• 亦即自生效日起，建商所提供之定型化契約均應 載明該項履約保證及屋簷雨遮不計價之條款。
2021/3/8
履約保證機制選項
• 內政部同意之履約保證方式：
– 不動產開發信託
• 由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予○金 融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。
• 興建資金應依工程進度專款專用。 • 簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證
融資銀行
自有及融資 款項交付信託
建商部分銷售價款 優先清償融資本息
依約 依指示 請領費用 指撥費用
簽訂委任 或承攬契約
專技服務機構
應收帳款融資
及營造廠等
購屋價款繳付專戶 委任查核
建經公司
工程及財務查核
購屋貸款
2021/3/8
房地承購戶
預售屋履約保證
• 為了保障消費者的權益，內政部地政司依消費者 保護法第17條規定，將「履約保證機制」及「屋 簷雨遮登記不計價」兩項措施，納入預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項，分別於99年 8月16日、100年3月24日公告，均訂於100年5月 1日起生效。
不动产信托实务
何謂信託？
• 信託法§1
– 稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處 分
– 使受託人依信託本旨 – 為受益人之利益或為特定之目的 – 管理或處分信託財產之關係
2021/3/8
信託之撤銷
• 信託法§6
– 信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權 人得聲請法院撤銷之。
– 前項撤銷，不影響受益人已取得之利益。但受 益人取得之利益未屆清償期或取得利益時明知 或可得而知有害及債權者，不在此限。
2021/3/8
信託保障機制
• 信託財產不得強制執行
– 信託法§12：對信託財產不得強制執行。但基 於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事 務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此 限。
– 為確保融資銀行債權，除土地及完工後建物於 返還前追加設定抵押權外，另就開發商之受益 權設定權利質權。
2021/3/8
• 前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買 方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產， 但賣方無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買 方。
• 賣方應提供第一項之信託契約影本予買方
2021/3/8
– 同業連帶擔保
• 本預售屋已與○○公司（同業同級之公司，市占率 由內政部另定之）等相互連帶擔保，持本買賣契約 可向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不 得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
• 開發資金及銷售價款專款專用
– 本行將委託建經公司進行工程進度查核及財務 稽核，作為建築融資核撥參考。
– 相關費用依前開查核結果由信託專戶支付，且 銷售價款亦由承購人逕行匯撥信託專戶，控管 專款專用。
– 確認當期自有資金到位後，始通知配合動撥當 期建築融資，降低可能作業風險。
2021/3/8
• 續建協商機制有效保障權益
– 信託成立後6個月內，委託人或其遺產受破產 之宣告者，推定其行為有害及債權。
2021/3/8
信託保護傘
• 信託法§12
– 對信託財產不得強制執行。 – 但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信
託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不 在此限。 – 違反前項規定者，委託人、受益人或受託人得 於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人 提起異議之訴。
• 賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。
• 不動產交易控管
– 泛指透過信託機制管控之不動產交易行為。依 委託人交付控管財產類別又可分為下列3種：
• 簡易金錢信託 • 簡易不動產信託 • 完整不動產+金錢信託
2021/3/8
成屋價金履約信託架構
委任辦理價金信託 及申請履約保證
買賣雙方
仲介公司
簽訂信託契約
申請履約 保證總額度
信託專戶款項收付
– 如有違約情事或有無法償債之虞時，本行得以 最有利方式逕行處分信託財產變現，相對於強 制執行作業冗長時程，將可縮短回收時程。
– 一般就處分價格而言，委由台灣金服公司代為 處分亦較拍賣方式有利。
2021/3/8
• 不動產信託業務之型態
– 不動產交易控管 – 不動產管理處分 – 不動產建築開發
2021/3/8
受託銀行
出具履約保證書
履保銀行
專戶款項控管 及傳送付款指示
委託投標信託管理架構
法院執行處
委託人
依指示投標、 繳付押標金及得標價金
掣發產權移轉證明
簽訂信託契約
自有資金交付信託 (含押標金及自備款)
受託銀行
信託財產結算 及歸屬返還
融資價款 撥付信託專戶
連件申請 抵押權設定登記
簽訂授信合約
融資銀行
2021/3/8
– 開發商無故停工一定期間，經催告仍無明確改 善時，本行得依信託契約邀集續建協商，必要 時，並得逕行招商續建，有效保障承購人及融 資銀行權益。
– 本行將指定建經公司依信託關係擔任名義起造 人，並於完工追加設定後變更受託人為本行， 將可避免未完工地上物無法設定之風險。
2021/3/8
• 違約處分約定將可縮短回收時程
– 控管標的
• 土地 • 資金(包括自有資金、銷售價款、融資款項) • 起造人名義
2021/3/8
合建(都更)開發信託管理架構
受益人A
受益人B
簽訂受益權 轉讓合約
房地所有權人A
房地信託移轉
結算扣除各項費用後 依協議分配信託收益
簽訂委託實施 都市更新契約
簽訂信託契約
受託銀行
建商即實施者B
撥付融資款項 簽訂授信合約
明文件或影本予買方。
2021/3/8
• 其他替代性履約保證方式：
– 價金返還之保證：
• 本預售屋由○金融機構負責承作價金返還保證。 • 價金返還之保證費用由賣方負擔。 • 賣方應提供第一項之保證契約影本予買方
2021/3/8
– 價金信託
• 本預售屋將價金交付信託，由○金融機構負責承作， 設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間， 按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等 資金控管事宜。
受益人
• 不動產管理處分
– 委託人交付現有營運收益之不動產，或交付擬 處分收益之不動產，以確保關係人或債權銀行 之權益。
– 通常適用於緊急債權保全、NPL資產清理等。
2021/3/8
• 不動產建築開發
– 即搭配通稱之不動產土地或建築開發融資而規 劃之信託控管機制，藉以促使開發計劃如期順 利推動、兼顧委託人及承購戶應有權益、有效 保障融資銀行債權等目的。