乙方
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甲方将该项目形成的营业利润并入当期应税 所得，不得在税前分配项目利润，不能在成 不属于国税发 [1995]156 号中合 本中摊销或税前扣除投资方投资额的息支 作建房范围； 出；投资方取得的项目利润按规定补交所得 税。 不属于国税发 [1995]156 号中“ 以房换地”范围；
按比例分配房屋时 免征土增税；
乙方Leabharlann 乙方甲方、乙方实务方式二
甲方、乙方
乙方
乙方
甲方、乙方
合作建房方式及税收待遇汇总 加工
税收政策规 定的合作开 发种类 出地方 （土地使 用证） 项目运营主体 出资方 项目公司
（用地规划、预 售等各类证件上 所署公司名称）
土地增值税
合作分配内容 营业税 企业所得税（2006年31号文） 企业所得税（2009年31号文）
（财税字[1995]48号 、[2006]21号）
甲方按销售不动产缴 甲方，但乙方 在甲方统一销售后， 纳营业税，土地增值 负责运营 按比例分配利润 税。 － 甲乙双方按比例分得 房屋 甲乙方按比例分得房 屋； 乙方向甲方销售一定 面积房屋； 乙方统一对外销售； 甲方根据应分配的房屋 按固定金额向乙方收取 款项
深 地 税 发 甲方、乙
不属于合 [2005]183号 方 作建房模 式 实务方式一 甲方、乙方
甲方
乙方
甲方
乙方
合营公司
国 税 发 [1995]156 号：方式一 （1 ）
甲方
乙方
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各自分配一定面积房 按销售无形资产缴纳 按销售不动产缴纳营 屋（以物易物） 营业税； 业税；
乙方（出钱）：首次分配开发产品时，将分 配给合作方房屋的计税成本与其投资额之间 的差额计入当期应税所得；如未结算计税成 本，则将投资方的投资额视同销售收入。 甲方（出地方）：取得开发产品时，分解为 转让土地使用权与购入开发产品两项经济业 务，以开发产品的市场公允价值计算土地转 让所得； 对方在首次分出开发产品时，分解为按公允 价值销售和购入土地使用权两项经济业务， 并将土地使用权价值计入项目开发成本。
甲方在投资交易发生时，应将其 分解为销售有关非货币性资产和 投资两项经济业务进行所得税处 理，并计算确认资产转让所得或 损失；（37条） 合营方接受投资时，按土地使用 权的公允价值和土地转移中的税 费，以及相关补价确认土地使用 权的取得成本。（31条二款）
合营公司为非房地 产企业，甲方免征 土增税；合营企业 为房地产企业则需 征税
乙方（出钱方）：首次分配开发产品 时，将分配给合作方房屋的计税成本与 其投资额之间的差额计入当期应税所 得；如未结算计税成本，则将投资方的 按比例分配房屋时 投资额视同销售收入。（36条一款） 合作方（出地方）：对方在首次分出开 免征土增税； 发产品时，按分出开发产品的市场公允 价值和土地使用权转移中的相关税费确 认土地使用权成本，以加上涉及的补价 。（31条一款）
合作建 房
国 税 发 [1995]156 号：方式一 （2 ）
甲方
乙方
乙方
乙方
乙方使用一定年限 后，将房屋及土地全 按租赁业征收租赁业 按销售不动产缴纳营 部归还甲方（以使用 营业税 业税； 权换取不动产）
国 税 发 [1995]156 号：方式二 （1 ）
甲方
乙方
合营公司
合营公司
甲方在投资交易发生时，应将其分解为销售 甲方向合营企业提供 有关非货币性资产和投资两项经济业务进行 合营公司销售房屋， 土地，视为投资入股 合营企业销售房屋按正常征收 所得税处理，并计算确认资产转让所得或损 乙方分得的利润不征 甲乙方共担风险，共 不征营业税。甲方分 营业税和土地增值税以及所得 失； 税营业税。 享利润 得的利润不征税营业 税； 合营方在投资交易发生时，可按上述投资交 税。 易额计算确认土地使用权的成本，并计入开 发产品的成本。
甲方
乙方
合营公司
合营公司
甲方向合营公司按转 合营公司不销售，甲 合营公司按分配产品给股东按 让 无 形 资 产 征 营 业 乙方分得房屋销售时 乙双方按比例分配房 销售不动产缴纳营业税和土地 税；甲方分得的房屋 按正常纳税。 屋 增值税 销售时按正常纳税。
国 税 函 [2005]1003号
甲方
乙方
甲方
合营公司为非房地 产企业，甲方免征 土增税；房地产企 业则需征税 合营公司为非房地 产企业，甲方免征 土增税；房地产企 业则需征税
甲方将该项目形成的营业利润并入当期 应税所得，不得在税前分配项目利润， 不能在成本中摊销或税前扣除投资方投 资额的息支出；投资方取得的项目利润 按规定补交所得税。（36条二款）
国 税 发 [1995]156 号：方式二 （2 ） 国 税 发 [1995]156 号：方式二 （ 3 ）、深地 税 发 [1996]197号
甲方
乙方
合营公司
合营公司
甲方向合营企业提供 甲方不担风险，获取 土地，不视为投资入 固定收益 股，需征转让无形资 产营业税；
合营企业销售房屋按正常征收 营业税和土地增值税以及所得 税；