房地产居间合同纠纷及审理对策
至2011年2月止，北京二手房价格不断上涨，二手房交易持续活跃，为房产中介行业创造了巨大的市场空间。同时,中介公司与其委托人之间发生的居间合同纠纷也成为法院审理的一种新类型化案件。２010年第四季度以来,随着房价调控政策的不断出台,涉房居间合同纠纷也呈现出若干新特点，为法院审判工作增加了难度。有法院预测，“京十五条”执行后，买卖双方解除买卖合同的纠纷可能增多[①］，由此引发居间服务及居间费用问题，导致涉房居间合同诉讼数量激增。
针对上述情况，笔者对2０11年第一季度法院受理的此类案件进行了调研分析,以求更好的解决此类纠纷。
一、涉房居间合同纠纷案件的主要特征
据笔者统计、调研,北京市某区人民法院2011年第一季度受理的涉房居间合同纠纷呈现出以下特征：
1、居间合同签约时间比较集中。2011年第一季度新收的房产居间合同纠纷案件中，居间合同及房屋买卖合同的签约时间集中在2010年9月至１2月间,此类案件占总数的57％。除此之外，签约时间在201０年6月以前的占案件总数的9%;2010年6月至９月的占案件总数的15％;201１年1２月以后的占案件总数的19%。
笔者从多家中介公司的代理人处获悉，居间合同签订后中介公司会等待买卖双方完成过户手续并自行交纳居间费用。如委托人拒绝交费，则中介公司通常在居间合同签订之日起的2、3个月时间里,自行向委托人追缴居间费用。自行追缴不成的，才向法院提起诉讼。
结合上述数据，涉房居间合同纠纷立案时间一般晚于纠纷发生1.5至3个月。
2、案件数量呈上升趋势。201１年第一季度，北京市某区人民法院受理的房产交易居间合同纠纷案件数量激增，占民事审判庭新收案件总数的15%，较去年同期上涨20０%。２010年第一季度，该院新收此类案件仅为1５起。
随着“京十五条”等限购政策调控效果逐渐显现，涉房居间合同纠纷数量可能会继续上升。
3、买房人为被告的案件占绝大比例。原告为房屋中介公司，被告为买房人的案件占此类纠纷总数的83%,仅1７%的案件原告为买房人，其中买房人提起反诉的案件数占此类案件总数的1０％。房屋中介公司的诉讼请求均为索要居间服务费用;买房人的诉讼请求主要是返还居间费用、赔偿相关损失。
4、争议原因比较集中。2０１１年第一季度北京某区法院受理的此类案件中,所涉房屋均为居民住房，买房人均系自然人；无一起因商用房屋交易而引发的居间合同纠纷。除被告（买房人)下落不明的案件外，全部案件中买房人的主要答辩意见或反诉请求(少量案件为诉讼请求)均为减免、追索居间服务费用。
买房人要求减免或追索居间费的理由集中于以下四点：
答辩意见
比例
1、房屋交易未完成，不符合居间服务费的支付条件3９%
2、中介公司未完全履行服务义务72%
3、房屋状况与中介公司的承诺不符1５%
４、居间费用过高,超出合理范围６9%
(多数买房人同时采用二项以上的理由进行答辩)
据笔者统计，有3９％的案件买卖双方在签订了房屋买卖合同后未能实际完成房屋交易或未能成功办理房屋产权过户。交易未完成的主要原因有：（1）买卖双方就房屋价格再起争议;(２）中介机构及售房人未如实披露房屋状况，买房人发现瑕疵后反悔;(3）因政策变动，买房人无法成功办理购房贷款或房屋产权过户;(４)售房人对房屋没有处置权，或其代理人越权代理签订居间合同。
买房人认为中介公司未尽服务义务，主要是指中介公司未履行居间合同约定的代办银行贷款、代办房屋产权变更等事项。绝大多数案件均是买房人自行办理购房贷款。在买卖双方完成房屋交易的案件中,中介人员陪同买卖双方办理过户手续的不足一半。
买房人称房屋状况与中介公司的承诺不符,主要是指中介公司未向买房人说明售房人的权利瑕疵(如售房人未取得房产证、售房人仅为房屋的共有人无权独自处分房屋、代理人手续不完备、房屋被抵押或被法院查封等)，就急于促成双方签订房屋买卖合同,收取居间费用。或指中介公司对房屋质量、采光情况、噪音情况、生活及交通便利情况言过其实,造成买房人误解。
