2020中国商业地产发展白皮书目录前言 (1)1、市场表现：受疫情冲击，商业地产市场承压 (2)1.1 商业地产新房市场：受疫情影响，2020年1-5月全国销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%，市场整体承压 (2)1.2 商业地产租赁市场：市场需求下降，2020年上半年百MALL商铺租金环比下跌1.09%，写字楼租金累计下跌2.38% (6)1.3 商办土地市场：推出面积上升而成交面积下降，楼面价上涨 (6)2、企业表现：聚焦核心城市、创新商业场景，资本并购与整合推动规模提升 (10)2.1 聚焦核心城市，挖掘潜力区域 (10)2.2 场景创新带动购物中心复苏，消费零距离与社群营销推动社区商业价值提升 (13)2.3 积极拓展融资渠道，资产证券化不断推进 (16)2.4 疫情影响下，收并购行为提高行业集中度 (19)3、趋势展望：线上线下融合发展，数字化与精细化运营推动转型升级 (21)3.1 线上线下融合发展，消费新需求推动业态及品牌升级 (21)3.2 数字化推动智能转型，5G助力构建智慧商业 (24)3.3 绿色与科技助力打造健康空间，轻资产输出与精细化运营推动联合办公升级 (28)结语 (32)专题一：商业地产运营标杆企业及项目发展分析 (33)专题二：商业地产新兴商圈发展分析 (36)研究主办：中指研究院中国房地产指数系统主要研究成员：莫天全黄瑜曹晶晶付源姚卓李云鹤陈文静李雪娇程威方肖马琛冯孟乾辛芸娜周巍魏云静李璠璠陈丽娜杜咏咏胡国华葛海峰赵丽一高静张曼张志杰蒋云峰李建桥牛晓娟吴建钦陈茜李清兰李秀英张丽丽汪勇黄秀青李力张化学丁晓樊鹏飞赵玉国温戴婉蘭杨红侠薛建行薛琳黄雪姚一维王玲袁彬彬黄艳王永斌高院生李宁胡佳娜梁波涛石蕊唐懿唐爽薛晴童晓玲谢俊云田文刚李益峰张梦圆方颃刘莉芬苏宇2020中国商业地产发展白皮书前言2020年，突如其来的新冠肺炎疫情对国内经济发展造成明显冲击，同时疫情在国际多点爆发，外部的不确定性风险加剧了我国宏观经济的下行压力。
受经济环境变化影响，商业地产运行面临挑战。
当前新冠肺炎疫情的负面影响仍未消除，但国家积极出台各项扶持政策协助企业度过难关。
随着复工复产的不断推进，市场活力逐步恢复，经济长期向好趋势没有改变。
在存量时代，运营为王，商业地产正面临着新的行业发展格局。
2020年商业地产企业持续聚焦核心城市，并挖掘三四线潜力区域；借助新媒体平台进行消费场景创新，通过直播经济与夜间经济带动购物中心复苏。
同时，新冠肺炎疫情催化了社区商业的发展，商业地产企业发力社区商业运营，通过增强消费体验与社群营销等来提升客户忠诚度。
在资本方面，商业地产企业积极拓展融资渠道，推动资产证券化发展不断完善。
受疫情影响，企业间收并购行为不断增加、行业集中度提升，龙头企业充分发挥自身优势，引领行业健康发展。
“互联网+”时代，消费者需求不断发生变化、新的消费习惯不断产生，这些因素共同推动着商业地产企业的变革与发展，数字化、智能化的普及加速了商业地产全渠道运营时代的到来，尤其是在新冠肺炎疫情期间，线上线下融合发展进一步加速。
在办公领域，商业地产企业以绿色和科技助力打造健康空间，以轻资产输出和精细化运营推动联合办公转型与升级。
本篇报告在分析近期行业数据的基础上，对于行业环境和企业发展的变化进行梳理，希望能够为相关商业地产企业的高质量发展提供一些指引。
12 2020中国商业地产发展白皮书1、 市场表现：受疫情冲击，商业地产市场承压2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影响下，我国宏观经济受到明显冲击，商业地产开发投资额和销售面积同比均下降，短期市场供求承压。
经过多年发展，重点城市商业地产市场逐步进入存量竞争阶段，商业地产企业更加注重运营能力的提升。
此外，生产生活秩序的不断恢复以及新经济、新动能的快速成长，也推动商业地产行业不断创新业务模式，焕发新生机。
1.1 商业地产1新房市场：受疫情影响，2020年1-5月全国销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%，市场整体承压图：2015-2020年前5个月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比数据来源：CREIS 中指数据， ，从供应端来看，商业地产开发投资及新开工面积同比均下降。
2020年1-5月，全国商业地产开发投资额为6408亿元，同比下降5.1%，商业地产开发投资额占整体房地产开发投资额比重继续下降，由2019年全年的14.7%下降0.7个百分点至14.0%。
新开工方面，2020年1-5月，全国商业地产新开工面积为7764万平方米，同比下降14.8%。
商业地产新开工面积占整体房地产新开工面积比重为11.2%，延续2016年以来的下降趋势。
从需求端来看，商业地产销售面积同比下降显著。
2020年1-5月，全国商业地产销1本报告中所指的商业地产包含商业营业用房和办公楼两部分。
-5%5%15%25%商业营业用房占比32020中国商业地产发展白皮书售面积为3494万平方米，同比下降23.1%。
商业地产销售面积占整体房地产销售面积比重由2019年全年的8.1%下降0.9个百分点至7.2%。
商业营业用房：新开工面积及销售面积同比均下降图：2012-2020年前5个月全国商业营业用房新开工面积及同比增速数据来源：CREIS 中指数据， ，全国商业营业用房新开工面积同比下降。
