四、租赁合同（2007年简答题、2009年简答题）（★★★）（P265）

1．租赁合同的期限

租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

【相关链接】定金数额不得超过主合同标的额的20％，超过主合同标的额20％的部分，人民法院不予支持。

【例题·判断题】租赁合同的期限不得超过20年，超过20年的，租赁合同无效。（）【答案】×

2．不定期租赁

（1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，视为不定期租赁。

（3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

【例题·单选题】根据合同法律制度的规定，下列情形中，属于定期租赁合同的是（）。（2007年）

A．甲将1台机器租赁给乙，双方订有书面合同，租赁期限约定为20年

B．甲乙签订租赁合同，未约定租赁期限，且不能通过补充协议或根据合同条款、交易习惯确定租赁期限

C．甲乙订立一口头租赁合同，租赁期限为1年

D．甲将一私房出租给乙，租赁期限为3年，现租期已届满，甲未收回房屋，乙继续居住并交纳房租

【答案】A

【解析】（1）选项B：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁；（2）选项C：租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；（3）选项D：租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

3．维修义务

（1）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

（2）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

（3）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

【解释】在融资租赁中，承租人应当履行租赁物的维修义务。

4．转租

（1）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，“承租人”应当赔偿损失。

（2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

5．租金的支付期限

对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：

（1）租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；

（2）租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

6．除不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

【解释】甲将其机器设备出租给乙使用，在租赁期间，该机器设备因遭遇泥石流全部毁损（并非乙故意将其砸烂），致使承租人乙的合同目的不能实现，乙可以解除合同。

7．租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

8．买卖不破租赁

（1）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

（2）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

【解释1】只有在房屋租赁中才有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。

【解释2】（1）订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；（2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

【例题1·单选题】甲公司将所属设备租赁给乙公司使用。租赁期间，甲公司将用于出租的设备卖给丙公司。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。

A．甲公司在租赁期间不能出卖出租设备

B．买卖合同有效，原租赁合同继续有效

C．买卖合同有效，原租赁合同自买卖合同生效之日起终止

D．买卖合同有效，原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效

【答案】B

【解析】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

【例题2·多选题】甲将自己的房屋出租给乙，租期为2年，在租赁期间，甲又与丙签订了房屋买卖合同。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有（）。

A．甲与丙签订的买卖合同无效，因为甲未取得乙的同意

B．甲应当提前通知乙房屋将要出售

C．乙在同等条件下有权优先于丙购买该房屋

D．如丙购买了房屋，则丙有权决定甲、乙之间的原房屋租赁合同是否继续执行

【答案】BC

【解析】（1）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内“通知”承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；（2）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

五、融资租赁合同（★★）（P266）

1．融资租赁关系

（1）三方当事人：出租人、承租人、出卖人

（2）两个合同：融资租赁合同、买卖合同

2．标的物的维修、质量瑕疵及风险承担等问题原则上与出租人无关。

（1）在融资租赁合同中，“承租人”（而非出租人）承担租赁物的维修义务。

（2）租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人“不承担”违约责任（承租人仍应按照合同约定支付租金）；但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干涉选择租赁物的除外。

（3）出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由“承租人”