文案内容：招商方案文安呈送：弘达房地产开发有限公司呈案：英吉斯—丁力文案编号：DL—11【策字】第1120号【商铺部分招商方案】呈送时间：2011-11-06第一部分招商的相关定位一、项目的经营业态定位1.业态定位商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。
同样在商业卖场这样一个完整的系统内部，各业态也应互相补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和凸现项目的整体定位。
总而言之，针对项目的业态选择应当尊重本案的目标客户群体——周边以及全市范围内人群的差异化、个性化消费喜好和需要，并以此为基础适当调整业态的比例。
拟定业态组合如下：一层商业商业布局：●A栋（可选择业态宾馆量贩KTV ）●BCD栋（休闲娱乐）●DEF栋（餐饮类德克士中餐特色餐饮）●HJ栋（婚庆类影楼鲜花店摄影拍摄租赁）●地下部分（车库超市）●可补充进的业态（银行医药电子产品家私布艺床上用品）二层商铺：1.茶楼、KTV、网吧、西冷、酒吧：2.彩陶工艺品：3.工艺玻璃：4.民间工艺品：脸谱/剪纸、民族服饰、蜡染/扎染、根雕/泥塑、中国结、刺绣、风筝/灯笼/葫芦、工艺扇伞、其它民族工艺工艺礼品：礼品赠品：皮具礼品、旅游纪念品、发光/闪光礼品、烟具/火机、促销礼品、广告礼品、电子礼品、商务赠品精品画廊——装饰工艺画：油画、蜡染、金箔画、无框画等HJ区：床上用品区——床垫、枕芯、床单、被褥、被套、床罩、蚊帐、靠垫等窗帘及巾、帕、毯类专区——窗帘、门帘、、毛巾、手帕、挂毯、装饰地毯等EF区：窗帘及棉、麻、布艺类专区坐垫、坐具套、装饰布、沙发布、工艺台布、围裙、工艺抱枕B C D区：植物花卉（灯具）专区植物花卉：装饰植物、仿真植物、鲜花、干花、仿真花、香熏工艺工艺灯饰：工艺壁灯、工艺落地灯、工艺台灯、礼品灯饰、工艺吊灯、布艺灯、节日灯、圣诞灯、花灯、灯饰配件、其它灯饰可补充的业态BCD区：手工饰/用品（灯具）区，酒店/办公饰品手工饰品：1.编织饰品：竹编饰/用品、柳编饰/用品、草编饰/用品、流苏饰/用品、藤编饰/用品2.手工饰品：彩印印花布壁挂、挂袋、手袋、、茶垫、面纸套、扇套、台布、扎染方巾、穿珠绣、护毡等。
酒店/办公饰品：办公用饰品、酒店装饰品、一次性用品HJFE区：小型家电专区电热杯、电热壶、电水煲、咖啡壶、豆浆机、刨冰机、家用净水器、吸尘器、电熨斗、电吹风、吸尘器、其他二、目标商户定位1.商户定位主要为符合项目拟定经营业态的私营业主、代理商或其他性质的以经营为盈利手段的人群2.招商商户条件●必须是合法的自然人或合法代理机构。
●具有明确的销售产品。
●具有一定资金实力、销售能力。
●具有良好的商业信誉。
●最好具有从事家庭装饰品或满足消费者日常家庭生活用品消费需要的商品销售及服务经验的商家3.商户特点描述特点及喜好．．．．．：●注重物业的实用性和适用性；●注重交通条件；●注重物业使用价格；●注重配套设施是否到位；●注重物业管理是否完善；●注重政策的优惠程度；●注重卖场氛围的营造；●注重周边人文条件等终端客户因素；●注重开发商对卖场经营的支持程度；●注重卖场的发展前景●其他因素心理定位．．．．：●希望日后的经营运作始终处于“零距离沟通、零风险运行”状态；●希望营业环境优越、无安全隐患，物业管理服务一流；●希望缴纳入场必需的费用后手中仍有宽裕的机动资金；●希望在此项目经营能够获得高额利润回报；第二部分招商政策说明：●招商政策涉及零租客户与趸租客户。
