第二阶段测试卷考试科目:《房地产评估》第4章至第6章（总分100分）时间：90分钟学习中心（教学点）批次：层次：专业：学号：身份证号：姓名：得分：一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产2、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。
A．0．91B．0．92C．1．09D．1．103、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0．3、0．5和0．2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/㎡。
A．-l00B．-50C．50D．104．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。
A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区5．商业用地房地产位置的优劣主要取决于（）。
A．周围环境状况、安宁程度B．位置有利于原料和产品的运输C．交通是否便捷及离市中心的远近D．繁华程度、临街状况6、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡。
若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元／㎡。
A．3000B．4500C．5200D．56007、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。
A．1.05B．0.98C．0.95D．1.038、比准价格是一种（）。
A．理论价格B．公平价格C．市场价格D．评估价格9、某建筑物实际经过年数为l0年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43．2%B．50%C．56．8%D．70%10、写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/㎡，又知该写字楼可出租面积为l0000㎡，运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
A．548．19B．558．15C．567．39D．675．40二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。
基准地价的内涵包括（）。
A．基准日期B．土地开发程度C．基准地价修正体系D．土地用途E．基准地价公布日期2、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（）。
A．搜集交易比例B．选取可比实例C．对可比实例成交价格做适当处理D．价格调整E．求取比准价格3、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。
A．建筑平面布置B．朝向、楼层C．环境景观D．土地开发程度E．房屋完损等级4、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从（）方面依序筛选。
A．法律上的许可性B．技术上的可能性C．经济上的可行性D．价值是否最大E．精神贡献值的大小5、由于房地产价值量大。
加之独一无二特性造成对影响房地产价格的（）等方面的情况在短时间内不易了解。
A．产权B．质量C．效率D．能量E．环境6、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。
A．较乐观的估计值B．较保守的估计值C．过高的估计值D．过低的估计值E．可能的估计值7、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。
由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。
A．电费B．物业管理费C．水费D．供暖费E．房地产税8、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
A．土地取得成本B．开发成本C．管理费用D．销售费用E．销售税费9、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。
A．完全产权价值B．出租人权益价值C．快速变现值D．承租人权益价值E．残余价值10、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B．可比实例的交易类型与估价目的吻合C．可比实例的规模与估价对象的规模相当D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、类似房地产：2、区域因素：3、收益价格：4、客观总收益：四、填空题（本题共10空，每题1分，共10分）1、市场比较法计算比准价格时要进行修正、修正和房地产状况修正。
2、市场比较法的理论依据是经济学中的。
3、重新构建价格构成主要有土地取得费用、开发成本、、、、销售税费和开发利润等。
4、成本法既适用于的估价，也适合或建筑物局部的估价。
5、建筑物重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，有、两种。
五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）1、房地产客观净收益如何求取？2、如何理解房地产区域因素对房地产价值的影响？3、何谓价格可比基础？包含哪些内涵？4、为什么说生产费用论为成本法估价提供了理论基础？六、计算题：（本题共2小题，每7分，共14分）1、某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。
从可比实例房地产中求出的土地资本化率为7%，建筑物的资本化率为9%，求该房地产的综合资本化率。
2、某建筑物的建筑总面积为1000㎡，已使用9年，其重置价格为800元/㎡，经济寿命为40年，预计残值率为3%；建筑物日常的维修保养较好，其有效经过年数为8年。
试用直线折旧法计算其年折旧额，折旧总额，估计其现值。
附：参考答案：一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、B2、C3、B4、D5、D6、D7、C8、D9、A 10、A二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、ABD2、ABDE3、ABE4、ABC5、BC6、ABE7、CDE8、ABCD9、CE 10、BCDE三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或相似的房地产。
2、是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、文化等因素相结合所形成的地区特性对房地产价格水平产生影响的因素。
3、通常把收益法求得的价值简称为收益价格。
4、是指房地产在最合理的使用状态下所取得的一般正常收益，它是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的收益。
四、填空题（本题共10空，每题1分，共10分）1、交易情况、交易日期、2、替代原理3、管理费用、投资利息、销售费用、4、房地合一、单独建筑物5、重置价格、重建价格五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）1、客观收益是指在良好市场意识和正常经营管理情况下所产生的规则、安全而持续的收益，是扣除了生产经营过程中一些特殊的、偶然的因素后获得的一般的正常收益。
因此，房地产净收益是从房地有效毛收入中扣除空置等造成的收入损失及其经营过程中的正常运营费用。
2、区域因素主要反映房地产的位置不同引起的市场价值的差异。
它是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、文化等因素相结合所形成的地区特性对房地产价格水平产生影响的因素，主要包括交通状况、繁华程度、公用设施状况、绿化景观、人文环境等。
区域因素是决定一定区域房地产价格总体水平的因素，但对于不同类型具体的房地产估价对象及相应的交易实例比较对象，影响其价格的具体区域因素也不尽相同。
3、在对可比实例进行修正前，应先把各可比实例的成交价格调整为在可比实例之间、可比实例与估价对象房地产之间具有可比较基础的价格。
所谓具有可比较基础是指付款方式统一、单价的涵义统一、面积的内容统一、货币单位统一。
比如，统一调整为土地单价或楼面地价，统一调整为建筑面积或使用面积，统一调整为以人民币表示或以美元表示。
4、生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。
而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。
因此，生产费用价值论为成本法提供了理论基础。
六、计算题：（本题共2小题，每7分，共14分）1、解：该房地产的综合资本化率为：0L B r L r B r =⨯+⨯=40%×7%＋60%×9%=8.2%2、解：已知 N=40年，t=8年，R=3%，C=1000×800=800000（元），则：年折旧额()) (1900040%5-1000008R 1元）（==-=N C D 折旧总额E 8=D×t=19000×8=152000（元） 建筑物现值V=C-E 8=800000-152000=648000（元）。