房地产开发质量管理
n 重视可行性研究报告的质量，不应该片面地把可行性研究报告视 为可批性报告。可行性研究应该有深入的市场调研(宏观、中观、 微观调查)，包括定性和定量相结合的调查与分析；对规划方案、 户型、景观方案等进行多方案比选；
n 严格项目前期工作成果的质量评审。 评审是保证和提高开发项目前期工 作质量的重要手段，同时吸取更多 专家的知识和智慧，及时发现问题， 优化前期工作成果。
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五、房地产开发前期工作的质量管理
n 房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目 开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。
n 熟悉地产行业动态走势，精挑细选咨询单位；明确咨询成果的质 量目标和质量标准，尽量避免凭感觉上开发项目。
➢ 网易新闻中心时评： 中国建筑寿命短的三大原因 原因分析：质量+规划+政绩
➢ 新闻研究深度报道： 我国建筑平均寿命仅为30年 年产垃圾数以亿计
➢ 新浪网： 我国建筑平均寿命仅30年 不及英国1/4，不及美国1/2 盲目拆迁、规划短视是主因 每年产生数亿吨建筑垃圾
➢ 深圳律师网时事法评： 整治“短命建筑”得先除“腐败基因”
n 忙于事后整改，事前与事中控制不足 在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工 完毕后才发现问题，做事后补救。
例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工 期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况 下，园林单位无法进场施工，导致工期延后。（后续工程采用悬 挑排架已较好地解决了这个问题） 常出现的铝合金窗渗漏问题，主要 也是安装过程和操作不规范引起；
事件概况：2009年7月7日，南京正在施 工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生 塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先 是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5 栋房屋也相继开裂。
原因调查：经查勘及分析，认定中兴通 讯股份有限公司南京研发中心二期工 程施工已经对望江矶2号01、02、03 幢住宅楼造成了一定的影响。
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六、房地产开发设计质量（功能质量）管理
n 房地产公司在设计质量管理方面积累了不少可行的经验，建立了 基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础；例如样板先行 的有效执行，是纠正设计缺陷的最后一道关卡，为质量管理立下 汗马功劳；
n 但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前，例如户型设计、 单体设计、道路规划、景观风格等，这些方案的最优确定，才可 以从源头上避免先天不足！
以上分析不难看出，设计质量（功能质量）在房地产开发质量 管理中举足轻重，甚至重于施工质量（工程质量）。因此本次 课程在涉及前期工作质量和售后服务质量的同时，重点分析设 计质量（功能质量）和施工质量（工程质量）的管理。
பைடு நூலகம்
鉴于房地产质量缺陷案例解析另有 专题课程，时间所限，本次课题不 做详悉；仅对房地产开发质量“管理” 的途径和方法与大家一起探讨。
原因调查：主要原因是楼房 北侧堆土过高（最高处 达10米左右 ），紧临大 楼南侧的地下车库基坑 开挖深度达4.6米，两侧 的压力差使土体产生水 平位移，过大的水平力 超过了桩基的抗侧能力，
导致房屋倾倒 。 PPT文档演模板
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NO.2：南京“楼脆脆”
1、规划设计阶段质量管理
2、施工图设计阶段质量管理
七、房地产开发施工质量（工程质量）管理
1、施工阶段的质量控制。
2、现场有效质量管理关键环节。
3、现场管理需要重点关注的工序
4、重视成品保护
八、房地产开发售后质量管理
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一、背景
➢ 2010年10月19日大洋网-广州日报： 中国建筑只有30年寿命 30楼龄房银行基本不批贷 原因分析：盲目拆迁和建筑质量
右图中出现的滴水顺着窗沿内流是 因为漏做滴水线（俗称鹰嘴）这个 小细节引起。 PPT文档演模板
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2.工程实施阶段缺乏全面质量管理
n 重视竣工验收，成品保护不到位 在工程质量的管理过程中，竣工验收以 后开始万事大吉，而忽视对成品的保护 意识。
例如：对铝合金门窗的成品保护上。 铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与 后序施工单位进行工序交接。结果，由于 后序的施工使很多铝合金门窗的滑道被破 坏，门框撞伤；而后序施工单位通常都属 于业主方直接委托的分包单位，造成责任 无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成 管理难度和协调成本的增加。
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NO.6：广东“楼歪歪” 事件概况：东莞麻涌一栋6层斜楼 ，用6个巨型千斤顶将“楼歪歪”
顶直。该楼与旁边一栋房屋间隙由下而上依然呈一个倒V字形。 原因调查：据规划所工作人员介绍，这
栋斜楼是违章建筑。经过城建部门 现场勘查，由相关专业人士监测后 得出结论，整栋房子向北倾斜大约 70厘米，倾斜原因是桩没打好。
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2020/11/19
