中国法上不动产物权登记制度的实证分析秦子甲《物权法》颁布以来, 《物权法》的规定和以前各立法规定的衔接问题值得研究。
本文以不动产物权登记制度为切入点, 以《物权法》第9条的规定为中心, 梳理中国现有法上对于不动产物权登记加以规定的不同效力, 力求形成体系, 展现这一问题的框架面貌。
一、物权登记效力概述自19世纪以来, 物权的取得、丧失和变更, 各国无不实行公示原则, 而登记是公示中的重要方法与手段。
关于登记的效力, 大陆法系关于物权变动的立法大致上已形成意思主义与形式主义两种模式。
意思主义是指, 物权变动的完成仅以当事人的意思合致为已足, 不以任何物质形式的作成为必要的立法主义。
在意思主义法制下, 当事人间的物权变动仅仅存在于交易人的观念里, 当事人的物权交易关系不彰显于外。
该物权交易模式是崇尚主体意思自由的结果, 其充分强调交易当事人意思的至上效力。
法国法是采行此种立法主义的典范。
由此, 物权的登记就没有物权变动的效力, 其效力仅仅在于对抗善意第三人, 即如果不作成登记, 当事人间的物权变动就不能对抗适法取得不动产上权利的第三人, 只有完成了作为公示方法的登记, 其物权变动才是完整的, 一般情形下, 任何人都不能加以否定, 因此这也被称为公示对抗主义。
意思主义及公示对抗主义立法, 注重对当事人意思的尊重合物权变动的便捷;其公示的激励意义在于, 向物权变动中的权利人提供对抗利益, 使权利人认识到, 如果不为公示, 则其取得的权利就有可能被追夺, 公示能够免去这样的忧患。
形式主义是指, 物权变动的完成除当事人的意思合致外, 尚须登记、交付形式的作成为必要的立法主义。
在形式主义法制下, 纵使有以物权变动为目的的意思表示存在, 如果缺乏此等物质形式, 则在当事人间仍不能产生物权变动的效果。
由此, 物权的登记有发生物权变动的效力, 如果不为登记, 则物权变动不发生, 物权的设立、变更、转让和消灭都难以完成, 这也就被称为公示要件主义。
形式主义及公示要件主义立法, 注重交易安全;其公示的激励意义在于, 不登记就难以发生物权变动的效力, 因此其激励较公示对抗主义更强。
各国对上述两种立法主义的选择是: 德国、瑞士、中国台湾地区等采形式主义和公示要件主义;法国、日本等采意思主义和公示对抗主义。
二、《物权法》第9条第1款本文确立了物权变动以登记要件主义为原则《物权法》第9条第1款可谓对中国法上不动产物权登记效力的一般原则性规定。
这里的不动产物权, 既包括不动产所有权, 也包括在不动产上的用益物权和担保物权。
根据其第一款本文来看, 中国物权法原则上采用的是登记要件主义, 未经登记, 物权变动(设立、变更、转让和消灭)的效力即不发生——即使在相对人之间也不发生。
这样的例子有:(1)《物权法》关于建设用地使用权的规定, 具体条文是第139, 145, 150条。
这些条文规定了建设用地使用权的设立、转让、出资、互换、赠与、消灭等均须办理登记。
其中, 关于设立, 法律明示”建设用地使用权自登记时设立”, 因此未经登记, 自然不能取得该使用权, 登记是产生设立效力的要件。
关于转让、出资、互换、赠与、消灭等, 法律规定”应当登记”, 因此根据体系解释, 结合第9条第1款本文, 能够认为, 这里登记也是物权变动的要件。
(2)《物权法》关于不动产抵押权设立的规定, 具体条文是第187条。
其中, 法律明示”抵押权自登记时设立”, 故登记是抵押权设立的要件。
在中国其它法律上, 也有很多已经规定了不动产登记作为不动产物权变动的要件, 这些规定有的经过法律明示, 有的能够根据体系解释的方法得出这样的结论。
比如《合同法》第187条规定, 赠与的财产依法需要办理登记等手续的, 应当办理有关手续。
那么, 如果赠与的财产是不动产, 如商品房, 那么经过体系解释, 根据《物权法》第9条第1款本文, 其物权变动须以登记为发生效力的要件。
又如《海域使用管理法》第19条规定, 海域使用申请经依法批准后, ……海域使用申请人自领取海域使用权证书之日起, 取得海域使用权。
易言之, 这里的法律明示规定, 海域使用权的设立必须登记, 其取得之日为登记后领取海域使用权证书之日。
另外, 《矿产资源法》第3条第2款规定, 勘查、开采矿产资源, 必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权, 并办理登记;可是, 已经依法申请取得采矿权的矿山企业在划定的矿区范围内为本企业的生产而进行的勘查除外。
由此可见, 一般情形下, 探矿权、采矿权的取得也以登记为要件, 在批准后必须配套地办理登记;不办理登记的, 上述权利应该难以设立。
