4、交易价格
土地在市场上实际成交的价格 1）出让价格：使用权让渡的成交价格（协议，招标，拍卖三
种形式） 2）转让价格：土地使用者将使用权转让给第三者的交易价格
（买卖价格租赁价格） 3）征用价格：国家征用农村集体所有制土地而支付的补偿价
格，包括土地补偿费，青苗补偿费和劳动力安置费。
四、我国的地价体系
1.不可移动性：位置固定、土地利用严格受到位置限制，土 地实体
2.不发生转移，转移的是附着其上的权益。 非再生性
3.生产力的永续性：自然寿命无期限，主要合理利用，其生 产能力使用价值永不消失。
4.个别性：土地的位置不同，外界环境不同，导致土地的级 差地租
六、影响土地价格的因素
（一）一般因素：一款能够像地价水平的具有普遍性和共性的因素 1、社会因素：社会发展状况及社会安全程度等因素对地价的影响 2、经济因素：现代经济发展状况对地价的影响 3、行政因素：由政策、制度、法规、条例等组成的一系列行政法规
要的生产要素，是企业花资产的一部分，在数量和价 值上都应当加以明确核实）
二、地产的分类
社会经济用途
40年交通 公用事 业
住宅
二、地产的分类
1、开发程度
生地
未开发的土 地
熟地
已开发 的土地
2、经济地理位置
二、地产的分类
城市中心区 一般市区 市区边沿区 近郊区 远郊区
3、按土地所有权归属
c、是国家是否行使土地优先购买权的衡量标准 d、是核定地产增值，征收土地增值税的标准 e、是企业清产核资和股份制企业中土地资产计价的标 准
四、我国的地价体系
3、出让底价
政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种 因素的影响，确定某一地块出让时最低价格控制标准特点
1以标定地价为基础的价格 2财 价格p74 3是政府确定成交地价的基础
2、标定地价：是市、县政府根据管理需要评估的，在
正常市场和正常经营管理条件下，具体宗地再某一期日的 土地使用权的价格。
1）特点：a、某一具体地块的价格
b、一般情况下，标定地价不进行大面积评估， 只有进行交易成股份制时才评估
2）作用：a、是政府出让土地使用权时确定出让价格的依据
b、是划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金 的标准
3.垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 4.土地使用权价格的实质是地租的本金化 所有权归国家所有，任何单位、个人只拥有使用权，实际上是一种
出租
（二）地价的特征
三 、地价理论
1、价格形成的特殊性
一般商品价格时价值的货币表现，价值是由社会必要劳
动时间决定的，土地价格是指能够带来同等地租等量利
息的货币表现，同时也包括开发利用土地过程中投入的
4.价格是不断增值趋势
原因：1）在技术进步的条件下，单位土地的生产力会 不断提高。 2）随着城市经济的发展，单位土地的收益会不断提 高。 3）在城市建设中对土地不断追加投资，提高土地价 值。 4）土地供给有限，需求不断上升，价格也会上扬。
四、我国的地价体系
（一）地价体系概念
地价体系是指在土地市场中，由若干个既相互 联系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地 市场管理运行需要的价格体系。
5、抵押价格
获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土 地使用权抵押所形成的价格
6、课税价格
政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价 格基准、标定、出让底价由政府评估确定.
征用、课税根据国家有关法规政策由政府决定转让、 出租、抵押是资产评估中介机构来评估的。
五、土地的特性
（一）土地的自然特性
国家所有的土地 集体所有的土地 宅基地 自留地
三 、地价理论
（一）地价的形成 1 绝对地租是土地价格存在的根源 无论土地优劣，土地所有者都可以收取地租，称为绝对地租，当土
地所有权发生转移时，要求对方给予赔偿，这种赔偿就是土地的 价格。 2 级差地租是决定土地价格高低的主要因素 出租较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润，级差地租 Ⅰ级差地租Ⅱ Ⅰ：是指由于土地所处的位置不同而产生的不同 水平的地租 Ⅱ：由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同
土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转
移的行为（地上建筑物随之转让）
土地使用权出让：土地使用权由国家向
个人的让渡
土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租
赁给承租人使用，收取租金
一、土地使用权的含义
土地抵押权：债权人或抵押人不转移占有而供担保的
地产，其不能履行债务时，地产的变价款优先偿还贷 款的权利，地上附着物随同抵押
地役权（邻地使用权）：是指土地使用人人为使用其
土地的方便与利益而利用他人土地的权利，在他人土 地上行走通行的权利。
二、土地使用权评估的目的和作用
1、为土地使用制度改革提供基础资料 2、是地产市场管理的基础工作 3、是交易双方正常交易的基础（提供交易的参与标准，
减少市场信息不对称造成的损失） 4、合理征收土地税的基础 5、是国家进行土地资产核算的重要手段（土地也是重
物化劳动和活劳动所创造的价值
2、价格决定机制的特殊性
一般商品价格由价值决定，同时受供求关系的影响，围绕 价值上下波动，土地的价格取决于地理位置是否优越， 周围的社会及经济环境状况，交通状况，基础设施状况， 土地的用途。
三 、地价理论
3.市场供求关系的特殊性
土地的供求弹性小，价格主要受需求方面的影响
在土地市场中，由于土地质量，地产圈里，市 场供求关系和政府土地管理等因素的影响，在不 同条件下形成了各种标准和形成的地价。
（二）地价体系
1、基准地价;政府按照城镇不同的土地级别或均值区段 分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土 地使用权和平均价格。 1）特点：a、是一个区域性的平均地价
b、是各类用地的平均地价 c、在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用 权价格 d、土地单位面积的价格 2）作用：a、反映地价水平和变化趋势，为政府制定管 理措施和投资者进行投资决策提供依据 b、为国家征税提供依据 c、是进一步评估宗地地价的基准 d、是制定协议出让国有土地使用权的最低标准
CPT五
土地使用权评估
5.1
土地使用权估价基本理论
5.2
市场法
5.3
收益法
5.4
成本法
5.5
假设开发法
5.6
基准地价修正法
5.7
路线价法
§5.1 土地使用权估价基本理论
一、土地使用权的含义
是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权 进行出让出租，转让，抵押，投资的权利。 本身属于无形资产，但其是一中对物产权，依附于土地。