房屋买卖合同近几年，随着社会经济的快速发展，各种形式的房屋买卖合同纠纷案件增多，我们在审理各类房屋买卖合同纠纷案件中遇到许多新型疑难争议问题，按照上级法院的部署，我们对有关疑难和争议问题及相关讨论意见进行了调研和归纳，请大家共同参入讨论研究，也请上级法院明确和统一指导性处理原则或意见。

一、审判实践实践中存在的疑难争议问题及讨论意见

1、关于农村房屋拆迁补偿利益进行转让（即关于回迁安置房屋的买卖）合同的效力问题。

近几年的旧村拆迁改造过程中,部分村民(有一些改为居委会)不想要回迁房，而拆迁人又不同意给与货币补偿，因此，村民为了将拆迁回迁房屋尽快变现为资金，于是将拆迁补偿安置的房屋预先对外出售。具体交易模式如下：民房的所有人与他人签订买卖(转让)协议，约定:将其旧房拆迁后将来补偿(回迁安置)的楼房转让给受让人，受让人支付一定的对价,受让人以被拆迁人的名义,按照当地(本村)拆迁补偿安置方案参入挑选回迁安置房,根据挑选的回迁安置房屋的状况与出让方进行货币结算。签订转让（买卖）合同后后，受让人给付了出让人一定数额的价款（有的是定金，也有的一次性给付全部价款），出让人取得了回迁安置的新楼房后，又不同意转让了，遂发生纠纷。诉讼中，双方对该（买卖）转让合同的性质和效力发生争议，如何认定该合同的性质和效力。

第一种意见认为，转让双方间实质上存在房屋拆迁补偿合同的权利义务的概括转让，出让方将其与拆迁人间房屋拆迁补偿合同的权利义务概括转让给受让人，此种情况下，应当通知拆迁人作为第三人参加诉讼，拆迁人同意转让的，则双方间转让合同合法有效，否则就是无效。

第二种意见认为，转让双方间实质上是房屋拆迁补偿权利的转让，即出让方将其依据当地（本村）拆迁补偿政策取得补偿安置房屋的权利转让给受让人，受让人给付相应价款。此种情况下，拆迁人一般不干涉出让方的转让行为，按照统一的拆迁补偿安置办法给与拆迁补偿安置。因此，转让双方当事人间转让合同合法有效，无需通知拆迁人作为第三人参加诉讼。转让双方通知拆迁人就可以了。

第三种意见，转让双方就是单纯的房屋转让合同，由于签订转让合同时，转让的房屋不确定，因此，双方间转让合同不成立。

审判实践中，赞成第一种和第二种意见的人较多，体现了当事人的意思自治，维护诚信交易。但也有部分赞成第三种意见。此类纠纷比较普遍，上级法院应当就本地发生的类是纠纷统一处理意见。

2、商品房买卖（预售）合同纠纷中，出卖人对逾期办证行为免除违约责任的“出卖人的原因”如何理解和适用问题。

按照司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人不能按合同约定期限办理房证，出卖人要承担违约责任。此处“出卖人的原因”的范围如何确定，能否认为：不是出卖人本身直接的原因，出卖人就不承担违约责任？可能存在水、电、煤气、暖等配套施工部门逾期配套施工，或者是建筑施工单位逾期完工的原因，也可能是工程验收监督部门逾期验收备案、拆迁户逾期搬迁影响房屋施工的原因，在以上几种情况下，出卖人都可以免除违约责任吗？

实践中，一般从宽掌握。通常情况下，可以考虑出卖方是否已经充分考虑和注意到了相关的因素，并已经为此尽到了合理范围和限度的努力，出卖人已经充分做到了应尽的本职义务，就可以考虑将有关情况作为免责事由。具体主要体现在相关行政管理部门的职能（验收备案、产权初始登记）行使的事项上，如果因该方面的原因，一般免除出卖人逾期办证的违约责任。但诸如水、电、煤气、暖等配套施工，以及出卖人自己完成拆迁补偿安置的拆迁户逾期搬迁，不应作为逾期办证违约责任的免责事由。请上级法院对此能统一指导意见。

3、房屋买卖合同中关于税、费负担的约定条款的效力问题。

房地产转让过程中，在办理房屋所有权或土地使用权变更（转移）登记时，需要缴纳登记费、工本费测绘费、印花税、营业税、个人所得税、契税等多种税和费，多数转让合同中约定“交易过户过程中发生的一切费用由受让方承担”。发生纠纷后，双方对“一切费用”的解释有争议。受让方认为，“一切费用”仅指登记费、工本费测绘费等各种费，不包括营业税等各种税，按照法律规定，营业税、个人所得税等税应当由转让方交纳；转让方认为，按照交易习惯，“一切费用”统指各种税、费。

实践中，一种意见认为，可以按照通常的交易习惯理解为“一切费用”包含了各种税、费。其效力问题，虽然国家税法规定出让方（出卖人）是营业税、个人所得税、增值税等税的法定纳税人，属于法定的纳税义务，但是房地产转让的双方当事人可以约定该缴费、缴税义务由某一方承担，该约定对双方当事人具有约束力，当事人应当照约履行，但该约定不能对抗税务机关及第三方。另一种意见认为，国家税法规定营业税、增值税、个人所得税等税应当由出让方(卖方)交纳，这是法定义务，不能由当事人自行约定承担义务人，此种约定条款无效，应当按照国家税法规定确定税费的承担。

多数人同意第一种意见，因为民间交易中，一般是约定房屋转让的总价款，前提是将来过户所需缴纳的全部费用由买方负担，与卖方无关，这也是民间通行的做法。

4、房屋买卖中的抵押限制问题。

出卖人将自己的房屋卖与买房人之后，在没有办理所有权转移登记之前，又以该房屋设定抵押的，买房人可以要求

解除房屋买卖合同并主张惩罚性违约金，但如果买受人坚持要求出卖人继续履行合同，请求法院判令出卖人协助办理房屋所有权转移登记手续的，如何处理?