《城市房地产管理法》对此的规定在第35条, 房地产转让、抵押, 当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第五章中的第60条则具体规定了以出让或者划拨方式取得土地使用权的, 应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记, 经县级以上地方人民政府土地管理部门核实, 由同级人民政府颁发土地使用权证书;在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的, 应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记, 由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书;房地产转让或者变更时, 应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记, 并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记, 经同级人民政府土地管理部门核实, 由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第61条又规定, 房地产抵押时, 应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的, 应当依照本章规定办理过户登记。
由此可见, 土地使用权(无论是以出让还是划拨方式取得)、房屋所有权的设立、房地产上相关权利的转让或变更、房地产相关权利的抵押以及因处分抵押房地产而取得的权利(也归属于不动产权利的变动)等都需要办理登记。
尽管1994年颁布的《城市房地产管理法》在措辞上用的是”应当登记”, 并没有指明登记的效力(作为民事上的公示抑或出于行政管理的需要), 但根据民法一般原理, 并结合《物权法》第9条第1款本文的规定, 经体系解释, 能够认为, 这样的”应当”指向的就是登记要件主义——如果不登记的话, 这些权利便无以产生, 那么这些法条就没有了实质的意义, 因此立法者当然要规定”应当登记”了。
经过以上条文, 能够说明中国的物权登记制度其效力以登记要件注意为一般原则。
三、对《物权法》第9条第1款但书的理解经过对中国其它法上相关登记制度规定的考察, 该款的但书——”但法律另有规定的除外”——虽只有区区十个字, 内涵却异常丰富, 即法律另有规定的除外情形, 有不同的层次和类型, 需要逐一检视并理解。
(一)第一个层次: 物权的初始设立和取得。
1、有的物权, 无须登记, 其就能够发生初始的物权变动的效力——即主要在物权的设立和取得方面——故登记不是物权变动的生效要件;而且即使未经登记, 物权变动的初始权利取得者, 只要不再处分该权利, 其取得的物权也有对世性。
首先, 《物权法》第9条第2款就是这样的一个除外, ”依法属于国家所有的自然资源, 所有权能够不登记。
”也就是说, 《物权法》及其它法律明确规定的属于国家所有的自然资源, 其所有权的取得不以登记为要件, 而以法律宣告为要件;未经登记, 只经宣告, 亦发生国家取得所有权的效果, 而其对世性则由该宣告来保证, 法律宣告本身成为一种公示。
其次, 《物权法》第28条规定, 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;第29条规定, 因继承或者受遗赠取得物权的, 自继承或者受遗赠开始时发生效力;第30条规定, 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的, 自事实行为成就时发生效力。
以上物权变动发生的原因非经过法律行为, 而是经过事实行为(合法建造、拆除房屋)或事件(法院、仲裁委员会做出的法律文书、人民政府的征收决定、继承、受遗赠), 因此其变动的效力不以登记为要件, 而以事实行为的成就或事件的发生为已足。
这里要着重指出的是, 笔者认为, 上述物权变动的权利取得者, 其取得的权利只要不再行处分, 尽管未经登记, 也具有对世性, 这能够经过对这些《物权法》规定的具体情形加以分析, 得出结论。
申言之: (1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 其变动的权利能够凭借该法律文书或征收决定的公开或公告等得到对世性, 这些公权力文书的公开或公告本身就具有公示意义。
(2)因继承取得物权的, 该取得的权利也具有对世性。
这里要明确的是, 继承取得物权并有对世性的前提, 是已故者对这些物原来就享有合法的物权, 由此继承仅仅是物权的代际转移, 原来的合法物权已完成了相应的公示程序, 具有对世性, 继承后自然仍具有对世性。
可能有这样的情形, 某物是她人租给已故者使用之物, 但继承人对此了解甚少, 以为已故者对该物享有所有权而继承, 并以为自己也因继承而对该物享有所有权, 但后来她人对此物主张了权利。
这时, 从表面上看, 继承人继承的权利没有对世性, 不能对抗这一权利主张者。
但由于已故者原来就不是该物的所有权人, 其对该物不享有合法的所有权, 故上述继承前提不满足, 继承者继承的权利自然不能对抗真正的所有权人, 这和继承的合法物权具有对世性并不矛盾。
(3)因受遗赠取得物权, 其取得物权的前提依然是遗赠人在世时享有对该物的合法物权, 因此该物权在遗赠人在世时也必然凭借一定的公示方式取得了对世性,那么受遗赠人能够经过遗赠人的合法遗嘱加上所取得的物权原来已经完成的公。