房地产开发质量管理
房地产开发质量管理·目录
一、背景
二、重大工程事故回顾
三、房地产公司质量管理现状及问题分析
1、规划、设计阶段优化深度不够
2、工程实施阶段缺乏全面质量管理
四、房地产开发质量概述
五、房地产开发前期工作的质量管理
六、房地产开发设计质量（功能质量）管理
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NO.3：重庆“楼脆脆”
事件概况：20009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积 5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手 掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。
原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是 主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标； 监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。
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四.房地产开发质量概述
在质量管理过程中，我们常常把 主要精力放在了施工阶段，难逃 施工企业本质。对前期项目可行 性研究阶段、策划阶段、设计阶 段的质量管理重视程度不够。
作为建设方，是以项目开发而成 立的团队，施工管理的思维应该 改变。当开发项目进行到施工阶 段时，产品策划、市场定位、目 标客户群、项目的设施配套均已 确定，规划设计方案、技术方案 和设计图纸都已经审查通过，假 如这些大量的前期质量不是最优 的，那将会很难保证工程项目的
1、规划、设计阶段优化深度不够； 2、工程实施阶段缺乏全面质量管理。
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1、规划、设计阶段优化深度不够
n 良好的设计方案从来没有像今天这样重要， 设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在 房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断 变化情况下，很难获得市场的认可。
n 规划、设计工作管理很大程度上决定了工 程项目实施的成败，现行的规划及设计方
NO.10：南京“楼沉沉”
事件概况：房子周边地表下沉，最深处达12厘米；负一层卫生间墙 根处出现长达3米的裂缝，最宽处达1厘米，几乎横切整面墙， 类似的裂缝还出现在房内的各个角落，多达上百条！
原因调查：江宁建筑质量安装工程监督站站长说施工存在质量问题， 土没有夯实，但不存在结构安全问题。结构工程师称尚无法判 断结构是否出现问题，需进一步检测。
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NO.7：合肥“楼断断”
事件概况：枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层，四根立柱出现严重 裂缝，四根立柱出现上下出现错位，其中损害最重的一根立柱 墙体出现大面积脱落。
原因调查：砖砌体施工进度过快，砌体自然沉实较大。室外总体 环境施工过程中，对装饰柱有一定程度扰动。砌体材料和钢筋 砼材料的线性膨胀系数不一样，在两种材料交接处出现裂缝。
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进入今天的课题……
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三、房地产公司质量管理现状及问题分析
n 近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值 得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续 改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴 露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性：
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NO.5：成都“楼歪歪”
事件概况：09年7月中旬，成都市“校 园春天”小区原来距离就很近的两 栋楼房微微倾斜，靠在了一起。一 些业主家里墙面出现细微裂痕、房 门变形。
原因调查：主要是没有把排水工作做 到位，居民质疑是旁边在建小区 “德馨苑”基坑距离3栋住宅楼较 近引起邻近土体的沉降，加宽了已 有裂缝，并加大了住宅楼的倾斜量。
整体投资效益。 PPT文档演模板
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四、房地产开发质量概述
百锐地产卢卫东提出，房地产质量是以客户满意度为目标的综 合产品质量；区别于传统承包单位的工艺质量标准。
包括反映绿色生态的产品性能质量，反映规划、设计水平的功 能质量，反映工程构造、施工工艺的工程质量；反映物业管理、 人文环境的服务质量。
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NO.9：桐乡“楼薄薄”
事件概况：浙江桐乡太阳湖小区，又叫“汇宇都市花园”一期。隔 着楼板能听见楼上楼下邻居说话。
原因调查：桐乡市建设局质检站测得楼板厚度，客厅中心仅为7．9 厘米。客厅楼板设计厚度应是12厘米，其他区域10厘米。
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➢ 从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出 短寿建筑的三大罪魁祸首：
1、混乱的规划与落后的设计（建筑行业内原因） 2、失控的施工监管（建筑行业内原因） 3、短视的政绩观（社会因素） ➢ 短寿建筑行业内原因，矛头直指：
