第二章：商业选址基本要点
4、租金覆盖率是立项的关键 ——租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值冲抵物业投资额 的比例，租金越高，年度利润贴现净值越高，投资覆盖率越理想。 ——根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个项目 覆盖率与自持物业租金收益之间关系。
第二章：商业选址基本要点
屈臣氏等 各一家 有独立门厅 具备医保资质 洗衣\修鞋\修表等
知名连锁品牌和地方特色 1-2家
第一章：商业 释义共识
3、星银海商业业态及功能
业态
楼层 面积㎡ 备注
影院1家 顶层 5000 知名连锁院线
KTV
可增 加项
总计
电玩
大型主题 餐饮 美容或休 闲会所 服饰或集 合店
4000 大众中端消费
3F或 以下
区位：地处城市发展中商圈及社居民社区集 中区域、规模较小或非 自持性物业
规模：小于或等于5万平方米
第一章：商业 释义共识
2、爱琴海商业业态及功能
5+3八大主力业态: 精品百货、时尚影城、婚庆大世界、高尔夫会 所、星梦儿童乐 园+大型餐饮+生活超市+真冰场+KTV，如果还有面积，可增加主题专业卖场和电
第二章：商业选址基本要点
关于购物中心选址参考标准
辐射常驻人口
现在 （大型商业基本
条件）
2年内 （满足开业后基
本客流）
辐射半径
2公里 （步行客
流）
3公里 （生活圈）
5公里 （生活圈+短程 10分钟车程）
10公里 （外延辐 射商圈）
单体商业规模（不含销售部份） 中心城区 新区 三线城市
中心茂 8万-10万 10万-15万 15万-20万 社区茂 5万以上 7万以上 12万以上
业态
主力店 ≥2000㎡ 非主力店
商业面积 ㎡ 80000
40000
日销售额. 万元
220
客单价.元 50
提袋消费率 客流量 人次
65%
28600
180
60
50%
15000
合计
120000
400
43600
客流量假设：以上说明12万平方米的购物中心在满足合理租费比和基本盈利的 情况下所需的日客流量是4.3万人。
4、租金覆盖率是立项的关键 案例：4.1租金-投资覆盖率关系
租金单价：A；投资覆盖率：B； 租金贴现参数：C； 投资额：I 商业经营面积：L 总关系公式： I*B=A*C*365*L ﹥B=365*A*C*L/I 4.2 如爱琴海购物中心：总建筑面积160000平方米，地上经营面积120000 平方米，地下经营面积20000平方米，合计140000平方米，包括地上6层、 地下1层，车库面积为20000平方米
割，且到达本地块主要人流流向不需逆行、调头。 —— 城市综合体的功能内容包括商业、酒店、住宅、办公、公寓等，用
地性质有商业用地、商服用地，也有综合用地、住宅用地等，应争取最长 的使用年限。
第二章：商业选址基本要点
6、规划条件 ——综合体的核心条件性指标：建筑密度 ，是商业地产最重要的规划指 标，商业部分至少60％；多地块大规模综合体项目（例如总用地面积达 200亩）平均 覆盖率也应50％以上。
2F
1F B1F-2F 1F-2F 1F 1F 1F-2F 1F-2F 1F 1F 1F-2F 1F 1F-2F 1F-2F
800
800 800 5000 500 100 300 200 50 150 80 100 300 100 33280
地方有号召力的餐饮 中西式各一家 或1家美食广场 服饰及饰品家居用品 含移动联通服务
零售
生活配套 餐饮
合计
35%
20%
45%
100%
第一章：商业 释义共识
3、爱琴海商业业态及功能
一条室外玫瑰天街与大MALL业态互补,集中特色餐饮、生活娱 乐、时尚消费、特色零售等地方特色消费 高端写字楼和星级酒店汇聚高端商旅消费目标客群
第一章：商业 释义共识
3、星银海商业业态及功能： 星银海为社区茂，业态和功能主要考虑满足周边人群生活休闲娱乐所
8786
2
17573
3
26359
5
43932
7
61505
租金-投资覆盖率关系（6万平方米经营面积）
投资额I
备注：10年贴现，覆盖率
1
42600
5272
2
10544
3
15815
5
26359
7
36903
15% 31% 46% 77% 108%
14% 29% 43% 72% 101%
12% 25% 37% 62% 87%
是否有同类项目? 2、 当地关于用地性质的规定：商业、酒店、居住、办公、文化、教育各
类用地各如何规定？ 土地现状： 8、是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否有穿越该地块的管
线？如电缆等；尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？ 规划设计： 19、当地或所在省份有否专门的规划技术管理规定或规范？如有则对于城
第二章：商业选址基本要点
