==================================================================《哈尔滨市物业服务收费管理办法》出台，物企“先服务后收费”试行仨月业主不满意一律不调价本报讯（记者王辛娜杨建平）昨天，经过近一年的蕴酿和对200个物业项目样本的调研摸底，市物价局、市住房局联合出台《哈尔滨市物业服务收费管理办法》。
该办法的出台为全市提供了全新的住宅物业服务标准和与之相配套的收费政策。
今后，破解物业难题和化解物业矛盾，全市物业行业有了可操作性的“抓手”。
业主交多少费用，物企该提供什么样的服务，双方都将有可约束性的依据。
《办法》从定价结构和物业服务标准方面有了本质性改变。
强化了服务项目与服务成本的对应性，制定出了比较完备的物业服务项目和考核标准，实现了服务项目的细化与要素成本的量化相对应，增强了服务收费标准的支撑力。
在物业服务要素成本的构成上，突出保障业主最关心的清扫保洁、共用设施设备维修养护部分，在收费标准上增加了这部分比重，相应减少了综合管理方面的比重，使物业新政更趋于完备成熟。
《办法》按照“质价相符”的基本管理要求，规定“物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准”。
对认真整改达到要求的，可上浮10%，回到原标准；对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级，直至辞退。
市住房局负责人表示，物业企业凡涉及需要按照新标准调整的，必须先行搞好服务，试运行3个月，业主满意同意的，方可调整；业主不满意的，一律不能调整，擅自调价的，要坚决予以严厉查处，并通过新闻媒体曝光。
市区相关物业管理部门，对有争议、有纠纷的物业收费确定，要坚持双方自愿委托的原则，充分发挥政府调节价格矛盾的职能作用，制定详细具体的操作规则，让广大业主、物企满意。
哈市住宅物业服务定价成本标准单位：元/月·m2（建筑面积）====================专业收集精品文档，您的最好选择========================================================================================基础物业服务定价成本服务项目基础管理屋面日常保养维护二次加压供水化粪池清淘单元电子门维护合计金额— 0.033 0.052 0.040 0.005 0.130 级差物业服务定价成本服务项目综合管理公共区域保洁服务公共区域公共区域绿公共部位设施合计日常清冰雪保洁化养护（绿地设备日常运行（不含绿保洁合计面积年成本）保养维修化养护）秩序维护一级 0.10 0.16 0.01 0.17 0.08 2.36 多层 0.03 0.38高层 0.04 0.39 二级 0.17 0.18 0.01 0.19 0.13 2.86 多层 0.05 0.54高层 0.07 0.56 三级 0.25 0.24 0.02 0.26 0.21 4.40 多层 0.14 0.86====================专业收集精品文档，您的最好选择========================================================================================高层 0.17 0.89 四级 0.32 0.31 0.02 0.33 0.30 4.94 多层 0.24 1.19高层 0.28 1.23 特有物业服务政府指导价限额车辆管理服务项目电梯管理室内停车泊位物业服务费住宅区道路公共空装修管理公共责任险间停车泊位服务费金额11—120 1.平面车位物业服务费元/月·户 80元/月；有塑胶或环氧树 5元/次·m2——脂地膜加10元/月。
建筑面积2.立体车位物业服务费 60—90110元/月；有塑胶或环氧树元/月·车位脂地膜加10元/月。
====================专业收集精品文档，您的最好选择========================================================================================3.立体车位物业服务费含年检费、维保费等。
注：1.基本物业服务收费标准=基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）+利润（政府指导价标准幅度6%—12%）+法定税金2.法定税金=基本物业服务收费标准×税率10大关键词解析“新规”长期以来，物业管理难成为人们的心头痛。
《哈尔滨物业服务收费管理办法》有哪些新变化？出台后能为业主、物企破解哪些实际生活难题？昨天，本报请市物业领导小组权威专家直击10大关键词，给出市民清晰界定。
1关键词质价相符基础服务必须有级差服务应该有特有服务可以有====================专业收集精品文档，您的最好选择========================================================================================《办法》将此前的由“5项服务内容、4个服务等级”构成的“级差性”标准，改为基础物业服务、级差物业服务、特有物业服务三部分。
基础物业服务包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清淘、单元电子门维护五项服务内容，定价成本为每月每平方米0.13元。
级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、公共区域秩序维护、公共部位设施设备日常运行保养维修、公共区域绿化养护五项服务内容，其一级、二级、三级、四级（不含绿化）分别对应的定价成本为每月每平方米多层0.38元高层0.39元、多层0.54元高层0.56元、多层0.86元高层0.89元、多层1.19元高层1.23元。
