模拟楼盘实战方案1、定价思路本住宅价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。
项目所在区域是勐腊县新城，是以后房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边拟建竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定价格时，依据以下步骤制定价格方案：第一步：分析项目特点，确定价格制定原则；第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例；第三步：确定价格影响因素；第四步：通过影响因素分析可比案例；第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格；第六步：分析比准价格，确定项目可实现的市场均价；第七步：调查分析市场案例，确定项目层差、位置差；第八步：确定价格表；第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的价格；第十步：确定付款方式。
2、项目价格制定原则（1）、项目特点分析此项目为新城开发的首批商业住宅开发项目，南面公路，北面依山（橡胶林地）。
周围是勐腊县新的行政中心。
对面是拟建医院。
交通便利，场地平整，拆迁建筑不多。
拟项目为多层、高层混合住宅，多为南北朝向，依城市规划可分为两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异：A、户型设计差异：北组团户型设计中受经济适用房户型限制，主要为2房1厅和1房1厅，建筑面积为80—100平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以3房2厅为主，建筑面积在50—196平方；B、组团环境上差异：外部环境商业开发的地块迎新开发城市规划道路，北组团北面临山，噪音、污染较南组团少；内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化；C、楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组团是经济适用房不具备这一优势。
（2）、价格制定方法A、以居住和商业集中地形成成两个价格体系，并且拉开价格差距；B、在制定价格差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此商业价值和噪音影响是价格差异的主要因素；C、北组团户型面积固定、偏小，主要考虑安置对象。
3、确定项目可实现均价(1) 市场比较法考虑本项目所在区域是行政中心，将来是住宅竞争区域。
项目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比较法作为项目定价的方法.首先选择市场可比案例,通过价格影响因素对比调整确定价格,以最终确定本项目住宅可实现的均价.(2) 调查案例选取选取原则:同类型住宅,同一供需区域,位置接近,成交价格为正常实现的交易价格.根据以上选取原则,选择项目周边的南腊小镇、辉煌广场等作为可比案例。
（3）住宅物业价格影响因素A、因素一：地理位置比较因素环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻；交通：车行、管制、公共交通；配套：学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。
B、因素二：楼盘本体素质比较因素规模；平面设计：实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等；设备：供热、智能化、消防；装修：地面、厨卫、门窗；外观：立面设计、大堂、会所；景观；车位；开发商；承建商。
C、因素三：物业管理品牌；收费；D、因素四：工程形象进度楼花、准现楼、现楼；入伙时间；E、因素五：营销因素市场时机；营销包装等。
（4）具体调查结果（待市调结果）调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域内住宅价格在1800—2500元/平方；辉煌广场综合素质与本项目最为相似，其次是南腊小镇等其中大部分建筑以砖混结构为主，建安成本相对较低。
（5）楼盘对比分析根据以上调研资料，楼盘因素对比如下：楼盘比较表（住宅）（6）确定价格根据以上竞争楼盘对比分析，考虑以下决定项目价格因素：新城与旧城的差异；南区北区的差异，可售面积比例约为1：7。
确定本项目可实现的销售均价为XXXX元/平方。
4、确定价格表（1）层差根据调查，勐腊县目前楼盘价格如下：楼盘名称一二三四五六七备注XX地产1900 1920 1900 1900 1880 1760 1600 顶层送花园XX地产XX地产楼层差如下：楼盘名称一二三四五六七备注XX地产 0 +20 0 0 -20 -40 -300 调查当地风俗XX地产XX地产上述案例中，XX地产是模拟的楼盘，楼层可比性不高，而辉煌广场和勐腊县目前在售楼盘，具有较高的可比性。
