• ☆ 业主可以自行管理建筑物及其设施，
• ☆ 业主可以委托物业服务企业或者其 他管理人管理。
• ☆ 业主对建设单位聘请的企业，有权 依法更换。
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• 6.业主的物权义务
• (1)对专有物权的物业，超过保修期后 由业主自担维修费用和维修责任。业 主可以自修,也可委托物业公司有偿修 理。
• (2)对毗连物权的物业，业主应按建设 部毗连物业管理规定来承担维修费用 和维修责任。
(4)由业委会代表物权增多的业主行 使管理权，二次选择出现
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3.小区中业主与物业的关系 (1)专有关系 (2)相邻关系 (3)共有关系
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• 4.业主对房地产开发的要求 • (1)房屋面积要求 • (2)房屋环境要求 • (3)房屋品牌要求 • (4)房屋档次要求 • (5)房屋品味要求
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5.业主的物权权利
(1)专有物权，业主有:占有、使用、 收益、处置、修缮、改建的权利。
(2)毗连物权，业主有:有利使用、 公平合理、共同协商的权利。
(3)共有物权，业主有:使用、知情、 建议、监督、表决的权利。
•.
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• (4)业主的政治权利，业主可以设立业 主大会，选举业主委员会
• (5)业主的经济权利
正确认识物业管理 做好企业物管工作
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• 一、正确认识物业管理
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(一)房地产物权相关常识
1.房地产业的三个环节 (1)建设 (2)管理 (3)使用
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2.物业管理权的产生
(1)开发商开发小区，拥有完全物权
(2)开发商自建或选聘企业进行管理
(3)开发商销售物业出让产权，业主 购买物业拥有产权。开发商物权逐步 减少，业主物权逐步增多
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• (二) 企业物管工作策略调整 • 1. 改靠“政策”为靠“自己” • 2．改靠“强制”为靠“协商” • 3．改靠“维持”为靠“突破” • 4．改靠“单干”为靠“合作” • 5．改靠“数量”为靠“质量” • 6．改靠“情感”为靠“智慧” • 7．改靠“分流”为靠“同流”
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• (3)对共有物权的物业，业主应承担维 护和保护的义务。
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• (4)业主行使权利不得危及建筑物的
安全，不得损害其他业主的合法权益。
• (5)业主对建筑物专有部分以外的共 有部分，享有权利，承担义务，不得 以放弃权利不履行义务。
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• 7.小区物权的划分标准 • (1)按产权证划分 • (2)按购物凭证划分 • (3)按建设部《毗连物业管理规定》
பைடு நூலகம்
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8.物业管理的走向和趋势 专制 → 自制 → 专业
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(三)正确认识物业服务企业
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• 1.物业服务企业的两个职责
1).管理(建立秩序)
(1)立法(外部制度、内部制度、 作业流程)
(2)执法( 员工:警告、批评、辞 退; 业主:告知、劝阻、报告)
2).服务(开展业务)
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• 4.小区中业主拥有的物权 • (1)专有物权。是指可以单列和可
以与其他物业相区别并有明确业主 的物权。 • (2)毗连物权。是指结构相连、相 互不能分割,但同时为不同所有人 所共有的物权。 • (3)共有物权。是指相关业主共有 共用的,但同时又为不同所有人所 共有的物权。
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• 5.政府管理同企业管理的区别 • (1)政府管理靠法规(行政行为) • (2)企业管理靠合同(经济行为)
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• 6.正确认识我们所面临的物业时代 • 1.物权时代 • 2.法制时代 • 3.服务时代 • 4.微利时代 • 5.竞争时代 • 6.业主时代
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• (6)有权选聘专营公司 • (7)可按业主授权开展多种经营
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• 3.物业服务企业的义务 • (1)履行合同约定 • (2)接受业主监督 • (3)重大管理措施，交业主大会表
决或经业主委员会同意 • (4)接受政府的监督指导
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• 4.企业管理服务的三个权限 • (1)告知 • (2)劝阻 • (3)报告
划分 • (4)按产权人之间的协议划分
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8.今后小区的业主可能是 (1)开发商 (2)购房人 (3)专业公司 (4)物业公司
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9.今后成为业主的策略 (1)利用资金购买物权 (2)利用协议确立物权 (3)利用登记保障物权 (4)利用资产维护物权
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(二)正确认识物业管理
1.物业管理发展的三个阶段 (1)开发商时代 (2)业主时代 (3)资产阶级时代
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2.物业管理的基础 (1)房屋建筑(住宅、非住宅) (2)设施设备(建筑、电气、其它) (3)场 地(道路、庭院、绿地)
•
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• 3.物业服务的对象 • ---楼盘的业主
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4.物业管理的概念
业主用合同聘企业对物业维护 和对业主服务的活动
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• 5.物业管理的作用 • (1)保障物业的使用功能; • (2)创造安全、文明、舒适、优美
环境。
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• 6.物业管理的两个阶段 • (1)前期物业管理 • (2)后期物业管理
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7.物业管理的根本原则 ----物权决定管理权
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• 7.物业管理未来发展的三个阶段 (1)业主炒企业 (2)业主斗业主 (3)业主求企业
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• 二、做好企业物管工作
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• (一) 做好企业物管工作的原则 • 1.方向比努力重要 • 2.情商比智商重要 • 3.能力比学历重要 • 4.效果比道理重要 • 5.和气比骨气重要 • 6.学人比教人重要
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• (三)做好物管工作的个人修为 • 1.要有热爱工作的好情绪 • 2.要有人人喜欢的好表情 • 3.要有替人设想的好心底 • 4.要有温和柔善的好言语 • 5.要有业主满意的好效果
功能性、关系性、情感性
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• 2.物业服务企业的权利 • (1)依据业主授权，制定小区物业
管理规定；
• (2)依据业主授权和管理规定对小 区进行管理；
• (3)依据合同收取物业服务费用；
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• (4)有权按管理规定制止业主的违 规行为；
• (5)有权要求业主大会、业主委员 会协助工作