专家分析这些服务可以叠加。
也就是说，对业主而言，基础服务必须有，级差服务应该有，特有服务可以有。
根据小区实际情况选择物业项目和交纳的物业费用。
2关键词特有服务谁享受谁交费不享受不服务特有物业服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险四项服务内容。
其中电梯管理服务费，《办法》保留了此前每月每户11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理作出相应的补充修订。
同时，《办法》对电梯的日常运营费用也作出增加。
====================专业收集精品文档，您的最好选择========================================================================================专家分析此次推出特有服务，就是要实行物业市场化的理念，推行谁享受谁交费的政策。
特有服务不是每个人都有这种服务，只对有需求的用户提供服务。
3关键词装修管理费装修保证金、垃圾清运费“消失”《办法》规定，物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。
装修管理费按照不超过5元/平方米（建筑面积）标准收取。
物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关费用。
对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。
专家分析我市物业管理兴起于上世纪90年代中期，当时每家每户装修时，进驻的物企一般都要求业主交纳一笔房屋装修保证金，1000元至2000元不等。
征收装修管理费，意味着过去行业内潜规则存在的“装修保证金”和“垃圾清运费”正式消失。
4关键词====================专业收集精品文档，您的最好选择========================================================================================公共责任险物企为业主投保费用按服务面积均摊《办法》规定，经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险。
所需费用按照物业服务面积分摊。
专家分析《办法》新增这一条款是基于解决近年来物业管理区域内每年都有多起意外责任事故发生，而物业服务企业无力支付赔偿引发社会矛盾问题。
5关键词小区停车收费公共空间停车，收费部分归全体业主《办法》规定，住宅配套建设使用的室内停车场、停车泊位物业服务费，包括停车场综合管理、保洁、保安、共用设施设备日常运行保养维修，具体定价标准实行平面和立体车位2档价格，每档2个等级的价格模式。
平面车位80元/月，有塑胶地膜90元/月；立体车位110元/月，有塑胶地膜120元/月。
同时，启动对室内停车泊位供热收费价格的成本监审，地下停车场热费收费与物业服务收费分离。
公共空间的停车泊位管理，经业主大会同意，利用物业管理区域内公共空间设置的停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归====================专业收集精品文档，您的最好选择========================================================================================全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。
住宅区道路公共空间停车泊位为60元/月至90元/月。
专家分析《办法》对社会争议已久的小区地下停车场和公共空间停车泊位收费给出了明确收费标准，各小区业主和物企有了“操作”的把手，将告别小区停车乱收费。
6关键词非用不支新建小区预留维修“养老金”《办法》保留了此前《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》规定的每月每户按照楼层、户数进行核算的11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理与公共部位设施设备维修养护服务费一样，实行“非用不支，滚存待支”。
即：物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维修费、电梯费中的基础费用应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。
同时，共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，由此可制止将未发生定向使用的收费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障。
专家分析杜绝物企吃新建小区的“青春饭”，只收费不支出，合同到期就走人，由此造成的大面积小区老龄化后物企发生的弃管。
====================专业收集精品文档，您的最好选择========================================================================================7关键词市场调节价住宅区内“三产”，上浮幅度不高于30％《办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。