在情况下，我们一般建议买房人首先另行诉讼，请求确认抵押无效，解除抵押登记，否则，即使法院判决卖房人协助办理房屋所有权转移登记手续，房管部门也因为存在抵押限制而无法办理。但是，有个别少数当事人不同意提起确认之诉，是否应当判决驳回其请求，等抵押解除后再行主张权利。

5、关于单位与职工之间腾退福利房问题。

职工基于与工作单位原存在的劳动关系，工作单位分配给职工的住房，职工按月缴纳一定数额的租金，属于福利待遇，如果职工离开单位后，单位要求职工腾出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租赁合同纠纷进行处理。过去法院曾经处理过很多的此类案件，是按照房屋使用权纠纷或房屋租赁合同纠纷处理的，通常情况下，如果职工离开了原工作单位，就应当退出单位分配的房屋。但是现在，考虑到执行问题、社会稳定问题、信访等综合问题，是否决定对此类纠纷法院一律不受理，理由是：职工与单位间原存在管理与被管理的隶属关系，安排职工居住使用房屋基本上系由工作单位单方指定，因此，双方就此产生的权利义务关系不是平等主体之间通过磋商后以契约的形式建立的，虽然职工也按月向单位收取极少数额的租金，但双方之间并不属于通常意义上的平等民事主体间的房屋租赁合同关系，故双方因房屋的居住使用产生的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，法院不应受理。

但是问题是，如果法院对此类问题不受理的话，职工离开工作单位后拒绝腾房的，工作单位就没有救济途径了，单位的合法权益怎么保障。

对此问题，请上级法院统一明确指导性意见。

6、关于对违法建筑买卖（转让）合同中的拆迁补偿利益的处理问题。

按照法律规定和上级法院指导意见，对于国有土地上的建筑物，如果没有办理建设工程规划许可证（土地证和房产证都没有），则属于违法建筑，当事人要求确认权属的，法院不受理。对于涉及违法建筑的买卖合同纠纷，法院应当作为民事案件受理，一般应判决认定买卖合同无效。对于此类合同的效力认定，比较简单，但是问题是，违法建筑进行买卖后，违章建筑进行拆除时，拆迁人给与违章建筑补偿安置（高区、孙家疃等地有这种情况），也就是说，尽管关于违法建筑的买卖合同无效，但是违章建筑确实带来了拆迁补偿利益，该拆迁补偿利益应当归谁？如何分配？存在不同的讨论意见：

第一种意见认为，既然认定关于违章建筑的买卖合同无效，无效合同应当返还原物，因此，违章建筑带来的拆迁补偿利益应当归出卖人。

第二种意见认为，虽然关于违章建筑的买卖合同无效，但是该买卖标的物确实具有较高价值，如果单纯返还原物则对买受人明显不公平，本着公平原则，可以考虑根据发生买卖关系的年限对拆迁补偿利益按照一定比例进行分配。

对此问题，多数人认为第二种意见比较合理，但是目前缺乏依据，请上级法院对此能够统一意见。

7、对于划拨土地上房屋买卖合同效力问题

按照法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房屋的，应当经有批准权的人民政府批准并补缴土地出让金。在处理具体纠纷时，凡是在审理过程中没有经过政府批准的，是否都一律认定房屋买卖合同无效？但是，由于目前土地和房屋权属登记是两个行政部门分别管理的，房管部门在办理房屋所有权变更登记时，不考虑土地性质和土地用途，一般都给与办理了房屋所有权变更登记，在此情况下，是否还认定房屋买卖合同无效？此种情况多出现在已经农转非（集体土地变为国有土地）的城中村里的旧房屋（有的是别墅），也有的是过去机关、事业或企业单位利用划拨国有土地建设的楼房，以上情况（土地是划拨，未经政府批准转让房屋，转让的房屋已经办理产权过户，但没有办理土地使用权变更登记）的房屋买卖合同的效力如何认定。

多数人认为，如果转让的房屋已经办理产权过户，尽管没有政府批准，也应当认定买卖合同有效，只是在办理土地使用权变更登记时，由土地管理部门责令买受人补缴土地出让金。

8、商品房买卖合同纠纷中房屋交付条件问题。

按照建筑法和房地产法规定，房屋（当然包括商品房）建成后必须经验收合格后才能交付使用。此情况下的验收合格应当是土建、装饰、水电暖煤气、硬化、绿化等方面的综合验收。但是，近几年的房地产开发建设中，开发商出售的房屋通常属于成片开发（俗称住宅小区），开发建设周期较长，整个小区综合验收的时间较长，但出售的单栋楼体一般不影响业主正常使用，为此，将了缩短房屋交付期限，很多商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而不是综合验收合格。对此，如何掌握？实践中存在两种不同意见：

第一种意见，按照合同约定，即如果商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而且交付的房屋也通过单体竣工验收（建设单位组织施工、监理、设计、勘察等联合验收），同时，交付的房屋也具备水电暖煤气等设施齐全，具备基本的使用功能，就可以认定为具备交付条件。无需通过综合验收。

第二种意见认为，建筑法和房地产法规定房屋必须经验收合格后才能交付使用，属于强制性规定，且规定的验收合格应当是综合验收合格，因此，合同约定的单体验收之交付条件违反了法律的强制性规定，应当是无效，一律认定房屋