房地产评估报告项目名称: 武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单兀704住房委托方: XXXX估价方: 湖北工业大学估价人员：王彬估价作业日期：2012年10月20日至10月31日估价报告编号：鄂房估字［01］第XX号一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件致委托方函XXX:受您的委托，我于2012年10月20日至10月31日，对位于武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元704住房，建筑面积为106m2，《房屋所有权证》证号为鄂证字第XX号的房屋资产进行市场价格评估。

根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经过本人实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重2012年10月25日的价格为1250024元，单价为211792.68 元/m王彬2012年10月25日估价师声明我郑重声明：一、我在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

签字王彬2012年10月25日估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1. 本报告在评估过程中，假设委估房地产为民用，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

2•假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。

3•假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

二、本项估价的限制条件1. 本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。

2. 本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负责。

3. 本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。

4. 实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。

5. 本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。

6. 本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元7 0 4号房屋资产评估结果报告一、委托方单位名称：XXXX单位住址：XXXX联系电话：XXXX、估价方机构名称：湖北工业大学单位住址：武汉市南湖徐家墩法定代表人：王彬联系电话：65656565、估价对象㈠物质实体状况1. 建筑物状况⑴委估建筑物于2009年建成，维护保养情况较好，成新率为95%,建筑面积为106m2，其中含公摊面积20m2。

⑵世纪彩城位于武汉市武昌区，钢筋混凝土结构，高30层，委估对象属第7层4号房，地面铺地板砖，铝合金窗；世纪彩城所配置两部电梯；设地下停车场。

2. 委估对象利用现状委估房地产现住房用，公共配套设施好。

3. 周围环境估价对象位于沙湖公园大门外，环境优雅，交通便利，人流量大，是武汉市非常好的居住地段四、估价时点2012年10月25日。

五、估价方法本人在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，决定采用收益还原法来测算委估房地产的价格。

六、估价结果2房地产价格1250024元，单价11792.68元/m七、估价作业日期2012年10月20日至10月31日。

八、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2012年10月25日至13年10月25 日。

九、估价人员王彬2012年10月25日武汉市世纪彩城丽苑2单元704号房地产估价技术报告一、个别因素分析㈠物质实体状况1. 建筑物状况⑴委估建筑物于2009年建成，维护保养情况较好，成新率为95%,建筑面积为106m2，其中含公摊面积20m2。

⑵世纪彩城位于武汉市武昌区，钢筋混凝土结构，高30层，委估对象属第7层4号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，铝合金窗。

每层设两部电梯；设地下停车场。

2. 委估对象利用现状委估房地产现作居住用，公共配套设施好。

二、区域因素分析估价对象位于沙湖公园大门外，环境优雅，交通便利，人流量大，是武汉市非常好的居住地段三、市场背景分析1. 一般因素影响土地价格的一般因素主要有地理位置和经济和社会发展状况、房地产市场等。

⑴理位置和行政区划武汉市位于湖北中部，是中部较发达的城市。

交通四通八达，用武广高铁，直航巴黎；水上可直航2000吨轮船至上海，初具规模的现代化立体交通网络更加突出了武汉市“出海大通道”的重要地位。

武汉市自古以来就是工业发达的城市，而今则是一座正在迅速崛起的现代化城市。

武汉水陆空交通四通八达；邮电已跨入全国先进行列，城市的基础和公共设施较为完善。

随着城市建设的发展，基础设施的不断完善，更多的投资者看好这里。

由于与广州较为紧密的联系，武汉市目前正在成为外来投资者投资最理想地，加上自身有较大的城市规模、人口和较多的外来流动人口，人流、物流、资金流、信息流已初具规模。

⑵济和社会发展状况武汉市已经成为中部最大的都市，GDF已经跃居全国前十，高楼喜迎更多人才，经济更加活跃。

⑶地产市场分析武汉市房地产业近几年发展迅速，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年武汉市房地产市场相对而言走低幅度不大。

