成本法作业1、今有一建筑物，建筑总面积1200m 2，在估价时点时，已使用12年。

该类建筑物的重置价格为600元/m 2，耐用年限40年。

估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。

试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。

解：（1）求折旧额D()()()()()元71.162853012%5160012001=+÷-⨯⨯=+÷-=n t R C D（2）至估价时点的折旧总额E t 为()元52.1954281271.16285=⨯=⋅=t D E t 或()()元57.1954281=+⨯-=nt tR C E t （3）建筑物现值V ： V=C-E t =600×1200-195428.52=524571.48（元） 或V=C[1-（1-R ）×t/（t+n ）]= 524571.43（元）注：公式要写完整；Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。

2、某一房地产，土地总面积2500m 2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m 2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m 2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m 2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

解：（1）求土地价格V L V L =2500×1000=250（万元） （2）求建筑物价格V B建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元） V B =C.q=660×80=528（万元） （3）计算房地产总价VV= V L + V B =250+528=778（万元） （4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67（元/m 2）3、某宗房地产占地2000m 2，容积率为3.0。

土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。

建筑物是于2000年10月建成使用的。

经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m 2，同类建筑物重置价格是1000元/m 2。

通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。

残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。

解：（1）计算土地现实价格V L()()()万元26.98%8111%8111200050004036=+-+-⨯⨯=L V（2）计算建筑物的现实价格V B ①求建筑物重置价格C C=1000×2000×3.0=600（万元） ②求可修复部分折旧D 1 D 1=5（万元）③求装修部分折旧D 2 D 2=30×2.5÷5=15（万元）④求设备部分折旧D 3 D 3=50×2.5÷15=8.33（万元） ⑤求结构部分折旧D 4 D 4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（万元） ⑥求折旧总额DD=D 1+D 2+D 3+D 4=61.77（万元）则V B =C-D=600-61.77=538.23（万元）（3）计算房地产在2003年4月的市场价格V V=V L +V B =98.26+538.23=636.49（万元）注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。

4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。

经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。

假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

（2001年试题）解：（1）计算建筑物的重置价格 ①建造成本：800万元 ②管理费用：800×3%=24万元 ③投资利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90万元 ④建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048.9万元 （2）计算建筑物的折旧额①墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元 ②装修部分的折旧费=200×2/5=80万元 ③设备部分的折旧费=110×8/10=88万元 ④长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110）×1/50×8=115.34万元 ⑤该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元5、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m 2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m 2。

现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m 2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。

门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。

试计算该宗房地产现时的价格。

（土地资本化率为8%）（2002年试题） 解：（1）运用成本法计算公式：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物折旧 （2）求土地的重新取得价格因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格()()[]()()万元94.3901%811%81%81200020004035354040354035=-+-+⨯+⨯⨯=⨯=-K K V V （3）计算建筑物的重新购建价格：①建安成本=600（万元） ②管理费用=600×3%=18（万元） ③投资利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（万元） ④销售税费=90（万元） ⑤开发利润=120（万元）建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54（万元） （4）计算建筑物折旧额①门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元） ② 装修部分的折旧额140×1/5×3=84（万元） ③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元） ④长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（万元）（万元） 建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元）（5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04（万元）6、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。

某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。

在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。

根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m 2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m 2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m 2，写字楼2800元/m 2，管理费用为开发成本的5%。

（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。

假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

（4）目前，此类项目折现率为10%。

（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。

试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

（2004年） 解：（一）第一种解法 1、项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000（m 2）其中，住宅楼总建筑面积15000m 2，写字楼总建筑面积15000m 2。

（2）房地产开发项目总价值及折现值 ①住宅楼价值 5000×15000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：()()万元86.5634%10175003=+②写字楼价值写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元） 写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元） 有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元） 租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元） 写字楼价值：()()()万元86.8478%10111%1061.85711147=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=n R R A V 写字楼折现到第1年末折现值=()()万元29.6370%10186.84783=+③项目总价值折现值=5634.86+6370.29=12005.15（万元）（3）项目开发成本、管理费用及其折现值 住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元） 写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元） 住宅楼开发成本及管理费折现值()()()万元13.2580%1015.0%1015.028355.15.0=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+++⨯ 写字楼开发成本及管理费用折现值：()()()万元76.3648%1015.0%1015.044105.25.1=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+++⨯ 项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89（万元） （4）住宅楼销售税费及折现值 住宅楼销售税费： 7500×6%=450（万元） 住宅楼销售税费折现值：()()万元09.338%1014503=+（5）所能支付的最高土地价格()万元开发成本及管理费用住宅楼销售税费总价值78.5279%3189.622809.33815.12005%31=+--=+--=（原6412.50万元）2、第二种解法（1）项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000（m 2）其中，住宅楼总建筑面积15000m 2，写字楼总建筑面积=15000m 2。