根据笔者统计，超过５0%的买房人所能承受的居间费用总额(包括居间服务费、合同代书费、代办贷款费、代办过户费等)在１万元至2万元之间，即居间费用总额占房价的比重约为0．7５%至1．5%。而买房人与中介公司所签的居间合同约定的居间费用总额占房价的比重在2.5%至3.5%之间。10０％的买房者均认为如买卖双方未能实际完成交易,则不应支付居间服务费或仅同意支付少量费用作为“辛苦费”。与此截然相反,在房屋交易未完成的
境况下,3０%的中介公司坚决不同意降低居间费用,7０%的中介公司同意较小幅度（１0%至２5％)降低居间费用。
二、涉房居间合同纠纷产生的主要原因
根据201１年第一季度此类案件所呈现出的上述特点，笔者分析后认为,近期涉房居间合同纠纷数量较多的主要原因有以下四点：
１、房地产调控政策导致买房人履约能力变化。2010年下半年房地产调控政策的发布主要集中1０月份之后。１0月19日中国人民银行宣布提高贷款利率;１1月3日，多部委联合下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍,首付款比例不得低于5０%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
上述政策调整导致买房人购房成本加大,一部分通过中介公司签订房屋买卖合同的买房人履约能力发生变化,从而解除了买卖合同。个别案件也有因买房人未能如期申请到银行贷款，导致售房人解除买卖合同的情况。最新颁布的“京十五条”对买房人的购房资格进行了严格限制,购买第二套住房家庭的贷款成本剧增，随着该项政策调控效果的显现，政策变动对涉房居间合同纠纷案件的影响也会逐渐加深。
2、中介公司服务缺乏规范,主要体现在两个方面:
一是制度约束尚不健全。目前规范房地产中介机构及其从业人员的主要现行法规是建设部印发的《城市房地产中介服务管理规定》,该规定对设立房地产中介机构所设立的门槛较低,对其提供服务的详细项目和具体标准未做出规定。20１1年１月20日,住建部、发改委、人保部联合发布《房地产经纪管理办法》，并于2011年4月1日起施行。该《办法》对中
介公司及其从业人员的经营活动提出了更为明确、严格的规范要求，对2011年法院审理涉房居间合同纠纷具有重要的指导意义。
二是中介公司及从业人员自律不足。据笔者统计，超过90%的此类案件中，居间合同约定中介公司提供咨询、代为磋商价格、代办银行贷款、代办房屋产权过户等多项服务内容，却对如何履行上述服务的细则没有任何规定。对于中介公司是否忠实履行了上述义务,以及上述服务是否应包含在居间服务费中,买房人与中介公司存在较大争议,这一问题成为法院审理居间合同纠纷的一个难点。此外，中介公司从业人员素质良莠不齐。据不完全统计,北京市二手房中介从业人员大专以上文化程度的不足4０%，６0%的从业人员只有中等学历甚至更低的文化水平。他们的营销方式和技巧单一且欠缺规范，将二手房交易视为一般的买卖关系,对二手房市场的法律风险及社会意义认识不深刻。在审判实践中，多起案件的买房人陈述,一些中介人员作出口头承诺，却拒绝将上述口头承诺写进居间合同。此类口头承诺主要包括减免税款，或能为买房人办理利息低于政策规定的银行贷款等。“京十五条”颁布后，又有中介公司暗中打出“办理虚假纳税证明”的幌子［②]。虽然多数买房人不能提交有效证据佐证此类陈述，但这种现象应引起审判人员重视。
3、居间服务费用定价随意,超过买房人的支付能力。北京市某区法院201１年第一季度受理的居间合同纠纷中,全部买房人(下落不明者除外）均认为中介公司收费过高。部分涉案房屋未实际成交，但中介公司按成交价格收取居间费用，令买房人在心理上无法接受。即便在房屋成交的情况下，中介公司提供的主要服务仅为介绍房源和安排看房,服务内容简单，且成本较低,许多买房人认为中介公司对促成房屋交易缺乏实际帮助，索取高额居间费用显失公平，不愿依约支付居间费用。
根据《北京市关于房地产中介服务收费的通知》,房屋成交价格在500万元以下的，房屋代理买卖收费不应超过房屋成交价格的2.5%。在20１０年第四季度至２011年第一季度的此类纠纷中,虽然仅不到１0％的案件居间服务费高于这一标准，甚至15％的案件按成交价低于2%，但笔者发现,除居间服务费外，在75%的案件里居间合同约定买房人应交纳合同代书费、代办过户费、代办贷款费等其他杂项费用，其中最主要的合同代书费通常不少于1万元，代办过户费及代办贷款费约为２500元至4000元。将上述全部费用相加,则中介公司收费总额往往达到或超过房屋成交价的3%。若以金额论,中介公司收费总额低于3万元的占全部案件数的2２%、３至5万元的占全部案件数的29%、收费5至１０万元的占全部案件数的43%、10万元以上的占６%。
