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合资合作开发房地产合同

甲方：___________________

乙方：___________________

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合资合作开发房地产合同

篇一：谈合资、合作开发房地产经营合同纠纷处理中的

法律问题

谈合资、合作开发房地产经营合同纠纷处理中的法律问

题

作者：徐金琪日期：10-03-09

合资、合作房地产开发经营在房地产开发中普通的存在，

原因是因为房地产开发经营投资很大，往往是有地的一方缺少资金，而资金充裕的一方乂由于无地或者无项目，因此双方可以进行合资、合作开发。但是由于房地产资金投入很大，开发周期较长，合资、合作的双方会因种种原因如资金问题、相关手续问题等，在合同履行过程中产生纠纷，且纠纷复杂。

它的复杂性在于以合资、合作开发经营房地产合同的名义形成的合同有多种选择，而由此带来的问题是双方的合资、合作的合同性质认定上复杂，进而在法律上对双方的合资、合作合同的效力的认定上也复杂。在司法实践中，对被确认无

效的合资、合作开发经营房地产合同的实体处理上也有不同

的看法。对此，笔者结合实际工作，谈谈有关合资、合作开

发经营房地产合同纠纷处理中的法律问题。

一、合资、合作开发经营房地产合同的概念

在房地产开发实践中有很多合同是以“联建、合建”房

屋的名义签订的，现实中这些合同形式繁多。但是归纳起来

大致有下面几类：

(1)一方提供土地，一方提供资金，建成的房屋按投资比例或按约定比例分享销售利润。

(2)一方提供土地，一方提供资金，在合同约定的期限和条件下给付出资方的本息。

(3)一方提供土地，一方提供资金，出资方享有建成房屋的若干年使用权。

(4)一方提供土地，一方提供资金，出地方获取收益，出资方独享建成的房屋。

(5)一方提供土地，一方提供资金，出资方获取约定数

H的房屋。

上述几类的合同名义上都冠以“联建、合建”房屋，但

实质上只有第(1)类属于联建或者合建房屋。这类合同的性

质、效力认定比较复杂，下文重点阐述。而第(2)类属于借

贷合同，这类合同因违反国家金融法律、法规的规定而无效。

第(3)类合同则属于租赁合同，严格的说属于预租合同，即

出资方的出资折抵将来使用房屋的租金。这类合同如不违反

《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定和《中华人民共和国合同法》第214的规定应属有效。第（4）类属于房地产项目或土地使用权转让合同，这类合同如不违反

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条、第38条、

第39条的规定，也应属有效。第（5）类属于房屋买卖合同。因此对冠以“联建、合建房屋合同”，我们应该从合同的双方在合同中的约定权利义务关系，对合同的性质加以认定。

以区别是真正的合资、合作开发经营房地产合同关系，还是其它法律关系的合同。本文所讨论的是属于真正的合资、合作开发经营房地产合同关系中法律问题。

二、合资、合作开发经营房地产合同的法律性质

关于合资、合作开发经营房地产合同的法律性质问题，要谈及两个方面，第一、此类合同属于什么性质的合同。第二、此类合同的内在的本质特性是什么。

先谈第一个问题。《中华人民共和国合同法》对合同进行了分类，而合资、合作开发经营房地产合同在该法的分类中无法归属。法学理论界对此类合同的属性有多种看法：有的说属于承揽契约，把合建的房屋归属出土地方的部分看成是出资方承揽的定作物，把出资方所得合建房屋的部分看成是出土地方所付的报酬。笔者认为：这种看法不符合承揽合同的法律特征，承揽合同中的定作物只要不是违禁物，该合同无须有关部门审批即可有效，而合资、合作房地产开发合同应当经有关部门审批后方可有效，这是其一，其二承揽合同中的承揽人承担定作物的灭失风险，而合资、合作开发经营房地产合同的双方当事人对合作的项目是按

约承担责任。有的说属于互易契约，认为合资、合作的双方分别出资和出地，也相应获取所得的利益。

笔者认为，在所有的合同中，除赠与合同外，其它的合