对一次性支付租金金额小于12个月租金的客户即视为零租客户对一次性支付租金金额大于等于12月租金的客户即视为趸租客户●根据现有价格标准及依据此得到的租金标准，我们可以大致得出结论：1)为了补偿一次性返还托管收益的损失，五年内须达到的租金的上浮比例平均应为7.5 ％·年，则不考虑优惠时各铺位的招商租金底价应为：租金底价 = 现有售价÷120×招商比例%注：此租金为按照销售面积计算，转化为按实际面积计算的租金为（实用面积租金－销售面积租金）÷销售面积租金=公摊率由此可推算出一、二、三四层按使用面积招商的租金水平分别为：66元/㎡·月，35元/㎡·月，25元/㎡·月（以上租金水平均为实用面积招商的租金水平）2)执行租金表价在租金底价的基础上上浮35%，则优惠政策需在这35%内展开租金表价 = 租金底价×（1＋上浮比例）●本招商政策对签约年限及付款周期的规定零租采用逐年签约，最短付款周期为一个季度/趸租签约年限为1—3年，最短付款周期为一年。
（注意与托管期的配合）●本招商政策主要根据客户付款方式及租赁面积制定对应的优惠原则一、招商优惠政策1.阶段说明招商洽谈期签订招商意向签订招商合同开业期签订招商意向书缴纳预定场地认购金缴纳履约保证金完成装修备货等准备工作按约定足额缴纳租金签订租赁合同按约定缴纳首期租金1)客户达成初步承租意向阶段：该阶段将目标客户划分为零租客户或趸租客户后初步确定客户的优惠方式2)客户交纳预定场地认购金阶段：签订《预定场地协议》并缴纳预定场地认购金，缴纳金额为3000——5000元。
认购金原则上予以退还，也可充抵为商铺履约保证金。
3)客户签订租赁合同并缴纳履约保证金及租金阶段●客户签订租赁合同当日，须交纳履约保证金，该保证金于合同正常终止后予以退还。
●签订合同时确定客户的付款方式并执行相应的优惠政策。
履约保证金的缴纳额度如下：零租客户：以一个月的商铺租金作为履约保证金（即根据付款方式的不同，采用“交六压一”和“交三压一”）趸租客户：以所租面积年租金的20%作为履约保证金，但履约保证金的限额不得超过30000元4)开业工作阶段●本阶段主要包括交铺、商户装修、商品入铺、开业●招商部应协助入驻商家办理交铺过程中的检查和审验工作，对于铺位配套、结构等内容要交承租商户认可备案●商户装修过程中，开发商应指定专人对商户装修过程进行监控，对于损坏建筑结构、公共设施的应给予处理●商管公司应监督商户商品入铺工作，以保证其按照约定业态、按时完成此项工作，保证按期开业●项目开业前，招商部应遵照合同约定的付款方式催缴剩余租金2.优惠政策●零租客户说明：➢从以上计划可以看出，针对零租商户的优惠政策主要目的在于鼓励承租大面积和提高首付款比例➢为了保持平等，履约保证金的额度均以优惠前租金为计算基数➢对于零租客户的优惠幅度较低，目的在于一方面，由于总的优惠比例的限制，使给予零租客户和趸租客户的优惠幅度拉开档次，达到鼓励趸租的目的；另一方面，为管理人员留下适当的逐级优惠空间➢为了降低操作难度，此优惠政策采用单项优惠的方式，以便于招商人员掌握和洽谈●趸租客户说明：➢为了保证不超过35%的优惠额度，我们可计算出不同付款方式租金优惠的大致比例，具体计算公式如下：设定客户承租面积为S，表价租金为J，合约期限为T，免租期为t免租期的优惠金额 = S × J × t 合约期限内表价总租金 = S × J × T则应满足如下公式：总优惠金额÷合约期限内表价总租金 = 35/100 （S × J × t）÷（S×J×T）=35/100由此可算出：t/T = 35/100依此可以算出，当商户一次支付一年租金时最多可获得6个月的免租期，当商户一次支付二年租金时最多可获得12个月的免租期。