统计部门统计数据显示,20１０年1至１0月北京市城镇居民人均可支配收入为243０8元。这一数字意味着，中介公司在每笔房屋交易中可能收取超出购房者全年收入一倍以上的费用。
4、买房人法律风险的意识不足。笔者调查认为,居间合同纠纷中绝大多数案件均以买房人作为被告,暴露出许多买房人缺乏法律风险防范意识的问题。买房人在签订居间合同及房屋买卖合同时，未能意识到其中的法律风险,在诉前也未采取正确手段维护自身合法权益，导致以买房人为被告的居间合同纠纷案件居多。具体而言，因买房人欠缺法律意识导致案件发生的因素有四点：（１)买房人合同意识淡薄，认为格式合同不可协商,所以不详细阅读合同条款,也不进行深入磋商，便盲目签订合同；(2)买房人轻信口头承诺，未要求中介人员将口头承诺落实在居间合同里;(3)买房人不注重保存证据，与中介人员及售房人的联络、协商多以口头方式进行，未存留书证，部份买房人在诉讼中无任何证据提交;(4)买房人未调查房屋权属状态，不了解房屋是否符合出售条件就草率签约。
三、涉房居间合同纠纷的审判对策
针对上述涉房居间合同纠纷反映出的诸多问题，笔者认为，审理此类案件切忌简单化,应准确理解国家政策背景，针对个案特点,采取不同对策。通过法院的审判,规范、引导买房人、售房人、房产中介公司三方主体的交易行为，取得促进房屋中介行业健康发展的社会效果。在审理涉房居间合同纠纷时,宜遵循以下方针:
1、将国家相关政策作为审判工作的指导。审理涉房居间合同纠纷,应配合国家对房地产行业的宏观调控，注重社会效果与法律效果的统一,不断积累个案裁判的影响力,逐渐达到整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展的目的。
个案调解、判决的结果当顺应抑制房价过快上涨的宏观调控方针,符合《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》、“国八条”、“京十五条”等规范性文件的内在精神。对于因政策调整而导致买房人房屋买卖合同解除的案件，宜根据个案的具体情况，依照公平原则，适当减轻政策波动而给交易主体造成的损失。
审理此类案件,应将《城市房地产中介服务管理规定》、《北京市关于房地产中介服务收费的通知》等现行规章作为衡量中介行为合规性的重要依据。例如，虽然居间费用定价属于市场行为，但如中介公司收费超过房屋成交价格的2.5%,买房人主张居间费用过高的,法院可酌情予以减免。此外,虽然2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》对在审案件没有溯及力,但审判人员仍应正确领会《办法》的精神,发挥《办法》的指导、规范作用，在办案中参照《办法》有关规定，留意房屋中介机构是否存在价格违法、赚取差价、分割出租等违法违规行为。如发现违法违规行为,应及时向有关部门报告，予以纠正。
2、将居间合同作为确定双方权利义务的基础。中介公司占有信息与资源的优势，要求买卖双方签署的居间合同及房屋买卖合同均为格式合同，一定程度上限制了委托人的缔约自
由。法院审查居间合同时，应充分考虑到格式合同的特点。一方面重点审查居间合同中委托人与中介公司的权利义务分配是否公平,中介公司是否规避主要义务或责任,注意合同双方权利义务对等情况，如发现显失公平之情况,宜通过公平原则、权利与义务对等原则进行衡平。例如,中介公司提供格式合同（不含有中介公司的智慧劳动）但收取高额合同代书费的，如买房人要求减免,应酌情予以支持。如买房人称合同条款显失公平而无效的，法官应适当行使释明权,探究买房人真实意见,询问其是否提出反诉。另一方面,法官应善用格式条款解释规则,中介公司与买房人对居间合同条款的解释有争议的,应着力探究双方缔约时的真实意思表示，平衡双方利益。
此外，审查居间合同还应注意以下几个问题:
(１)居间合同的形式要件是否齐备。
