精心整理
一、总体构想与管理模式
1、高标准、严要求、优质低廉、科学管理、谋发展。

2、服务理念：以人为本，坚持一切从客户需求出发，真诚地对待每一个抱怨，守信地兑现每一个承诺，想
于客户未想之前，做于客户想做之前，使辖区水更清、地更绿、楼更净。

把“属于人的还给人”。

3、管理模式：校园后勤物业管理的管家。

4、质量控制ISO9001质量管理体系，ISO14001环境管理体系。

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3、规章制度
物业服务企业应完善各项管理制度，主要包括：
——物业服务方案；
——各岗位职责、工作流程及服务标准；
——内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。

4、财务管理
应建立财务管理制度，并符合以下要求：
——物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》等相关法规要求；
——合同约定收费项目，应按合同要求执行；
——为业主提供的延伸服务应按双方约定收费并单独结算；
——实行酬金制物业收费方式的物业服务企业每一年至少公开物业服务费用收支情况一次。

5、档案
有较完善的物业服务档案，至少应包括：
——技术档案，包括物业竣工验收档案、物业权属资料、物业承接查验资料等；
——日常档案，包括物业使用人资料、物业租赁档案、装修管理资料、应急事件处理档案、安全管理档案等。

四、房屋维修与保养服务
1、应提供24小时报修电话，登记报修记录。

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2、每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏。

3、定期对污水处理系统全面维护保养,作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到GB8978的要求。

4、中水按规程生产运行，同时做好运行记录；中水水质达到有关标准要求；工作人员要有防护装置；中水管道和设施设备要有明显标识。

5、用户末端的水压及流量满足使用要求。

6、每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆。

7、高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符合GB5749的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB17051执行。

8、定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。

9、如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知校方，供水恢复后检查阀门及水龙头的关闭情况。

（四）、供暖系统
1、市政集中供暖及自行供暖的根据实际情况协助学校做好维护工作。

2、保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，重要设备应建立检修档案。

3、供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守；供暖管网应每两天检查一次并保有记录，减少管网跑水，日补水率每万平方米应少于1吨。

4、在每个交换站所供区域建立不少于5个观察点（或每万平方米不少于一个监测点），每天统计，室内温度达标率在97%以上。

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1、根据学校特点，制定安全防范措施，制定安全管理应急预案。

2、处理学校内各种突发事件，必要时疏散人员，及时汇报并做好记录。

3、监督学校内装修和建设项目的施工，装修人员出入和装修物料工具的出入登记。

4、在施工现场及危及人身安全区域设立明显标志，禁止学生进入现场。

5、协助学校维护入、放学的秩序，不得将学生交与无关人员。

6、定期开展自我培训，熟悉安全防范规程。

7、建立和公安及相关部门的联动机制，对学校周围的环境进行排查。

8、实行24小时专人值班和巡查，完善信息通报制度，确保信息畅通。

巡查工作主要包括：
——巡查通道、公共场所等区域，做好防火防盗安全防范工作；
——检查各种设备是否完好，协助记录维修事项，如照明、漏水、漏气等；
——查看停车场情况，防止车辆盗窃、丢失现象。

（二）、门岗服务
1、实行立岗服务，立岗姿势端正，热情回答询问。

2、应做好人员出入管理工作，凭有效证件，如学生证、工作证，进出校园，无关人员禁止进入。

3、应确保学校出入口道路畅通。

4、对装修施工人员登记办卡，做到一人一卡。

5、监督物品进出学校，阻止易燃、易爆、剧毒等危险物品进入学校，按照物品放行工作程序做好辖区物品放行事宜。

6、引导机动车、非机动车有序停放，对外来机动车辆实行管制或临时出入卡制度，并做好记录。

3、突发事件主要包括：
——人员踩踏事故；
——突发传染病；
——食物中毒；
——盗窃、斗殴等；
——水浸；
——高处坠落
——燃气泄漏；
——停电、停水；
——触电；
——火灾、爆炸；
——机动车辆伤害；
——设备设施故障；；
——机械伤害；
——自然灾害异常情况等。

九、保洁服务
1、建立专业化保洁队伍，制定详细的操作规程和工作标准，每日8个小时保洁服务。

2、校内环卫设施完备，各类卫生宣传标识齐全、整洁。

3、生活垃圾和装修垃圾分类袋装，密闭式收集和运转，日产日清。

——保持洗水盆、蹲位无污渍，无明显异味，纸篓无溢出；
——地面整洁无水渍;卫生清扫工具摆放整齐；
——教学楼内卫生间每次课间使用完毕后应清扫一次；
——学生宿舍楼内卫生间每半天清扫两次；
——室外卫生间每半天清扫一次。

十、绿化养护
1、建立物业服务区域绿化养护方案和必要的绿化管理制度，并做好服务工作记录。

2、根据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化服务人员。

3、根据季节要求，按照规范养护。

4、保持植物、草地、花卉等生长良好、美观，与整体环境协调。

5、室外绿化养护应符合表2的要求。

表2 学校室外绿化养护要求
1、实验室（仪器室、准备室）由专人管理，每天打扫一次，使用完毕后，及时清理。

2、仪器、器材等物品登记造册，摆放整齐，分门别类，定橱定位，编号设卡，有完善的使用和借用记录。

3、具有危险性的实验仪器、辐射材料、有毒有害物品、易燃易爆物品，建立健全使用管理制度，存放于安全地点，设置警示标识，指定专人保管。

（三）、图书室（馆）管理服务
1、协助图书管理员做好图书整理上架工作。

2、及时修补破损图书，保持图书完整。

3、地面应每日清扫，书架（柜）每周擦拭一次，保持图书室（馆）内整洁。

4、定时巡查防盗、防火设备，做好记录。

（四）、电教室管理服务
1、协助管理员做好电教设备、教材、资料的摆放。

2、协助管理员做好教学设备的检查，保证其正常使用。

3、做好电教室使用后的保洁工作。

（五）、餐厅（社会承包经营管理）
1、餐前擦洗餐桌、餐椅，保持餐桌桌面光洁，无油腻、杂物，餐椅无灰尘、无油污。

2、餐中保持桌椅干净，及时清理餐桌的餐具、剩饭及杂物等。

3、餐后清扫地面垃圾、洒水、拖地面，达到地板光亮，无杂物、无污渍。

4、每日清扫卫生死角、门窗、门帘等。

5、定期对餐厅进行消毒。

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