总体来说，武汉房地产近几年总体发展有如下特征：近几年武汉的房地产开发均集中于长江两岸和郊区，房地产价格相对较低，总体来说，武汉目前房地产开发量与城市规模相比，仍然处于较低水平。

四、最高最佳使用分析根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。

五、估价方法选用本人在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，决定采用收益还原法来测算委估房地产的价格。

收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

六、估价测算过程收益法由于该房屋可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。

1•估算总收益通过调查武汉市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的住房的月出租价格一般为2000元/m2，租金损失为4个月，则年总收益为：2000 X 106 X( 12-4 ) =1696000 元2•估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。

①屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。

行业惯例按建筑物重置价的 1.5 %计算，据对武汉地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为8000元/m2,贝房屋修缮费二8000 X 106 X 1.5 %= 12720 元②管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。

分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。

根据行业惯例资料，取年租金的 3 %，贝管理费=1696000 X 3%= 50880 元③保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2%。

，贝保险费=8000 X 106 X 95%X 2%。

= 1611.2 元④税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

依据税法及重庆市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的12%，营业税按年租金的 5 %，教育附加按营业税的3%,城市维护建筑税按营业税的7%，以上税费小计为17.5%,贝1696000 X 17.5%=296800 元上述①、②、③、④总费用合计为362011.2元3. 年纯收益1696000 —362011.2 = 1333988.8 元4. 还原利率的确定还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：还原利率二一年期贷款利率X 70% +期望得到的利润X 30%一年期贷款利率为 5.31% ;期望得到的利润设为10 %，贝还原利率=5.31% X 70%+ 10%X 30%= 6.717 %5. 确定收益年限委估对象建筑物剩余使用年限为70年，委估宗地剩余使用年限为70年。

按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取70年。

6. 计算房地产的价格据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则收益价格=1333988.8/6.717 %X [1 —1/ (1 + 6.717 %) ]=1250024.64 元取整为1250024元。

房地产单价=1250024 - 106=11792.68 元/m附件一、《房屋所有权证存根》二、《价格评估委托书》三、估价机构营业执照；四、估价机构的资质证书；五、估价人员资质证书；六、估价机构备案证明。

以上均为复印件。

人与人之间的距离虽然摸不着，看不见，但的的确确是一杆实实在在的秤。

真与假，善与恶，美与丑，尽在秤杆上可以看出；人心的大小，胸怀的宽窄，拨一拨秤砣全然知晓。

人与人之间的距离，不可太近。

与人太近了，常常看人不清。

一个人既有优点，也有缺点，所谓人无完人，金无赤足是也。

初识时，走得太近就会模糊了不足，宠之；时间久了，原本的美丽之处也成了瑕疵，嫌之。

与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。

贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。

与人太近了，最可悲的就是会把自己丢在别人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。

这世上，根本没有零距离的人际关系，因为人总是有一份自私的，人与人之间太近的距离，易滋生事端，恩怨相随。

所以，人与人相处的太近了，便渐渐相远。

人与人之间的距离也不可太远。

太远了，就像放飞的风筝，过高断线。

太远了，就像南徙的大雁，失群哀鸣。

太远了，就像失联的旅人，形单影只。

人与人之间的距离，有时，先远后近；有时，先近后远。

这每次的变化之中，总是有一个难以忘记的故事或者一段难以割舍的情。

有时候，人与人之间的距离，忽然间近了，其实还是远；忽然间远了，肯定是伤了谁。

人与人之间的距离，如果是一份信笺，那是思念；如果是一个微笑，那是宽容；如果是一句问候，那是友谊；如果是一次付出，那是责任。

这样的距离，即便是远，但也很近。

最怕的，人与人之间的距离就是一句失真的谗言，一个不屑的眼神，一叠诱人的纸币，或者是一条无法逾越的深谷。

这样的距离，即便是近，但也很远。

人与人之间最美的距离，就是不远不近，远中有近，近中有远，远而不离开，近而不相丢。

太远的距离，只需要一份宽容，就不会走得太远而行同陌人；太近的距离，只需要一份自尊，就不会走得太近而丢了自己。