定
筹建期以上人员由总公司与集英协商指派，人员工资由原单位列支。
运营期如须增配人员经股东会议通过后向社会招聘，在运行成本列支。
三、场地设备需求预测按业务发展为两期对场地需求进行配置：第一期：筹建期办公场地：利用现有综合公司办公场所通过整合配置划拨办公室2-3 间作为物业管理公司办公场地。
办公设备：普通办公桌椅：3 套
台式电脑：3 台（财务、人力资源管理，市场经营各一部）打印机：
2 台
文件柜：1~2 台
机：1 部传真机：1 台其他常用办公用品：若干待定第二期：运营期场地要求：通过租赁、调配办公场所扩大办公区域。
至少有一大间会议室用于产品综合展示和员工培训，4 至5 间办公室
办公设备：
会议桌椅：1 套（能容纳20 人左右）
白板用具：1 套
投影设备：1 套沙发与茶几：3 套
业务用车（商务车） ：待定 其他常用办公用品：若干待定
四、资金需求预测
1、筹建期投入，预计 57 万元，清单如下
公司注册费用： 55 万元
购置办公用品费用： 2 万
筹建期营运费用预测：计 周转资金投入： 30 万 水电费用及
办公耗材：约 人员差旅费及招待费：约 其他紧急备用资金： 6 万元
2、运营期追加投入 , 预计 30 万元，清单如下。
人员工资：约 18 万/ 年（只计管理人员，保洁、保安等一 线职工按
毛利计算）
场地租赁：约 12 万/ 年。
第五节 项目效益分析
一、社会效益预估 与集英集团合作成立物业公司承揽保安、保洁业
务，可以 增加总公司知名度和影响力， 并且总公司围人员、 设备可以相互 调配使物业公司成为我司主营业务的有力补充和辅助， 起到相得 益彰的作用。
二、经营效益分析
1、投资估算 100 万（详见前期资金投入）
2、公司运营支出成本，公司初期经营规模较小时，管理人 员可以兼
职，一线服务人员费用则由用人单位支付。
3、保安人员人均服务费用成本估算（ 8 小时工作制，每月 工作 30
天）最低约为 2950 元/ 月/ 人，考虑到不可控风险因素， 保安服务报价应在 3150 元/ 月/ 人以上。
保洁人员人均服务费用
成本估算（ 8 小时工作制，每月工作 30 天）最低约为 2450 元 / 月/ 人，43 万元，清单如下
2万/年
5万/年
考虑到不可控风险因素，保洁安服务报价应在2600 元/
月/ 人以上。
参考公交公司现有保安聘用为3180 元以上/ 月/ 人。
4、经估算总公司围保安需求为200 人/ 月，保洁服务需求
80 人/ 月，预计毛利约60 万/ 年。
基本可以达到收支平衡且略有盈利。
第六节项目风险分析和对策
一、社会宏观环境及行业风险从大环境和总公司行业特性来看，由于国家政策、法规等形式和经济形式的大气候变化等因素的影响，可能对于总公司围的保安、保洁服务容带来不确定的因数，给公司的运营带来一定的经济风险。
二、“安全生产”风险企业在生产过程中受各种因素影响，难免会出现故障和事故，往往会造成设备财产损失甚至人身伤害。
因此，加强企业部安全生产管理、建立企业安全生产制度是企业生产管理工作的重中之重。
三、行业竞争风险。
随着物业管理市场的日趋成熟，物业服务作为劳动密集型行业，本身就是一个本小利微的行业，因为准入门槛较低，物业公司数量倍增，必将有很多私人、民营物业公司参与行业竞争。
而作为其他民营公司，由于劳动监理不严，员工社会保险等权利，无法得到保证，相对企业经营成本也较低，在服务价格上将对我司筹建的正规的物业服务公司造成压力。
但此类公司在人力资源上，由于劳动保障体系不健全，必然导致人员大量流失，无法保证持续竞争力。
四、人员流失风险。
物业管理公司主要是以人力服务为主，在公司业务快速扩的过程中，对从业人员的依赖度较髙。
如果公司一线人员大量流失，将对公司业务产生负而影响，并最终妨碍公司正常业务的开展。
为了避免核心人员流失，稳定队伍，公司只有建立了完整、规的人事管理制度，参照行业薪酬水平制足具有吸引力的薪酬体系；依法缴纳社保，为员工提供完菩的福利待遇和完整的晋升和培养制度，为员工良好提供发展空间。
第七节报告结论
综上所述，成立物业管理公司在法律和政策许可的围，对总公司实现对现有的物业服务从委托管理到置入运营的职能的转变。
逐步融入物业管理市场，实现市场化操作。
有保障、有市场，在解决人力资源之后，完全具有可行性。
物业管理公司成立有美好的发展前景，其是具备条件，并操作性
强。
用科学发展观来看，成立物业管理公司是为了更好的发展，也是为了实现企业利润最大化，通过经营方式、管理模式、用人机制等方面的转变，来实现总公司持续发展的战略目标。
相信，通过我们团队的共同努力，一定能够实现目标！。