租赁合同规避法律买卖合同真实有效

吴晓文

原告淳化县某镇人民政府。

被告张某，淳化县农民。

原告某镇人民政府诉被告张某房屋租赁合同纠纷一案，淳化县人民法院2014年3月19日依法判决，因被告张某不服向咸阳市中级人民法院提起上诉后，依法裁定发回淳化法院重审。2014年10月21日，该院依法组成合议庭进行了重新审理后，驳回了原告的诉讼请求，维护了当事人的合法权益。

原告诉称，2010年12月20日，原、被告之间签订租赁合同，将原告沿街二层六间房屋租赁给被告使用，约定租期为70年，租金为28万元人民币。现原告发现被告未经其同意将该房屋转租给他人使用，严重侵犯了原告的权益。现请求：一、依法解除与被告的租赁合同；二、被告交回承租房屋，原告退还剩余租赁费并按同期银行贷款利率计算支付利息；三、本案诉讼费由被告承担。

被告张某辩称，该房屋是自己购买的，自己将房屋租赁给他人使用，不违背合同。合同之所以写租赁是因当时乡政府解释土地不能买卖而写成租赁，合同上表述的很清楚，而且该房屋是乡政府多次会议研究决定后自己才买的，不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。

该院审理认为：关于合同性质问题，从原告某镇人民政府的两次会议纪要来看，非常明确的是原告将该诉争房屋卖给被告张某，出卖是原告的真实意思，为了规避法规才采取租赁名义签订的合同。从合

同文字表述来看，合同中约定是按市场价格计算房屋买卖价格的，而并非租金价值。从合同约定权属来看，合同明确约定了自合同签订之日房屋产权及使用权归张某所有，房屋的产权过户登记手续由张某负责办理及合同期满后，地面建筑物及附属物产权归张某所有的条款来看，应属买卖合同的约定，而非租赁合同的约定。从合同约定期限来看，合同第三条约定的租赁期限为70年，不仅超出了“租赁期限最长不得超过20年。超过二十年的，超过部分无效”的法律规定，而且明显违反法律规定的合同约定。综合以上几点，该合同约定的内容符合买卖合同的要素，本合同应认定为买卖合同。故依法判决驳回原告某镇人民政府的诉讼请求。