从未来潜在供应地块并结合世茂滨江 中凯城市之光 仁恒滨江 瑞虹新城等现有 大规模高档楼盘的后续推量来看 未来均价 7000~10000 元/平方米的物业仍将是主流供 应产品 但 15000 元/平方米以上的物业推量有一定增长 未来高档住宅市场竞争将相当 激烈
高档别墅的售价较上个季度的 2076 美元/平方米下降了 5% 别墅物业的供需关系没 有发生大的变化
高档公寓 高档公寓的租赁市场的活跃程度不及服式务公寓 平均租金下降了近 10%
别墅 本季别墅的平均租金下降了 5%左右 降幅在合理的波动范围内 这主要是由于多数 别墅租金的小幅下调导致的 而一些品牌别墅在激烈的市场竞争中显示其强大的市场竞争 力 其租金的提升 是最具说服力的
美元/平方米/月
上海高档住宅市场租金走势 (98Q3-02Q1)
与只租不卖的高档别墅比 可售高档别墅仍占少数 本季度几乎未见有新高档别墅 进入市场
价格
2001 2000 1999
价 格 分 布 结 构 分 析 (1 9 9 9 -2 0 0 1 )
元 /平 方 米
7 5 .6 %
1 3 .1 %
1 1 .4 %
7 7 .8 %
1 0 .5 % 1 1 .7 %
8 2 .9 %
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
36.1% 7.1%
56.8%
2002年一季度 7000-10000 10000-15000 15000以上
资料来源 泛城研究及开发顾问
2002 年 1 季度 均价在 15000 元/平方米以上高档住宅推量有非常明显的增长 究 其原因主要为世茂滨江花园二期和仁恒滨江花园三期新推量较大而带动其比例迅速上 扬 比例结构的增加也提升了该季度新推物业的均价 上升为 11470 元/平方米
上海高档住宅入住率走势
(98Q3-02Q1)
100%
80%
60%
40%
20% 98Q3 98Q4 99Q1 99Q2 99Q3 99Q4 00Q1 00Q2 00Q3 00Q4 01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1
服务式公寓
高档公寓
高档别墅
资料来源 戴德梁行 研究部
销售市场
供应
• 新增供应量(单位 万平米)
高档住宅不同区域供应比较
2000年
2001年
2002年一季度
长宁 徐汇 浦东 黄浦 静安 卢湾 虹口 普陀
资料来源 泛城研究及开发顾问
2002 年 1 季度的新盘主要集中在浦东和徐汇两区 长宁和黄浦也有一定供应量 受 新一轮旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响 预计未来高档住宅的开发将主要集中
在黄浦 静安 长宁 卢湾等改造力度较大的区域 而沿江沿河等具独特景观资源的区 域 例如黄浦江两岸 北外滩等区域 也将成为豪宅的主要集中区
别墅市场的表现与高档公寓的表现大体相同---租金略有下跌 入住率积极上扬 本季 度别墅的平均租金为 21.1 美元/平方米/月 较上季度的 22 美元/平方米/月有微微下挫 入 住率在一定程度上 受平均租金降低的影响 从上季的 81.5%上升到 87%
销售市场1 一级市场 实行了招标拍卖政策 土地供应市场更加透明 规范 2001 年新增经营性土
3 30 400 87-140
2003.7 均价 8800
• 区域分布特征
全市高档住宅供应量相对集中 从 1999 年至今各区域高档住宅累计供应量来看 主要集中在浦东 徐汇和长宁三个区域 占到全市高档住宅累计总量的 67%
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
号 可见 在租赁市场中服务式公寓仍然是外籍人士偏爱的物业 几大知名顶级酒店式服务公寓仍然保持着高租金和高入住率的良好情况 这主要是缘
于跨国大公司愿意为公司内的高级职员支付较高的租金 以为他们提供高品质的生活 本 季度中 低档服务式公寓的入住率也出现了较大幅度的增长
高档公寓 尽管高档公寓的平均租金有所下跌 但该类物业的入住率有相应上升 在激烈的市场 竞争中 物业以降价来提高入住率是市场调节的手段之一 别墅 本季度别墅的平均入住率高达 85% 较上季飙升 5 个百分点 平均租金方面与上季基 本持平 该入住率反映出较旺盛的市场需求
方米 较 2000 年涨幅为 6.5%
从价格分布结构来看 均价 7000-10000 元/平方米的物业供应占高档住宅市场主
流 但其比例逐年减少 均价在 15000 元/平方米以上的高档住宅比例在 2000 年有较大
幅度上升 于 2001 年这个比例稳定在 11%左右
2002年1季度价格结构分析 元/平方米
苑和长宁区的园林天下也将于 2 季度进行软性推广 预计今年高档住宅上市面积仍将突
