开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》

对业主有约束力吗

作者：天津泽惠律师事务所

【案例】

招远公司作为幸福小区的开发商，与甲物业公司签订了《前期物业服务合同》，由甲物业公司对幸福小区实施前期物业管理服务。合同中对于物业管理事项、服务质量、服务费用等内容作出了明确约定。

合同签订后，甲物业公司依约为幸福小区提供物业管理服务。

张某是幸福小区1号楼5门401号的业主，其认为自己从没有与物业公司签订过物业合同，从而拒交物业费。经甲物业公司多次催要未果，遂起诉至法院。

【法律分析】

其一、【物业服务合同的种类】我国物业服务合同的类型包括两种：一是前期物业服务合同，二是普通物业服务合同。

前期物业服务合同，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同。该合同是在业主大会成立前，就小区管理所签订的过渡性合同。

普通物业服务合同是指是物业服务企业与业主、业主大会（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

其二、【《前期物业合同》的必要性】实践中，物业的销售及业主的入住是持续的过程。这个阶段部分业主尚未入住，甚至部分物业尚未出售，业主大会尚未产生，更无法选聘物业服务企业，但这个阶段

的物业管理服务又是必须的，因此，我国相关法律规定，允许开发商在建设工程的后期，通过法定的程序选择物业管理服务机构，并与该物业公司先行签订《前期物业管理合同》。

其三【《前期物业合同》的持续有效性】开发商与物业公司签订《前期物业管理合同》后，在此后的房屋交付过程中，直至小区业主进驻后，选举出业主委员会，并由业主委员会选举出新的物业公司前，该《前期物业服务合同》始终处于有效履行状态。

其四【《前期物业服务合同》对业主的效力】根据最高院关于审理物业纠纷案件的司法解释规定，《前期物业服务合同》对于业主具有法律效力，业主不得以并非合同当事人进行抗辩。对此，明年即将正式实施的《民法典》中对于该问题，以法律的形式进行了确认。

上述规定，之所以会突破合同的相对性，是因为业主虽然不是《前期物业管理合同》的签署人，但物业公司在此期间确实对小区内的建筑物及其附属设施进行了维护，对小区的环境卫生和相关秩序进行了管理，业主是物业公司对小区进行管理的直接、实际受益人，故在其进入小区房屋后，应当按照《前期物业服务合同》的约定支付物业费用。

【法律依据】

《民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力”。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由

提出抗辩的，人民法院不予支持。”

【作者声明】

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