B C D
自然条件
社会环境 街道条件 交通便捷度 离交通车站点距离 离市中心距离 基础设施状况 公共设施完备状况 水、大气、噪音污染状况 周围环境及景观 综合打分
相同(10)
稍差(7) 相同(10) 稍差(8) 稍远(7) 相同(10) 稍差(8) 相同(10) 相同（10） 稍差（8） 88
相同(10)
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率 ÷参照物成新率） （3—8） 参照物成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资 产的尚可使用年限 （3—9）




由于直接比较法对参照物与评估对象的可比性要求较高， 在具体评估过程中寻找参照物可能会受到局限。因而，直接比 较法的使用也相对受到一定制约。
品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量等的现行市场价
格作为评估价值。


(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象 在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验 或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值 的方法。用数学式表达为：

资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率） （3—3）


2.类比调整法
该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。 只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。该法通
过对比分析，调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物 成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 类比调整法具体表现为以下技术方法： (1)市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， 通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种 方法。

年限修正系数 = [1
1 1 ] [ 1 ] 30 35 (1 8%) (1 8%) =（1－0.0994）÷（1－0.0676） =0.9006÷0.9324 =0.9659


(7)计算待估土地的初步价格 交易实例A修正后的单价为：
870×


交易实例B修正后的单价为： 交易实例C修正后的单价为：

评估该地块2008年10月的公平市场交易价格。 3.评估过程 (1)选择评估方法 该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场途径及其 方法进行评估。 (2)收集有关的评估资料 ①收集待估土地资料。（略） ②收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具 体情况见表3—1。 (3)进行交易情况修正 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修 正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖 价格偏低3%。
第三章
第一节 第二节 第三节 第四节
资产评估的途径与方法
市场途径 收益途径 成本途径 评估途径及其方法的选择
第三章

资产评估的途径与方法
资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该 评估技术思路的各种评估技术方法的总称或集合。目前最具代 表性的资产评估途径主要有3条：市场途径、收益途径和成本 途径。
三、市场途径的基本程序 1.选择参照物
为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对 成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择 多个参照物。通常参照物应选择3个以上。
单项选择题 3.应用市场途径评估资产价值时，选择3个及3个以上参照物的 目的是（ C ）。 A 使参照物具有可比性 B 便于计算 C 排除参照物个别交易的偶然性 D 避免张冠李戴
相同(10) 相同(10) 稍好(12) 稍近(12) 稍近(12) 相同(10) 稍好（12） 相同（10） 相同（10） 108
相同(10)
相同(10) 相同(10) 相同(10) 相同(10) 相同(10) 稍好(12) 相同（10） 相同（10） 稍差（8） 100

本次评估设定待估地块的区域因素值为 100，则根据表 3—2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例 B 所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地 区为100。 (6)进行个别因素修正 ①经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用。 另外，其环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高 2%。 ②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的 剩余使用年限相同无需修正。 交易实例A、C均需进行使用年限因素的调整，其调整系数 测算如下（假定折现率为8%）：
表3 —1
坐落位置 所处地区 用地性质 略 临近 住宅
交易实例情况表
交易实例A 交易实例B 略 类似 住宅 交易实例C 略 类似 住宅 交易实例D 略 类似 住宅 估价对象 略 一般市区 住宅
土地类型
交易日期 价 总价（万元） 格 单价（元/平方米） 面积（平方米）
空地
2008年4月 19.6 870 225

(3)功能价值类比法 功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照 物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的 方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的 区别： ①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称做功 能价值法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力 ÷参照物生产能力) （3—4）
资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数 ） 资产评估价值=参照物成交价格×价格指数 （3—6） （3—7）


【例3—4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成 交价格为10万元。半年间，该类资产的价格上升了5%，则：
资产评估价值=10×（1+5%）=10.5（万元）

(5)成新率价格法 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物 与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对 象的价值。其计算公式为：
长方形
平坦 普通 很好 很好
正面路宽（米）
容积率 剩余使用年限（年）
8
6 35
6
5 30
8
6 35
8
6 30
8
6 30

则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易 实例D：0%。 (4)进行交易日期修正


根据调查，2007年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则
四、市场途径中涉及的相关因素 市场途径中涉及的相关因素主要有参照物和可 比指标。 参照物是运用市场途径的必备条件。没有参照 物就没有市场途径，有参照物还要保证参照物与评 估对象具有良好的可比性和参照物的数量。

五、市场途径中的具体方法 可以划分为直接比较法和类比调整法。 1.直接比较法 直接比较法，是指直接利用参照物价格或利用参照物的 交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一 基本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技 术方法。 其基本数学表达式为： 评估对象价值＝参6 100 102 0.9659 909（元/平方米） 100 100 100 100
820× 100 107 100 102 1038 （元/平方米）


其基本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋ ……+交易情况差异值 （3—10） 资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数× ……×时间差异修正系数（3—11）

【例3-5】 1.估价对象概况 待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为 600平方米，地形为长方形。 2.评估要求
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 3.指标对比、量化差异

4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标
差异
5.综合分析确定评估结果

运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主 要有：（1）资产的功能；（2）资产的实体特征和质量；（3） 市场条件；（4）交易条件。
多项选择题 2.应用市场途径评估任何单项资产都应考虑的可比因素有（ ABCD ）。 A 资产的功能 B 市场条件 C 交易条件 D 资产的实体特征和质量


二、市场途径的基本前提
通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基

本的前提条件： 其一，要有一个活跃的公开市场； 其二，公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 多项选择题 1.应用市场途径进行资产评估必须具备的前提条件是（ ABC ）。 A 需要有一个充分发育、活跃的资产市场 B 必须具有足够数量的参照物 C 可以收集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数 D 市场上必须有与被评估资产相同或相类似的全新资产

此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条 件方面差异的情况。 【例3—1】评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完 全相同的正常变现价为10万元。经评估师综合分析，认为快速 变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万 元。

资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）
评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征 ÷参照物Ａ特征） （3—2）

(1)现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本 相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评 估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对
象的评估价值。
例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日 的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同

【例3—3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的
年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元， 该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接 近于8.18万元。