福州写字楼生存现状简报
目录
一、福州写字楼整体市场情况 (02)
1、区域分布 (02)
2、租赁市场 (02)
3、销售市场 (03)
4、投资回报率 (04)
5、规模与配套 (04)
6、福州写字楼整体市场小结 (04)
二、福州代表性高端写字楼概况 (05)
1、代表性高端写字楼基本情况 (05)
2、代表性高端写字楼重点企业类别配比 (06)
3、代表性高端写字楼部分企业个案情况 (08)
4、近两年新写字楼简介 (10)
三、福州海峡金融街规划分析 (11)
1、海峡金融街地段 (11)
2、海峡金融街定位 (11)
1.福州写字楼整体市场情况
1.1.区域分布：目前福州商务写字楼集中分布在鼓楼区湖东路、五四路、五一路、东街、
东大路、华林路、古田路等核心路段，其中以五四路和湖东路为中心的现代核心商
务区甲级写字楼最为集中。
■根据政府规划，以五四路、湖东路交角为中
心，向周边延伸，连接五一广场、省体休闲中
心和温泉公园，正在构建以人为本的现代核心
商务区，主要承担以现代服务业为主要特征的
商务分工。
■核心商务区主要由三个功能片区构成，分别
是：①五四路、湖东路为中心的商务综合功能
区；②五一广场为中心的平台经济功能区；③
城市温泉休闲功能区。
三个功能片区联动发
展，重点发展现代商务及商务配套项目，形成
以总部经济、平台经济和健康经济为主要特色
的互补性的现代商务格局。
1.2.租赁市场
1.2.1.目前，福州甲级写字楼租金达到60-130元/㎡/月，集中在70—90元/㎡/月
为主，而中低端写字楼主租金主力集中在30—60元/㎡/月，整体空置率较
低。
1.2.2.2009年以来，福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧。
今年CBD上半年五四路的写字楼租金明显上涨，约比去年涨了15%。
如，东
煌大厦和环球广场平均租金就达到100元/㎡/月，信和广场的租金更是达到
了100-130元/㎡/月。
2010年7月福州甲级写字楼租金水平
楼宇名称楼宇位置租金水平
宜发大厦五四路60.00元/㎡/月
置地广场五四路与湖东路交叉口80-90元/㎡/月
环球广场五四路90-110元/㎡/月
东煌大厦五四路 100元/㎡/月
信和广场五四路100-130元/㎡/月
2010年7月福州中低端写字楼租金水平
1.3.销售市场：2010年，由于新增项目均为鼓楼和台江区高品质项目，因此平均销售均
价有所上涨，达到20000万/㎡左右。
就已经销售的世茂天城和开始推广的恒力城来看，地段稀缺、品牌开发商开发的高端写字楼销售市场反应良好。
2010年福州新建写字楼（甲级）对外售价水平
1.4.投资回报率：从三大不同路段的高端写字楼看，恒力城投资回报率预计在6.8%左右，
世茂天城投资回报率预计在6.2%左右，万达广场投资回报率预计在6%左右。
传统CBD稀缺价值明显，新商务中心品牌号召力强大。
2010年福州新建写字楼（甲级）投资回报率比较
1.5.规模与配套：福州市中心高档写字楼总建规模主力在3万-7万㎡之间，电梯数量主
力在4-6部，停车位数量主力在90-270之间。
电梯台均占有面积主力在5800-9000㎡，车位个均占有面积主力在220-470㎡，电梯与停车位配套普遍不足，成为鼓楼区中央商务区的硬伤，严重制约楼宇和入驻企业效率。
福州市CBD代表性高端写字楼电梯与车位占有面积对比表
1.6.福州写字楼整体市场小结
1.6.1.福州高品质甲级写字楼近两年来租金保持平稳上涨，目前在60-130元/㎡/月
之间；但中低端写字楼租赁价格仅达到30-60元/㎡/月的水平。
1.6.
