物业招标需求一、项目概况本项目物业是广州市质量技术监督局属下集检验检测、科研开发、教育培训于一体的检验检测集聚区，目前进驻广州质量监督检测研究院（含花都基地）、广州纤维产品检测研究院及广州能源检测研究院三家机构，总人数约为1500人。

本项目的采购人为广州市质量技术监督局，用户方为广州质量监督检测研究院、广州纤维产品检测研究院及广州能源检测研究院，费用由用户方按比例分摊支付。

如在履约期间发生事业单位改革或者公司合并、分立等情况，原合同继续有效，由承继其权利和义务的单位继续履行合同。

（一）番禺园区1、地理位置：广州市番禺区石楼镇潮田工业区珠江路1-2号2、面积：占地面积179亩，总建筑面积约137000平方米，共7栋楼：科研综合管理楼共12层，约48553平方米（含地下停车场），会议活动中心2层约3354平方米、后勤楼３层约4279平方米、能源检测楼6层约19546平方米、标准实验楼5层约12264平方米，质检楼5层约24220平方米、纤检楼5层约24640平方米。

3、建筑结构形式:钢筋混凝土筒体-钢框架结构；外墙双层（部分单层）单元式双层呼吸玻璃（部分铝板）幕墙。

4、主要设备:（1）高低压变配电设备（高压：21000KVA）；（2）泵一组供水到各层用水点；（3）电梯27台；（4）配套消防设备；（5）配套监控设备；（6）配套保安设备；（7）配套食堂设备；（8）配套智能设备；（9）配套会议系统设备；（10）配套通信系统设备。

（二）花都基地1、地理位置：广州市花都区狮岭镇旗岭河滨西路1号2、面积：占地面积15374.12平方米，大院内有3栋主体建筑，全部用于实验室、综合办公及员工宿舍，建筑面积为10012.9平方米。

另有单层平房式临时建筑2栋，建筑面积约为1612.8平方米。

此外，院内道路、绿化带、草坪、球场、停车场等大院围合公用面积共11543.9平方米。

3、物业配套设备设施（1）空调：分体空调约144台，分散在各楼层；（2）恒温恒湿机组2套；（3）日常照明灯管；（4）门窗及其附件；（5）给排水管及其附件；（6）化粪池3个。

二、物业管理总体要求（一）本项目是广州市质量技术监督局下属行政事业性单位的办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准。

（二）采购人对中标供应商组建的物业服务机构进行业务归口管理，由采购人制订工作制度和标准，中标供应商按照采购人的要求执行，以方便采购人对其工作质量进行考核。

（三）中标供应商对所属聘用人员必须按《劳动法》、《劳动合同法》办理各种用工手续。

中标供应商负责制订本项目服务管理方案，建立各项规章制度，确定组织架构人员录用等。

中标供应商在实施前要报告采购人，采购人有审核权。

（四）采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策有直接参与权与审批权，如采购人认为有必要可查阅中标供应商有关本项目的财务状况。

（五）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商派驻本项目的服务人员有直接指挥权。

（六）中标供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录、并持有相关上岗资格证。

中标供应商要依法纳税，要按规定为录用人员缴纳社保。

（七）中标供应商各类管理、服务人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

（八）中标供应商在做好本项目物业管理服务工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（九）中标供应商组建的管理机构至少配置1名项目经理（不得兼任其他项目，非经采购人同意，不得更换），对本项目的服务实施综合管理，同时做好与采购人的沟通服务工作。

三、物业管理服务项目内容负责红线范围内的安全保卫、消防管理、停车场管理、物业设施、设备管理维护、清洁管理、绿化管理、会务接待等。

（一）安全保卫1.负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。

2.全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。

严禁在辖内人行道上停车以及办公楼外围张贴、摆卖或闲坐等。

3.全天24小时对物业各个出入口出入人员和物品实施管理、检查和控制。

4.加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入办公楼，密切监视可疑人员出入动态。

5.物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，秩序维护人员应当予以制止和保护大楼工作人员，并采取救助行动。

6.非办公时间对进入办公区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入办公楼。

7.熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥办公楼的技防优势，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

8.全天24小时对全办公楼进行安全巡查一次，发现和查问进入办公区域的陌生人员，检查办公楼内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。

9.禁止携带大件行李人员进入办公楼。

对携带大件行李或物品离开办公楼的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。

10.做好办公楼大堂的安全保卫和人流疏导工作。

在办公时间内，积极协助大堂咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引工作，引导乘座电梯人员分流，并积极提供帮助伤残、高龄、行动不便人员乘座电梯到达所需楼层的服务，在重要领导楼层和领导专用电梯口设置前台服务人员，做好领导楼层的前台服务工作。

11.办公时间内，应进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。

12.协助采购人组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。

根据采购人要求，按照特殊敏感时期保卫方案，实施对办公楼的安全、防护、保卫工作。

13.负责办公楼辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。

14.制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。

15.遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣，发生突发事件时，中标供应商能在项目周边15公里范围内临时组织含安全保卫、物业设施、设备管理维护、清洁管理、绿化管理等各种工作人员一次性不少于100人的应急处理队伍，20分钟内赶到现场处理。

16.中标供应商应自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。

（二）消防管理1.负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。

2.认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。

全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

3.按广东省高层公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。

中标供应商须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调大楼消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。

办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常检查、维修。

4.全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。

出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。

5.建立义务消防队伍，出现消防事故7分钟内应有30人以上到达现场，进行必要的扑救。

同时中标供应商有可调配的支援力量。

6.每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。

重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。

7.做好消防知识的培训和宣传，每年组织大楼综合消防应急演练不少于一次。

8.做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（三）停车场管理1.地下停车场负一层分为外来车辆停车场和内部车辆停车场。

广场地面禁止停放车辆（临时性停放和重大活动停车除外）。

2.全天24小时对地下停车场、地面临时停车实施管理和服务，保证车辆停放安全，严格执行采购人停车场管理规定或临时特定要求。

加强车场巡查，避免车辆乱停乱放乱占车位现象。

3.负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加秩序维护人员加强地面车辆临时停放管理。

4.对进出停车场的所有车辆实行发卡登记制。

记录车辆的进出时间和车容车貌（完损程度）情况。

熟知熟记内部车辆司机。

采购人准许进入的临时外来车辆进场后，须跟车泊位，引导人员出地下停车场，禁止无关外来车辆进入停车场。

5.每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

6.负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按采购人规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。

7.对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场，妥善处理并报告协助采购人做好善后处理工作。

（四）物业设施、设备维护管理1.负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、办公家私、办公电器设备的管理、维护和保养；会议设备系统、通信设备系统的管理、维护和保养。

其中，关键办公区域的设施设备管理、维护和保养应在采购人指定专业技术人员的指导下实施。

2.负责高、低压变配电设施、设备的日常管理和一般性维修。

按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行值班巡查，并做好记录。

高压变压器及其附件，由采购人委托供电局负责维护及保养，中标供应商负责协助采购人敦促供电局进行定期保养维护。

3.负责大楼备用发电机组的日常管理、使用和保养，要求每月开机运转二次（15分钟/次）。

电工必须熟练掌握备用发电机组供电与市电之间的转换。

4.办公楼主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。

包括各层办公室、会议室、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅（中庭）、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、光棚、围栏等等。

5.物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池隔油池）井。

6.除高压电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。

包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调冷水机组及空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器，外墙灯饰等等。

（1）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池（消防、生活）、地下生活水池、集水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。