破 200 万平方米
世茂滨江花园 二
期
区域
浦东
地址
潍坊西路 1 号
建筑面积(万平方 10.2
米)
栋数
1
楼层数
48单元数430源自单位面积 平方 85-900米
入伙日期
2003.12
销售价格 元/平 13000~19000
方米
服务式公寓的平均租金由上季度的 16.7 美元/平方米/月 攀升到了本季度的 17.28 美 元/平方米/月 同时 在入住率上也有小幅上升 从上季度的 83%升至 84% 物业的平均 租金和入住率的同步上升从一个侧面也反映了租客对服务式公寓偏好程度
相比服务式公寓的节节攀升 高档公寓在租赁市场较为沉寂 物业的平均租金由上季 度的 12.4 美元/平方米/月下滑至 10.67 美元/平方米/月 这已是半年来的再次下滑 降幅约 13.9% 在租金下滑的情况下 入住率在这个季度上升到了 82.7% 租金下调 入住率上 升这是一个市场自我调整的结果
租赁市场
供应
在高档住宅市场中 大部分优质别墅物业都只实行不售的经营模式 供出售的别墅所占市
场份额较少 以下列表为本季的新上市楼盘 其中有服务式公寓 高档公寓 别墅三种不
同物业类型
柏华丽豪华公寓
西郊宾馆花园公寓 伯爵山庄
区域
长宁
长宁
闵行
地址
长宁路 833 号
虹桥路 2065 号
程家桥路 299 弄
类型 楼层数 单元数 单位面积
服务式公寓 32 261 65-180
公寓 3-4 34 150-330
别墅 2 21 280-350
平方米/套
入伙日期
02 年 3 月
02 年 3 月
02 年 5 月
销售价格
只租不卖
只租不卖
只租不卖
(美元/平方米)
租赁价格
1 100-5 000
3 000-5 800
4 500-6 000
(美元/平方米)
临天下 中凯城市之光 汤臣怡园等一系列楼盘的上市推出 高档住宅市场竞争更为激
烈
在 2002 年第 1 季度共有 10 个新盘推出 上市面积总计 42.1 万平方米 据经验分
析 住宅物业主要集中在后三季度上市 2002 年 2 季度将会有长宁区的春天花园 以及
徐汇区的亚都国际花园三期和虹桥乐庭二期等高档楼盘推向市场 另外浦东的家化滨江
经济回顾 上海的经济增长在第一季度仍旧保持健康 稳定的发展势头 至今年一月份 本市的国内 生产总值增长率达到了 10.3% 合同和实际吸引外商直接投资也获得了较高的增长 分别 为 10.2%和 13.2% 房地产作为支柱产业也保持了相应的健康 快速发展势头
市场回顾 租赁市场
2002 年第一季度上海高档住宅的租赁市场表现较为平静 在租金与入住率上都没有明 显的波动 其中服务式公寓的租赁形式看好 而高档公寓和别墅的租赁表现则略逊一筹 跨国企业外籍员工仍旧是高档住宅租赁市场的主要需求 因此 服务式公寓的需求趋旺
高档住宅市场不仅总量放大 且其所占市场份额也保持了同步的快速增长 从 1999 年 7.0%上涨为 2001 年的 13.9% 升幅将近 1 倍
2000 1500 1000
500 0
1394
7.0% 98.17
1999
高档住宅供应量分析(1999~2001) (万平方米)
1440 12.9%
1659 13.9%
26.1% 供需比达到 1 1.02 2002 年 1 月份登记预售面积为 177.65 万平方 米 三级市场2 存量房交易过户面积达到 1422.4 万平方米 同比增长 82.7% 已达到同年商 品房交易过户量的 64.1% 这表明上海房地产二三级市场联动效应日益明 显 市场结构正逐步趋于合理
2一级市场 是指国家以土地所有人的身份把土地使用权出让土地使用者或者作为国有土地的出租人出租给土地使用者 二级市场 又称增量房地产市场 是指房地产开发经营企业将已投资建造的商品房销售 出租或转让房屋建设工程 三级市场 是指(1)存量房地产转让 (2)存量房屋出租
30 25 20 15 10
5 0
98Q3 98Q4 99Q1 99Q2 99Q3 99Q4 00Q1 00Q2 00Q3 00Q4 01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1
服务式公寓
高档公寓
高档别墅
入住率 服务式公寓 本季度服务式公寓在租金上涨的情况下入住率仍能达到 84% 这无疑是需求强劲的讯
地出让面积 1050 万平方米 比 2000 年增长 20.2% 二级市场 在预售标准提高 内外销并轨制度实行后 2001 年批准预售面积 1659.2 万
平方米 同比增长 7.1% 登记预售面积 1831.8 万平方米 同比增长
1 研究范围扩大至 起价 6 0 0 0 元 / 平 方 米 以 上 且 均 价 在 7 0 0 0 元 / 平 方 米 以 上 的 可 售 住 宅 和 售 价 高 于 1500 美元/平方米的可售别墅