房地产开发项目的物业管理第一节物业管理基础知识一、物业管理的概念物业的定义物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和场地。

需掌握的要点从物业的概念可以看出物业的内涵主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的各项设施)和相邻的场地、庭院、停车场和小区内非主干交通道路。

物业的分类居住物业：如小区、公寓商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心工业物业：工业厂房、仓库其它用途物业：医院、学校物业管理的定义《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

需掌握的要点：1、是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。

《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。

2、业主可以根据不同情况采用不同的方式来实施物业管理。

主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。

二、物业管理起源物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法。

要求称租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。

香港的物业管理源自英国，二十世纪六十年代，为管理屋村，政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法。

三、物业管理在我国的产生我国的物业管理于80 年代由沿海地区逐渐兴起。

1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立。

1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小区管理工作提到议事日程，并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核表准。

1990年建设部发出了《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，并在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点第一次会议，再全国部署开展住宅小区管理试点工作。

接着又颁布了《全国文明住宅小区标准》。

1992年建设部发出了[[全国城市文明住宅小区达标考评办法]]和《关于印发〈全国文明住宅小区达标考评实施细则〉的通知》。

1993年4月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。

建设部又连续发布了〈〈城市住宅小区竣工综合验收办法〉〉等一系列法规文件。

1993年4月建设部颁布了33号令，即〈〈城市新建住宅小区管理办法〉〉，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。

由物业管理公司统一实施专业化管理”。

1996年2月国家建设部、计委联合颁发了〈〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉〉，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前买出了一大步。

1996年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了〈〈关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知〉〉，为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。

2003年9月1日全国《物业管理条例》的施行。

思考题下列对于物业管理的理解，不正确的是（）A 物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理的服务为标的进行的一项交易B 物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托C 物业服务合同是物业管理生产活动的契约基D 业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理第二节物业管理服务一、物业管理服务的内容\1、物业管理服务的特点公共性和综合性服务的重点是物业的共用部位和共用设施设备。

服务内容包括绿化、清洁、交通、秩序维护、设备维等。

受益主体的广泛性和差异性公共性决定。

按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项。

即时性和无形性物业管理生产和消费处于同一过程之中，企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。

服务是无形产品，难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在。

持续性和长期性物业共用部位需保持长时间完好和共用设施设备的全天候运行，任何服务中断，都有可能导致业主的投诉和违约的追究。

物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验。

2、物业管理中两大服务常规服务（公共性服务）这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业向所有住用人提供的最基本的管理和服务。

特约服务（委托性服务）特约服务是为了满足物业产权人，使用人的个别需求而提供的服务，通常是指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人，使用人有提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下，尽量满足其需求，提高特约服务。

如小区内老年人的护理，接送子女上学，照顾残疾人的上下楼梯，为住用人代购生活物品等。

3、物业管理常规服务的内容概括的说，包括以下两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序；具体地说，公共性服务主要包括以下内容：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。

4、特约服务物业管理企业为业主提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为有偿服务。

《条例》第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。

理解这条规定，需注意以下几点：(1)提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务。

(2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。

(3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。

5、物业管理服务的标准湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅于2010年6月7日联合颁布了《湖南省物业服务收费管理办法》，从物业管理服务的综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务以及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务五个方面界定物业管理服务的内容，每个方面又制定了五个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级。

约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。

物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：(1)《办法》为住宅物业服务的标准。

物业服务收费实行市场调节价的非住宅的物业服务不适用本标准。

(2)《办法》根据住宅物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级、四级、五级五个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

(3)《办法》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

(4)选用《办法》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

思考题下列各项中，属于物业管理服务内容的有（）A 房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理B 物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服 C 全面负责物业管理区域内的安全防范工作 D 物业档案资料的管理 E 专项维修资金的代管服务二、物业服务收费1．物业服务收费的概念和原则物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

我省现行物业服务收费的规范性文件是2010年6月7日湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅联合颁布的《湖南省物业服务收费管理办法》。

物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费，根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。

2、物业服务收费定价形式一是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

二是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

3、物业服务收费形式包干制收费形式：《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。

包干制收费形式下业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。

换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。

包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。

在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

酬金制收费形式《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。

酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。

为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出。

物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年不少于一次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。

实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。

4、物业管理服务成本构成(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用(6)物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用；(7)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(8)管理费分摊；(9)经业主同意的其他费用；(10)法定税费；(11)合理利润。