(2）居间合同条款,尤其是服务条款、收费标准是否符合法律、法规、行政规章的规定。如发现违反法律及行政法规的条款,应对其效力予以否认。如发现违反行政规章或地方性法规的条款，应及时通报有关部门，予以纠正。
(3）居间合同条款，尤其是服务条款的内容、要求以及完成的标准是否具体,上述条款是否具备可供参照施行的详细约定,以及各项服务所对应的收费是否可以明确量化。
(4)居间合同中是否包括提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务。代办业务属委托代理合同关系，与居间合同纠纷的法律性质关系不同。审判人员应质询中介公司,令其说明代办业务的服务内容、收费标准,勿将代办业务的收费与居间服务费混同。
3、将中介公司履约情况作为裁判居间费用的重要依据。不宜将买卖双方是否签订房屋买卖合同，作为判断中介公司是否忠实履行了居间合同约定的唯一标准,应结合其他方面的案件事实，综合判断中介公司的履约状况。具体而言,有五点值得注意:
(1)涉案房产交易的中介人员资质。不具备经国家认可的职业资格的中介人员难以有效确保二手房交易的安全性。如经办交易的主要业务人员不具备职业资格,则不能认定中介公司完全履行了全部服务义务。
(２)涉案房屋的过户交易情况。如买卖双方解除了房屋买卖合同，或房屋未能在双方之间成功过户,应查明此次交易未成的真实原因。如果中介公司存在过错(如未审查房屋是否符合交易条件、虚假宣传、虚假承诺等）,则应根据其过错程度减免居间费用。
（3)中介公司提供服务的具体项目及服务完成情况。如买房人称中介公司未履行居间合同约定的全部义务,审判人员可对照合同约定的服务项目，要求中介公司对提供具体服务的情况进行举证说明。如中介公司不能证明其已妥善履行全部服务,则法院可考虑适当减少居间费用。如委托人能够证明中介公司曾作出过书面合同以外的其他承诺(包括口头承诺)，则审判人员还应对中介公司履行其他承诺的情况进行审查。
如中介公司索要代办贷款费用或代办房屋过户费用，却又不能证明其为委托人成功代办了上述业务，则法院应对此项诉讼请求不予支持。
(４)中介公司及从业人员的违法行为。如发现中介公司存在赚取差价、违规收费、挪用客户资金或其他违法经营的行为，应及时向有关部门举报。可能构成犯罪的,应立即向公安机关报案。
“京十五”条等限购政策实施后，审判人员应特别关注中介公司是否存在“承诺办理虚假纳税证明”、“承诺办理超额贷款”等虚假宣传的行为。此类虚假承诺社会影响恶劣，法院一经查明，应立即向管理部门通报。
（5)委托方的违约行为。如审判人员发现房屋买卖双方恶意串通,在解除居间合同后私下成交,或有其他逃避支付居间费用的行为,则应根据具体案情，保护中介公司的合法权益。
此外，考虑到中介公司与买房人之间在诉讼经验、法律知识方面的差距，法官可适当行使释明权，通过发问、指导等方式以澄清或落实当事人（尤其是自然人一方）所主张的某些事实,引导和协助双方当事人对案件的主要事实和主要证据进行有效和积极辩论，平衡双方当事人在辩论能力上的差异，实现程序正义和实体正义的结合。
4、将法制教育贯穿于审判活动全程。笔者调查发现,无论在调解过程中，还是在宣判之后,此类案件的双方当事人均存在预期明显过高的情况。多数中介公司及买房人的诉讼预期均是从自身利益需要出发，未充分考虑法律法规的适用情况,未考虑双方权利义务是否对等,在调解时不顾忌对方的接受程度。故此类案件调解难度较大,判决后当事人对判决结果的满意度也较低。
笔者认为,这一现象反映出双方当事人对相关法律法规及法院裁判尺度还不了解。针对此种情况,审判人员应将相关法律法规的宣传教育贯穿于调解和审判的全过程,引导当事人树立合理的诉讼预期，平和化解纠纷。一是在调解阶段向双方当事人充分介绍有关房产经纪的法规及政策，充分说明涉案居间合同的实际履行状况,引导当事人从实际出发，调整不合理的和解意见。二是在开庭过程中对审查相关事实的目的和法律依据进行解释，对举证责任分配的理由进行说明。三是提高民事判决书的说理性,在事实部分应列明中介公司完成具体服务的情况;在说理部分，要阐述减免居间服务费用或其它收费的理由；引用法律法规时,应引用法条的全文,不要断章取义。