2.福州写字楼销售市场以高品质项目为主，平均售价在20000元/㎡左右，其
投资回报率水平在6%%，部分稀缺型、高品质项目可达到7％左右。
1.6.3.目前，福州写字楼市场租售面积有限，尤其是高端写字楼无法全面满足。
1.6.4.福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧，楼宇产业和楼
宇经济正在加速升级，楼宇品质应市场需求而提升，楼宇运营因品质提升而
价值彰显，但写字楼市场价值仍被低估，呈商住“倒挂”现象。
1.6.5.若不考虑新增供应项目，高品质甲级写字楼入驻（或入驻意向）情况较好。
2.福州代表性高端写字楼概况
2.1.代表性高端写字楼基本情况
代表性高端写字楼基本情况一览表
分析：以上图表显示，代表性高端写字楼多数以核心筒建筑结构为主，建筑层高基本上超过20层，其中以30层左右建筑为主，层高在3-3.8米之间；总建规模主力在3万-7万㎡之间，单层面积在1000-1600㎡之间，入驻企业主力办公面积200-600㎡；开发公司多自己组建物业管理公司对写字楼物业进行运营管理，物业管理费在3.2-7元/㎡/月。
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2.2.代表性高端写字楼重点企业类别配比重点企业类别配比图——新侨联广场
重点企业类别配比图——置地广场
重点企业类别配比图——宜发大厦重点企业类别配比图——环球广场
重点企业类别配比图——武夷中心
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代表性高端写字楼重点企业类别配比总表
分析：大体上看，五四路是国内外知名企业的区域总部办公集聚地；湖东路是银行、保险、证券等金融行业集聚地；省高院和市中院周边是律师事务所集聚地。
以上图表显示，集团公司（含跨国公司福州办事处）、金融服务（银行保险、证券期货、投融资担保）、房地产业（房地产开发、地产营销策划代理）、中介服务、文化教育成为入住市中心高端商务写字楼的主力客群。
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2.3.代表性高端写字楼类金融企业个案情况
代表性高端写字楼类金融企业个案调研简表
分析：据调研结果，金融企业（含类金融）的主力需求在300-800平方米之间，价格接受力根据企业实力而定，或租或买，对于会议配套大部分要求有独立空间。
目前，多数类金融企业尚处于初步发展阶段，办公空间需求规模不大，对传统CBD有抗性，但需求并不急迫。
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2.4.近两年新写字楼简介
近两年新写字楼个案一览表
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3.福州海峡金融街规划分析
3.1.海峡金融街地段：位于大福州战略闽江轴线核心地段。
根据《福州城市总体规划（2009-2020）》，中心城区的重点发展方向为“东扩、南进”，采取“结构开放、轴向发展、核心多极、服务沿江、工业沿海、生态渗透”
的空间发展策略，形成“一区三轴八新城”的空间布局结构。
“一区”即一个中心区（三环以内区域），主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能，强化八一七中轴线和闽江轴线两条公共设施服务带，以及北江滨商
务中心、海峡金融街、会展岛等六个公建中心。
“海峡金融街”公建中心在福州城市规划中的位置图
3.2.海峡金融街定位：海西中心城市商贸金融办公中心。
“海峡金融街”规划范围图
在金融用地规划中，采取“大集中、小分散”的布局原则，重点布局于鼓台中心和东部新城副中心，在鳌峰洲等地区适当布局的规划思路。
鳌峰片区定位为集高尚居住、现代商务办公、休闲娱乐于一体，具有滨江景观特色的综合性城区，形成“两心、两带、七区”的总体布局结构。
其中“两心”是指位于连江路两侧沿江地区的海峡金融街和位于闽江北岸东段的生活配套中心，主要布置文化、体育、商务酒店等生活配套服务设施。
福州海峡金融街位于福州市闽江北岸鳌峰片区，具体为长乐南路东侧，前横路西侧，闽江北岸，鳌峰路南侧，用地范围总面积约63.51 公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心，规划建设集合金融、保险、证券、信托、贸易、服务、旅馆、文化、传媒等行业的高级商业中心、新经济文化中心和对外金融商贸窗口。
福州写字楼生存现状
福州写字楼生存现状
福州写字楼生存现状。