经营期有效消费客流预测
辐射半径
2公里 3公里
常住人口 消费单位。个
（增数） （5人为一个家庭
万人
单位）
15
30000
5
10000
消费频率 人/天
0.7 0.7
5公里 20
40000
0.35
10公里 10000
日消费人数 人
21000 7000
主路；用地形状完整，尺度方正、比例恰当。 ——尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯，往往需要进行规
划沟通，取消把地快分割太小的次级道路。
基于商业综合体的尺度，商业地产项目一般最小100亩，120亩以上的 地块才够做酒店；完整的城市综合体， 200亩左右是较好的选择
第二章：商业选址基本要点
5、地块尺度及用地性质： ——不宜在立交桥下，或者被铁路、高速公路、河流、山体等天然屏障分
商业项目拓展选址要点
张华容 2013年1月7日
目录
第一章 “商业 ”释义共识 第二章 商业选址基本要点 第三章 商业立项调研的要点 第四章 项目落地的辅助要素
第一章：商业 释义共识
1、红星商业形态 2、爱琴海商业业态级功能 3、星银海商业业态及功能 4、商业结构
第一章：商业 释义共识
1、红星商业综合体形态 双MALL或单MALL+玫瑰天街+星级酒店+写字楼+商业物业+。。。。
相应
应的正
租投常
金资租
的覆金
投盖水
资率平
覆如一
盖上般
率表
提，
高且元
。随
规
模 的 增 加
天 ， 对
3-6 /M2/
第二章：商业选址基本要点
5、地块尺度及用地性质： ——标杆企业商业综合体项目地块的标准尺度约为（300～400）×
（160～180）米，值得借鉴。 ——地块必须有足够的沿主街道展示面（300米以上）；最好有两边沿
单MALL之“爱琴海”：
定位：中高端，主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费 人 群、时尚人群；品牌档次高于标杆企业10-20%，装修档次高于 行业水平20-30%。
区位： 一、二线城市核心商圈及政府重点开发区域 ; 规模：10-20万平方米
单MALL之“星银海”： 定位： 中端、区域型商业
14000 3200 45200人
2-3公里单位消费频次：1人3天1次生活必须品消费；2人2周1次休闲消费；4人3周1次改 善消费。则1/3+2/14+5/21=0.7人/天; 5公里单位消费频次:4人3周1次,5人1月1次则:4/21+5/30=0.35 10公里单位消费频次:5人1月1次则5/30=0.16
——综合体的核心条件性指标：绿地率，也是商业地产重要的规划指标， 商业部分最好不超过5％，最多不能超过10％，最好不作要求；
——核心指标：商业比例，此项指标须结合规划总图、覆盖率与容积率关 系等综合确定。
第二章：商业选址基本要点
7、 商业综合体拓展选址前期调研50问
综合： 1、 该城市现有商圈地理位置、主导商业业态及规模？地块四至周围2公里
5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人 群
才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。 做商业 “人多”是必要条件，房价、购买力等，不是必要条件！ 对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边
必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。 下表所列是常驻人口需求的最低指标。
市规划中单地块建筑密度所规定的上限为多少？绿化率的下限是多少？ 税收政策： 23、所得税税率？所得税预征计税毛利率？ 。。。。。。。
第二章：商业选址基本要点
小结：
能做商业综合体、人口规模足够、规划条件 适合、租金覆盖率达标，是商业项目选址的基 本要点。
第二章：商业选址基本要点
4、租金覆盖率是立项的关键 4.3 土地成本按300万/亩计； 租赁面积占经营面积比为0.6； 单方建安造价 为3000元/M2; 单方装修成本为4000元/M2; 贴现率为7%；按年增5%计10 年租金贴现参数为4.01； 按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米， 租金单价按1、2、3、5、7元/天计； 则租金-投资覆盖率关系为：
第二章：商业选址基本要点
2、 “地段决定论”尤为重要 大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这
样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。 要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。 选折临城市内轨道交通和主要交通干线的地块。