连云港 宿迁 淮安
190KM
1小时经济圈 盐城 2小时经济圈 泰州 常州 无锡 苏州 南通
265km
响水县 滨海县
扬州 南京 苏、锡、常都市圈
阜宁县 射阳县
建湖县 亭湖区 盐都区 大丰区 东台市
上海
1/南京都市圈紧密圈层城市，与淮安、泰州形成1 小时经济圈，与南京、无锡、连云港形成2小时经 济圈； 2/盐城地处中国东部沿海中部，是江苏省面积最 大的地级市，拥有江苏省最长的海岸线； 3/距离南京直线距离190KM；距离上海直线距离 265km；
江苏省2017年各市城镇和农村常住居民可支配收入对比
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 28358 23133 16697 54538 58806 52659 49955 42756 30987 29977 20472 30293 15273 32976 33115 38828 45386 40059 26118 19494 15268
盐城市2017年各区户籍人口数量（万人）
300
250 200 150 100 62.40 50 243.56
828.03
122.52
112.72
822.00
820.00 818.00
95.61
110.56 78.77
盐城市户籍人口
盐城市户籍人口
全市总人口2016年以前基本呈现上行态势，人口自然增长率维持在0.31%-0.50%之间，出生率微高于死亡率，其余人 口变化来源于外来人口流入及本地人口流出，2017年人口流出表现较为突出，较上一年人口增长率为-0.53%；
1000
0
2017年江苏各市 6215.3 4967.5 5277.1 3896.3 5629.6 4959.3 2603.6 2839.6 4278.5 3690.1 2694.4 3623.3 2194.4 2017年江苏各市 2170.2 530.72 2017年江苏各市 538.6 479.1 2306.1 610.3 274.9 303.1 426.7 443.6 343.5 353.7 243.1
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 苏州市 18974 南京市 13891 无锡市 11917 南通市 8783 徐州市 7694 常州市 7588 盐城市 5803 扬州市 5769 泰州市 5066 镇江市 4891 淮安市 4013 连云港市 3282 宿迁市 2979 13891 18974
35%
11%
10%
12%
41%
12%
11%
11%
10%
12%
13%
10%
11%
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
6、城市对比-社会消费品零售总额
各市对比中，盐城市社会消费品零售总额高于连云港、镇江、扬州、淮安、泰州和宿迁市区，在江苏省处 于中等水平。
江苏省各市2017年社会消费品零售总额（亿元）
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等
10、城市经济-三产走势
盐城市近年第三产业快速发展，但现阶段仅勉强追平二产占比，工业发展比例依旧庞大；其中射阳因其自然 气候和地理环境，一产、三产发展突出，分别占比17%和47%；盐城市区多家工厂及产业技术园坐落，二产 着重发展，占比约50%。
2019年盐城城市房地产市场再理解报告
01
盐城城市概况
目录
02
土地市场分析
住宅市场分析 版块市场分析及发展策略
03
04
一、盐城城市概况
1、城市区位
盐城地处江苏省中东部，是全省面积最大的地级市，位于东部沿海发展带上，是长三角城市群北翼重要的区
域性中心城市，享受南京和上海的双重辐射带动，下辖有3区5县及东台1个县级市。
盐城市年度三产走势
120% 120%
盐城市各区2017年三产占比
100%
100%
80%
38%
40%
41%
42%
44%
45%
80%
41%
38%
45%
43%
47%
48%
47%
60%
60%
40%
47%
47%
46%
46%
45%
40% 44% 20%
50%
49%
41%
44%
36%
43%
41%
20% 15% 0% 2012 13% 2013 第一产业 13% 2014 第二产业 12% 2015 第三产业 12% 2016 11% 2017
25835
15601
18711
19694
22724
南京市
无锡市
徐州市
常州市
苏州市
南通市
连云港市
淮安市
盐城市
扬州市
镇江市
பைடு நூலகம்泰州市
宿迁市
2017年江苏各市
