采购的形式：购买、租赁、发包等
第一章 采购基础知识1—概念
采购的要素:
合适的 时间
合适的 价格
合适的采 购内容
采购
合适的 供应商
合适的 数量
合适的 质量
第一章 采购基础知识1—概念
思考：采购的职能？
1、提供企业经营所需优质的外部资源（供应商、产品和服务）； 2、获取较佳的价格和付款方式，有效控制成本； 3、……
第一章 采购基础知识1—概念
房地产项目采购
通过各种形式的采购确定符合建筑效 果、确保工程质量、满足工程进度、 同时具有价格竞争优势、合作良好的 材料、设备、部品、工程分包方面的 资源供方，提升工程建设效益 。
采购的方式 ——集中采购与分散采购
管理层面：集中采购是指由一个专门的部门负责所有的采购 任务，而分 散采购则指各部门或各独立单位自行满足其采购需求。 需求层面：集中采购是指将同类型产品或服务打包整体采购，以量的优 势获取价格优势、更优质的服务、更大的供应商，而分散采购是指单次 采购。 ➢特点：集中采购是指通过整个企业全项目统筹规划来实施，而分散采购 仅需根据单体项目开发计划进行安排。 ➢适用性：集中采购是多项目公司采购工作推进的必然前进阶段，而分散 采购是单项目公司所采取的。
➢ 房地产行业是一个综合性的产业，它的采购活动从项目前期的产 品规划、 项目策划、设计、勘察、施工、材料、设备、园林绿化、装饰、广告宣传 等均需要采购，是一个资源整合的行业，因而采购活动在地产企业占据了 重要的位置，采购活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质、成本和企 业的运营效率，因此地产行业采购管理是非常重要的环节，是每一个希望 成长的地产企业必须关注和研究的课题。
房地产企业采购管理系统的组织结构（职能设计、授权、监 督机制）
易存在的问题：
集团与项目公司的授权不足，不适应公司的战略发展要求，如对项目 开发周期要求很紧，但在招标采购方面的集团参与和审批环节过多，影 响到效率的提升；
采购管理的监督职能缺失，一个部门说了算，或个别人说了算，缺乏采 购工作的公正性，也容易滋生采购过程中的违法、违规行为；
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
➢ 房地产企业采购部门的职能划分
项目公司：采购活动的执行主体，具体实施采购活动，编制采购计 划、组织工程、材料和设备的采购活动，组织对供应商的评估和合同 执行跟踪等，合同的执行则由各业务部门，如项目部负责材料的验收 和现场管理。
实施和监督的职能应该分离，以避免因缺乏监督造成的采购管理的失控， 避免给企业造成额外的损失。
6、采购后评估
策划： 根据相关数据、资料并依靠经验或客观 规律对目标的设定及为目标达成规划具 体执行步骤及方案的过程。 实质：决策和计划
采购策划的成果： 合约规划（采购策划书） 采购计划
房地产企业
2015年9月
采购的基础知识 ➢ 概念 ➢ 房地产项目采购的特点 ➢ 房地产项目采购管理体系
采购业务管理解析 ➢ 采购策划 ➢ 采购实务 ➢ 合同管理
采购的定义：
采购是一个组织从外部获取所需的 物资或服务的全过程。
采购的目的:
在准确的时间以合适的价格获取合 乎要求的商品或服务。
业务模块
制度文件、权责表 采购管理程序 供应商管理程序 合约规划管理办法
流程图 。。。
作业指引
记录表单
招投标实施过程作业指引
招标文件编制作业指引
评定标作业指引
Байду номын сангаас
。。。。
采购合同管理作业指引
供应商准入管理作业指引
供应商履约评价及年度评 估作业指引
1、采购策划 2、采购计划
3、采购实施
4、合同管理——签约、验收、付款、结算、后评估 5、供应商管理——准入、履约及年度评估
采购的方式 ——集中采购
将公司所有的采购业务集中于一个部门进行 优点：物料容易达到标准化
规模采购，节省成本 管理层次少，利于采购控制 利于专业化分工 缺点：反应慢 不能适应特殊需求
采购的方式 ——分散采购
各部门分别处理各自的采购业务。 优点：了解自己的需求
便捷 供应商关系密切 缺点：无法形成规模 不利于节省成本 不利于采购的控制 适用于：小公司、特殊情况
采购管理的职能设计不完整，缺乏对供应商评价管理和信息资料库的收 集和更新职能等。
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
采购业务操作模块
项目开发
采购策划与计划
采购方式与流程
合同管理
采购管理之 实现
采购业务管理
供方资源
入围选择
供应商管理模块
供方管理
采购工作之 基础
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
➢ 开发企业中采购成本一般占项目总成本的60%以上，采购管理是整个企业 成本管理的重要部分，目前一般房地产企业采招管理现状，整体仍处于较 粗放阶段，主要表现为重进度、轻质量、重实务、轻管理 、谈判会议多、 信息知识积淀少、价值拓展慢等。
第一章 采购基础知识2—房地产项目采购特点
位于价值链较前端的采购管理是如何花好钱的重要一环。
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
➢ 房地产企业采购部门的职能划分
集团公司：侧重于对采购系统的整体策划和监督，制定采购系统的管 理流程、采购规范、标准采购合同、招标文件范本等流程和流程精细 化方面的工作，监督采购活动的实施，同时建立统一的采购信息系统 （ERP采招管理系统），达到采购资源的共享，并且从公司层面与供应 商建立战略合作伙伴关系，建立公司战略采购流程，以期在采购产品 时获得优惠的价格和优良的品质，从而降低采购成本，提高企业盈利 能力，以应对今后地产行业整体利润空间下降的趋势，形成公司的竞 争优势。
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
➢ 房地产企业采购管理的原则 采购管理首要解决的问题是采购职能的设定和权限的划分， 以及监督职能的完善。房地产企业采购部门的设置因企业规模、企
业文化、专业水平和企业管控模式的不同，不尽相同。 一般在集团公司里，集团层面侧重于策划和监督职能，而项目公司是执 行主体，或按一定的权限划分集团与项目的采购权限； 而在非集团化管理的地产公司，则在不同的部门之间进行划分，但执行 和监督职能应由不同的主体来完成，以达到提升采购效率、降低采购成 本，并且形成内部公开、公正、公平和廉洁的采购环境及氛围。