2020年1-5月，全国商业营业用房新开工面积为5591万平方米，同比下降16.1%，降幅较2019年同期扩大11.5个百分点。
从各省(直辖市、自治区)商业营业用房新开工情况来看，2020年1-5月，山东、江苏、广东、四川、河南等地区商业营业用房新开工规模较大，均超过400万平方米。
另外，全国约七成省(直辖市、自治区)商业营业用房新开工面积同比下降，且有超过一半的省(直辖市、自治区)降幅超过15%，其中北京商业营业用房新开工面积同比下降78.0%，在各省(直辖市、自治区)中降幅最大。
-20%0%20%600012000180002400030000万平方米商业营业用房新开工面积（左）同比（右）4 2020中国商业地产发展白皮书图：2012-2020年前5个月全国商业营业用房销售面积及同比增速数据来源：CREIS 中指数据， ，全国商业营业用房销售面积同比下降显著。
2020年1-5月，全国商业营业用房销售面积为2577万平方米，同比下降21.7%，降幅较2019年同期扩大8.9个百分点。
从各省(直辖市、自治区)商业营业用房销售情况来看，大体可以分三类：一类是商业营业用房销售规模在150万平方米以上的省份，如四川、江苏、河南、广东等省。
二类是商业营业用房销售规模在50-150万平方米之间的省份，主要包括安徽、江西、福建、湖南等省份。
三类是商业营业用房成交规模在50万平方米以下，其中陕西、辽宁等地区商业营业用房销售规模在40万平方米以上，而海南、西藏销售规模则不足10万平方米。
办公楼：新开工同比下降显著，东部沿海地区好于西部及东北地区图：2012-2020年前5个月全国办公楼新开工面积及同比增速数据来源：CREIS 中指数据， ，12838-40%-20%0%20%40%-20001000400070001000013000万平方米商业营业用房销售面积（左）同比（右）-20%0%20%2000400060008000万平方米办公楼新开工面积（左）同比（右）52020中国商业地产发展白皮书全国办公楼新开工面积同比下降。
2020年1-5月，全国办公楼新开工面积2173万平方米，同比下降11.4%。
从各省(直辖市、自治区)办公楼新开工情况来看，全国多数代表省市办公楼新开工面积呈现两级分化的格局，区域差异显著。
广东、山东、浙江、四川等省份新开工面积超过150万平米；而吉林、内蒙古、西藏、宁夏新开工面积不足5万平方米。
总体来看，经济发展好的东部沿海省份好于西部以及东北部分地区。
图：2012-2020年前5个月全国办公楼销售面积及同比增速数据来源：CREIS 中指数据， ，全国办公楼销售面积同比降幅扩大。
2020年1-5月，全国办公楼销售面积为917万平方米，同比下降26.7%，降幅较2019年同期扩大14.5个百分点。
从各省(直辖市、自治区)办公楼销售情况来看，大体可以分三类：一类是办公楼成交规模在50万平方米以上。
如浙江、江苏、广东、福建等现代服务业发展较快的东部沿海省份，以及西南地区的四川、重庆等省市经济发展持续保持较强动力，产业结构不断优化，办公楼市场需求旺盛。
二类是办公楼成交规模在10-50万平方米之间，主要包括河南、山东、安徽等省份。
具体来看，这些地区都具有较坚实的经济基础，办公楼市场具有较大的发展潜力。
三类是办公楼成交规模在10万平方米以下，其中北京、天津等省市办公楼市场进入存量阶段发展趋缓，而西部及东北地区的青海、黑龙江、西藏等地区办公需求有限，销售规模不足1万平方米。
-50%-25%0%25%50%010002000300040005000万平方米办公楼销售面积（左）同比（右）2020中国商业地产发展白皮书1.2 商业地产租赁市场：市场需求下降，2020年上半年百MALL商铺租金环比下跌1.09%，写字楼租金累计下跌2.38%为了更好地研究全国重点城市商业地产存量市场的情况，中指研究院持续开展商铺租金指数以及写字楼租金指数的研究和编制，用以客观反映商业地产租金水平及其变化趋势。
从当前商业租赁市场表现来看，2020年二季度，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业恢复到去年同期水平仍需时间，商铺租金水平在短期内依然承压。
从监测的数据来看，2020年上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的中国百街商铺平均租金为25.1元/平米·天，环比下跌2.41%；由全国重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的中国百MALL商铺平均租金为26.8元/平米·天，环比下跌1.09%。
从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈（购物中心）租金与上期持平。
从当前写字楼租赁市场表现来看，虽然2020年二季度国内经济逐步复苏，但当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继续发展演变，外部风险挑战明显增多。
在国内经济恢复面临压力以及世界经济不确定性增加的背景下，我国经济稳定运行仍面临较多挑战，消费、投资等主要指标均低于上年同期水平；受国内宏观经济仍处于下行区间的影响，本季度全国重点城市主要商圈写字楼市场需求下降，租金环比继续下跌。