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
2017年江苏各市
8、城市经济-国内生产总值
城市经济基本面运行良好，整体GDP呈持续上涨趋势，含盐都、亭湖、大丰等区域的盐城市区区域GDP总额及 占比全市名列前茅，远超其余区域。
11917
8783
7694
7588 5803 5769 5066 4891 4013
3282
2979
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
4、城市对比-人口对比
各城市对比中，盐城市户籍人口826.2万方，处于上游水平，仅低于徐州，常住人口724.22万人，低于南 京、徐州、苏州、南通、处于中上水平。
2、城市定位
苏北唯一入选长三角城市群城市，定位于Ⅱ型大城市。
盐城于2015年成为苏北唯一入选长三角城市群规 Ⅱ型大城市，与沪苏浙皖其他25个城市，联手打造 具有全球影响力的世界级城市群。
盐城正按照中韩两国政府商定的建设全方位创新创业园区 范区和江苏乃至全国对韩开放的重要窗口。加入长三角城 市群后，既可以承接上海、苏南等地先进产业转移，也有 利于加快培育本地新产业新业态。
各市区对比中，盐城市区固定资产、房地产开发投资水平同样偏低，仅高于连云港、淮安、泰州和宿迁市区， 区域投资发展空间较大。
江苏省2017年各市固定资产投资、房地产开发投资对比
7000 6000 5000 4000 3000 2000 45% 40% 35%
30%
25% 20% 15% 10% 5% 南京市 无锡市 徐州市 常州市 苏州市 南通市 连云港 市 0% 淮安市 盐城市 扬州市 镇江市 泰州市 宿迁市
500 319.91 2000 2500 1918.21
5082.69
3490.55
3835.62
1500
1000 442.53 447.00 500.02 523.10
812.82
1000.00
0.00 2012 2013 2014 GDP 2015 2016 2017 2018 GDP增速
0 市区 响水 滨海 阜宁 射阳 建湖 东台
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等
9、城市经济-居民可支配收入
盐城城市居民可支配收入与农民纯收入持续增长，年涨幅分别在6%-10%和8%-12%；盐城市区城镇居民可 支配收入领先其余区域，2017年达36927元。
盐城市城镇居民可支配收入和农民纯收入（元）
苏州市 5442.8
南通市 2873.4
连云港市 1038.3
淮安市 1197.1
盐城市 1806.2
扬州市 1494.0
镇江市 1366.0
泰州市 1254.2
宿迁市 781.4
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
7、城市定位-城镇常住居民与农村常住居民可支配收入
各市区对比中，盐城市城镇居民可支配收入处于中等水平，高于徐州、淮安、连云港、淮安和宿迁市，农村 常住居民可支配收入高于徐州、淮安、连云港、淮安和宿迁市，处于全省中等水平。
盐城市历年户籍人口总量及增长率
832.00 830.00 828.00 826.00 824.00 0.31% 0.31% 0.39% 828.54 0.44% 0.50% 830.53 0.60% 0.40% 0.20% 826.15 823.77 822.40 -0.40% -0.53% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 -0.60% 0 市区 响水 滨海 阜宁 射阳 建湖 东台 0.00% -0.20%
691.1
600
400 200 0 南京市
503.4
730.5
451.8 491.4
463.6
491.5
无锡市
徐州市
常州市
苏州市
南通市
连云港市
淮安市
盐城市
扬州市
镇江市
泰州市
宿迁市
2017年江苏各市（万人）
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
2017年江苏各市（万人）
5、城市对比-固定资产、房地产投资对比
盐城历年GDP总量整体呈上涨趋势，2018年GDP总额达5804.41亿元，并且增速在2016年触底后反弹，近两年增速均超过10%； 2018年盐城各区县GDP市区以1918.21亿元领衔，占全市GDP比例为33.05%；其次为东台、建湖，GDP总额分别为812.82亿元 和523.10亿元，分别占比14.01%和9.01%。
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