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案例：“东方大厦”市ຫໍສະໝຸດ 调研计划书一、调研背景
– 威海，作为“最适合人类居住的范例城市” 的形象已经深入人心，同时作为第一批国家环 境保护模范城市、国家园林城市、国家造林绿 化城市，其优良的环境已成为房地产业最大的 优势和卖点。 – 房地产业这一威海市最有发展前途的产业， 自1997年后开始全面复苏，并且更加标准化。 小区基础设施建设逐步完善，配套设施渐趋齐 全，个性化的开发项目层出不穷，使威海房地 产市场呈现兴盛之景。 – 目前，威海房地产市场讲究品位、突显个 性的项目不断涌现，公寓产品一时成为众商家 追捧的对象。高技区是威海市自然条件最为优 质的区域之一，尤以国际海水浴场沿岸一带， 极适合发展公寓项目。
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案例：“东方大厦”市场调研计划
书
三、调研内容
1、了解威海市房地产市场现状，探查消费者房产消费动向。 本部分主要从需方出发，了解被访者的现有住房状况及其 对新型房产产品的倾向。所需要收集的信息包括如下： 威海市居民现有住房情况：与父母（子女）同住 / 单独 居住/住单位的宿舍（公寓）/独自租房/与对象合租/与同 事、朋友合租/借住同事、朋友处等； 现在的居住地区：高区/经区/市区/外地； 近期（1至2年）有无住房新需求：有/无/暂没考虑； 威海市居民对新型房产产品的倾向：即在未来一段时间 看好哪种房产产品，如：一般性商品房、商住两用商品 房、休闲度假式公寓、酒店式公寓、集“居住、办公和 康乐”于一体的新兴综合公寓等；
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案例：“东方大厦”市场调研计划
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– 东方大厦项目所在地位于威海市高技区次交通干道上， 是高技区两大干道 ——文化西路和烟威路的连接线的中心及 火炬路的节点位置，是 12 路车的起始站， 19 路车的站点也紧 靠于此。项目地段距国际海水浴场较近，且所处区域是集住 宅区、工业区和商业区在内的多种产业形态的聚集地。加之 区内人员素质普遍较高，项目地周边有较强的车流和人流量， 所有这些使该地段具备了发展商业经济的重要条件。近年威 海房地产市场上度假休闲式公寓，酒店服务性公寓等主题公 寓叫响，但威海市场真正意义上的公寓并没有出现。能否在 该地段打造一个具有规模与优势的集居住、办公、康乐于一 体的全新体验式综合公寓，是投资者所关心的。为了探察威 海市居民对新型综合公寓的接受状况，了解不同人群的消费 需求，使投资者对该地段的发展潜力有一个客观的认识，并 为该种公寓的市场定位、品牌推广提供科学依据，威海伙伴 营销策划有限公司特委托山东大学威海分校市场调研所在威 海市范围内进行一次专项市场调研。
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调研方案设计的重要性（作用）
市场调查是一项复杂的、严肃地、技术性较强的 工作，为了圆满完成调查任务，事先制定一个科学、 严密、可行的调研方案是十分重要和必要的，具体说： 1、从认识上讲，市场调查方案设计常常是从定性认 识过渡到定量认识的开始阶段。（纽带） 2、从工作上讲，调研方案设计起着统筹兼顾、统一 协调的作用。 3、从实践要求上讲，调研方案设计能够适应现代市 场调研发展的需要。 4、从市场竞争角度上讲，调研方案是在竞标中取胜 的关键。
第二章市场调研方案设计
学习目的：掌握市场调研方案设计 的主要内容 调查问卷的设计 询问 的技术
§2-1市场调研方案设计
一、市场调研方案的概念
又叫市场调查计划书、市场调研策划书 是根据调查研究的目的和调查对象的性质，在进行 实际调查之前，对调查工作的各个方面和各个阶段 任务的通盘考虑和安排，它是整个调研项目的一个 构架和蓝图。 调研方案是调研活动的指导文件，只有对整个调研 项目进行统一考虑和安排，才能保证调查工作有秩 序、有步骤地顺利进行。
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案例：“东方大厦”市场调研计划
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二、调研目的
– 本次调研，我们采用探索性研究和描述性研究相结合的方式， 并着重运用定量分析方法对威海市房地产市场进行调研，为投资者 进行项目整体规划提供客观的数据支持。 – 1.了解威海市房地产市场现状，探查消费者房产消费动向； – 2. 了解威海市不同消费群对小型综合公寓的需求状况及消费特征， 探查其对此项目在价位、规模、配套服务、交通、环境等方面的要 求，以期获得有关数据信息，为投资者制定整体项目规划提供科学、 有效的依据。 – 3. 了解威海市不同消费群对该项目的态度和意见，为该项目的最终 市场定位提供基本依据； – 4. 了解威海市不同消费群对集居住、办公和康乐于一体的新型综合 公寓的接受程度，及其对该项目的需求意向和建议。
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市场设计调研方案的原则
1.可行性原则 2.经济性原则 3.灵活性原则
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二 市场调研方案的主要内容
市场调查的总体方案设计是对调查工作各个方面和全部过程 的通盘考虑，包括了整个调查工作过程的全部内容。具体如下：
明确调研背景
– 首先，对客户所在行业的状况和企业所处社会、经 济、法律和技术等大环境进行简要分析，以此说明 行业发展趋势和企业的生存环境。 – 简要介绍客户的基本情况，并结合大市场环境分析， 清楚了解企业现状和所面临的主要问题，也即弄清 客户为什么要进行市场调研，从而确定本次调研工 作的主题。
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1、确定调研目的与内容
确定调查目的，就是明确在调查中要 解决哪些问题，通过调查要取得什么 样的资料，取得的这些资料有什么用 途等问题。p23
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2.确定调研的项目
确定调研内容，就是在调研目的的基础 上，把调研问题展开、细化的过程。 调查目的与内容应该高度精炼。 衡量一个调研方案设计是否科学的标准， 主要就是看方案的设计是否体现调查目 的的要求，是否符合客观实际p24
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3、确定调查对象与调查单位
明确了调查目的之后，就要确定调查对象和调查 单位，这主要是为了解决向谁调查和由谁来具体提供 资料的问题。
调查对象就是根据调查目的、任务确定调查 的范围以及所要调查的总体，它是由某些性 质上相同的许多调查单位所组成的。 调查单位(或称调查单元)是所要调查的社会经 济现象总体中的个体，即调查对象中一个一 个具体单位，它是调查实施中需要具体回答 各个调查项目的承担者。