拆迁——补偿安置费、评估费、拆迁服务费、管理费、有关税费
购买——土地价款和税费
2.开发成本：土地开发成本+建筑物建造成本
3.管理费用：主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等，土地取得成本和开发成本的一定比率
4.投资利息：上述三项的利息
5.销售费用
6.销售税费
7.开发利润：可根据计算基数的不同分为直接利润率、投资成本利润率、成本利润率、销售利润率。
新开发土地的价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润
P86 （4-2）（4-3）（4-4）例4-1
4.3.3 适用于新建房地产的基本公式
P87 （4-5）（4-6）
4.3.4适用于旧房地产的基本公式
操作步骤：
1．求取估价对象房地产在估价时点的重新建造成本；2．计算建筑物的折旧；3．重新建造成本扣除建筑物折旧得到估算价格。
一般地，特殊有保护价值的建筑物采用重建较为适宜；普通建筑物适用重置；因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，也往往采用重置。
4.2 房地产价格的构成
4.2.1房地产价格（成本）的基本构成
从房地产开发经营的全过程来考虑，也就是从得到开发用地到建设到销售整个过程来看，房地产的成本应当涉及到7个部分：
1.土地取得成本
主要包括：征地费，拆迁安置补偿费、城市建设费。
土地取得情况有三种：
征用——征用农地（生地）；征用旧城改造用地（毛地）；征用可以直接利用的城市建设用地（熟地）
旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本-建筑物折旧
P87 （4-7）（4-8）
注意：
（1）估价时点的确定，通常是现在，但也有过去的（纠纷案中），重新是现在时点的价值。
（2）成本不等于价格
（3）不一定符合最有效使用原则
4.4 建筑物的重置价格
4.4.1 重置价格的概念
重新构建价格分为：重置价格和重建价格
1. 商品住宅价格的构成：合理成本，适当利润
（1）成本
（2）利润
（3）税金
（4）地段差价
2. 经济适用房价格的构成
（1）开发成本
（2）利润
（3）税金
4.3 成本法的基本公式
4.3.1 基本公式
估算价格=重新构建价格–折旧
依据房地产的具体形式，我们可针对三类估价对象而变化：
（1）新开发土地
（2）新建的房地产（指房地、建筑物两种情况）
4.1.2 成本法的理论依据
从买方的角度看，是替代原理；
从卖方的角度看，生产费用价值论。
4.1.3适用条件与对象以及局限性
1.独立或狭小市场上没有交易实例或交易实例很少；无法使用市场比较法或收益法计算
2.既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施的估价；
3.特殊房地产如道观、寺庙、教堂、桥梁、涵洞等；
课程名称：房地产估价
章节名称：第4章成本法
教学目的和要求
1．掌握成本法的基本原理
2．掌握成本法的估价步骤
3.掌握成本法的运用
教学重点
掌握成本法的基本原理
掌握成本法的运用
教学难点
成本法的运用计算
教学方法
讲授教学法和实例计算演示法
教学手段
板书配合多媒体
教学实施步骤
首先用问题引导学生思考，然后讲授本学科基本知识，再通过实例进行计算演示
4.2.2 农地征用和城市房屋拆迁补偿的估价规定
征地估价——是指将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用的土地的补偿价格进行的评估。
城市房屋拆迁补偿估价——是指未确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
1.征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律法规及文件（P81）
（3）旧的房地产（指房地、建筑物两种情况）
新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等因素给予适当修正。
求取上述三类估价对象重新构建价格的步骤：
首相搞清楚房地产价格构成，其次估算各构成部分的金额，最后将各构成部分的金额累加。
4.3.2 适用于新开发土地的基本公式
2.征地补偿估价
征地补偿内容及补偿标准如下：
（1）土地补偿费
（2）征用耕地的安置补助费
（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费
（4）征地房屋拆迁补偿费
3.城市房屋拆迁补偿估价
（1）城市房屋拆迁有关税费的组成
（2）城市房屋拆迁补偿估价对象
（3）城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法
4.拆迁估价的工作方式
4.2.3现行商品房和经济适用房价格构成的有关规定
4.新近开发出来的土地，如填海造地、开发区土地等。
估价时须用客观成本，不能用实际成本
局限性
1、是从生产费用角度进行估价的源自特别适合于有重置成本和折旧的建筑物的折旧。不赞成对单独土地进行成本法估价，不规范也缺乏理论依据。
2、注意小心计算必要而适当的费用，以客观成本为依据。
3、对使用期过长或特别旧的房产，很难估计其折旧；很难估计由于设计、式样的规格和质量以及施工人员的素质所造成的质量上的差异。
课时分配
讲授学时
教学讲义
第4章
4.1成本法的基本原理
4.1.1成本法的概念
是通过求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格后扣除折旧，来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本概念与会计中成本概念不一样：
会计中的成本——会计帐目上记载的建造时发生的历史成本，
成本法中的成本——估价时点的重置价格；社会平均成本。
4.1.4 成本法求取房地产价格的步骤
1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料
2、估算重置价格或重建价格（如果求取房地产的价格，则需要加上通过市场比较法或其他方法求取的土地价格）
3、估算折旧
4、利用相应公式求出估算价格
注意：
1. 实际成本和客观成本的区分，要考虑实际供求关系
2. 影响成本法两个重要的方面：成本、折旧，而对成本和折旧的掌握也对估价人员提出了很高的要求，成本方面，要求懂得建筑、造价和技术经济等方面的知识；而折旧方面，要求估价人员要有实事求是的态度和丰富的经验。
重置价格——在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用的情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑在家购、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。（替代品丰富，成本减少）
重建价格——在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用的情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。（建筑难度高，成本增加）