➢由于切实考虑到商业价值不理想铺位或是特殊客户（拥有大量商品资源的商户）在招商过程中的需要，针对他们可以在现有优惠措施的基础上适当给予附加优惠。
附加优惠的比例据实调整（附加优惠可采用在免租期优惠基础上下调租金的做法，幅度大致为10%—15%）。
附加优惠的补偿主要通过以下方面：第一：目前的表价租金均是基于最大优惠程度制定，在实际招商过程中必然会留出一定的价格空间；第二：由于目前的表价租金水平仍有较大的市场竞争力，所以可在报价时在现有表价基础上适当上浮第三：即使破底，我们也应当注意到小损失给整体招商工作带来的积极影响➢趸dun四声租付款的具体支付方式：客户签订合同后半月内支付首期50%租金，于装修入场前支付30%租金，剩余20%于试营业前支付。
附加优惠政策●凡承租铺位的商户，均可享受开业前半年减免工商税费的优惠政策。
●对前50名正式签订《预定场地协议》的客户可享受在基本优惠政策基础上再免1个月租金的优惠二、招商支持●完善的经营管理支持未来的金都广场商业中心将通过现代化的技术手段，使“统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管”的四统一管理机制真正服务于商户经营，也使管理更加细致化、科学化。
●交流推广支持商管公司每年计划不定期的争取一些经营状况较好的商户做内部交流，就成功的经营方式、营销经验进行互相学习，同时将最新的操作技术、新产品及新理论进行推广应用，促进各商户的提高和发展。
●信息渠道支持商管公司将每年不定期的组织一些优良商户组团赴发达城市参观学习，开拓眼界、寻找商机。
●广告网络支持系统计划在进一步以多种形式做各类媒体广告的同时，在项目网站上定期发布商户及产品信息，支持个性化宣传。
●商户事业拓展支持金都广场是弘达地产倾力打造的综合性项目。
作为弘达地产推出的又一力作，将依托弘达地产以往项目运作过程中积累的大量人脉资源和客户关系，借助“金都会”的巨大市场影响力，共同对客户提供人脉联系、网络建设等方面的边缘扶助支持，强力保障客户的事业拓展需要。
●经营支持：开发商联合专业商管公司提供统一管理、统一招商、统一宣传、统一形象等四统一经营模式。
●税费及其他：提供工商、税务、市容、公安、卫生五大方面的费用部分减免及协调办理服务。
●严格的商户利益保护政策为确保入驻商家各自的利益，并避免恶性竞争，我们将执行严格的内部保护政策，最大限度的满足商户经营业态的“低竞争、差异化”需要，让您放心入驻，放心发展。
第三部分招商策略总体招商策略根据项目拟定的招商步骤，我们将其划分为四个招商阶段第一阶段： 2011年11月底——12月招商对象：项目主力品牌和主力商家招商招商人员工作内容：1.熟悉项目自身的市场定位、招商政策等相关内容2.明确招商方式与招商渠道3.组成招商小组（包括组成小组成员、制定谈判计划等）4.了解项目所在地的消费状况5.针对项目涵盖业态展开初期的市场摸底及信息搜集工作招商地域范围重点针对项目周边区域范围内商户展开招商工作在全县范围内展开针对主力品牌及大型“差异化”特色店的招商工作宣传推广配合1.通过户外宣传推广媒介（路牌等）、报纸软（硬）广告宣传等手段，传达项目信息，树立项目形象，以提高知名度，为后期招商工作的顺利展开做好市场预热。