因此在制定本项目层差时，主要以市调公司提供的对比项目的层差为参考，再根据当地市场认可的层差规律适当调整，项目层差制定如下：一二三四五六七层差（顶层平面）层差（顶层复式）（2）景观位置差项目外部没有可利用的自然景观，内部景观差异也不大，因此，位置的影响主要反映在临街噪音的影响上。
以下是燕都花园由于位置不同价格表如下：一二三四五六均价临街不临街位置差如下：平均位置差临街 0不临街 129综合考虑本项目的素质，影响价格的位置差异的负面因素有：位于南区；临交通干道（建设北大街及西街）；为了商业目的小区内布置步行商业街。
正面因素有：位北区；地势相对高可观看小区庭院绿化。
考虑上述因素，结合竞争楼盘位置差异所产生的价格差，以南区接近主干道公路的栋号价格为参数，制定以下南区价格变化表（北区均价为南区对称单位的）:（3）确定价格表（南北区各选一例，其余略）A、北区第X栋价格表：单位一二三四五六西单元中单元东单元B、南区X栋价格表单位一二三四五六西单元中单元东单元5 、分期价格配合项目营销五个阶段，销售价格分为五个分期价格：（1）第一阶段：内部认购期定价原则：低单价、低总价入市，主推北组团的一房、两房和三房，总价控制在18万元左右；南组团限量推出位置较差的西面住宅。
借经济适用房的安置造销售声势。
拟实收均价：均价1800元/平方；北区1700元/平方，南区1900元/平方定价说明：低价入市，明显拉开与竞争楼盘的价格差距，在市场上树立物业“物超所值”、“价廉物美”的品牌形象，短期聚集人气，为日后的公开发售充分准备。
（2）第二阶段：公开发售期定价原则：项目全部面向市场，销售率逐渐上升，保证基本资金回笼。
实收均价：均价1950元/平方；北区1900元/平方，南区2000元/平方定价说明：正式发售期，价格高于认购期，实收均价低于竞争楼盘在售价格，扩大营销宣传和促销力度。
（3）第三阶段：强势推广期定价原则：提高价位塑造大社区形象；进一步回笼资金。
实收均价：均价2180元/平方；北区2200元/平方，南区2150元/平方定价说明：属于强势推广，结合现场施工进度，加大促销优惠力度，形成价格拉升的动态趋势，给前期客户物业升值的良好印象。
（4）第四阶段：持续销售期定价原则：工程接近竣工入伙，树立品质，建立信心，缓慢提高价格，进一步回笼资金。
实收均价：均价2300元/平方；北区2200元/平方，南区2400元/平方定价说明：准现楼，利用促销手段，保持价格上升的趋势。
（5）第四阶段：尾盘期定价原则：物业入伙，集中盘活所剩房源。
实收均价：均价2490元/平方；北区2341元/平方，南区2511元/平方定价说明：现楼，利用公关活动和促销优惠措施抵抗其他楼盘的竞争。
6 、付款方式结合勐腊县普遍接受的付款方式，本项目采取以下付款方式：（1）一次性付款方式折扣：内部认购期90折；公开销售期94折；强势推广期97折；持续期和清盘期99折。
一万元定金，签署《认购合同》，5天内付总楼款50%（含定金），10天内付总楼款的40%，签署正式《房地产买卖合同》时付清10%余款。
（2）建设期分期付款折扣：内部认购期91折；公开销售期95折；强势推广期98折；持续期和清盘期没有折扣。
一万元定金，签署《认购合同》，5天内付总楼款30%（含定金），30天内付总楼款的30%，签署正式《房地产买卖合同》时付总楼款的20%，入伙时付清20%余款。
（3）按揭付款折扣：内部认购期91折；公开销售期95折；强势推广期98折；持续期和清盘期没有折扣。
一万元定金，签署《认购合同》，5天内付15%首期（含定金），签署正式《房地产买卖合同》时付5%首期，办理银行按揭手续。
7 、销售时点确定（1）内部认购时间根据开发商的资金回收目标，商铺于11月份提前内部认购，而住宅将在11月8日开始内部认购，是基于以下因素考虑：售楼处于12月5日完成装修、装饰工程并可对外开放；项目的形象包装、现场包装及销售人员培训等销售前期准备工作全部完成，具备内部认购条件；项目预售证尚未取得；根据开发商提供之工程进度说明：预计明年6月底主体封顶，4月住宅主体施工到5—6层，工程形象容易树立置业者信心；住宅实体中的样板房6月底可以开放；同区域竞争楼盘（如辉煌广场）将于3月初发售，与本项目内部认购的时间错开；及早推向市场，实现7月X日预定、销售率达到60%的销售目标。
（2）开盘时间2009年6月10日除预售许可证和样板房没有准备到位，其他销售条件已经具备，由于样板房开放时间较其他准备工作完成时间明显落后，如果在6月底样板房开放时才公开发售，公开销售期只有10个月，时间合适，如果操作得当，对销售和资金回收有利。
本项目正式开盘以拿到《预售许可证》为必备条件，开盘时间预计为6月20日8 、销售前提条件（1）内部认购前提条件内部认购前提条件在前期提供之《项目销售准备工作时间表》中，有具体说明，内容包括：工程形象、形象包装、现场包装、销售文件、销售人员培训。
（2）正式开盘前提条件：取得《预售许可证》9、销售目标及进度安排销售目标：2009年11月前实现90%销售率。
销售进度安排：销售率按可售面积XXXXX平方计，销售期以10个月计，在推广上分为内部认购期、公开强销期、强势推广期、持续期和清盘期五个阶段。
总计XXXXX平方，共XXX套。