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法律法规中的“不得”
2、凡下列情况的房地产，不得发布广告： （一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； （二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； （三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利
的；
（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； （五）权属有争议的； （六）违反国家有关规定建设的； （七）不符合工程质量标准，经验收不合格的； （八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。
2、订立书面委托合同 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合 同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人 的权利、义务。 （ 1） 委托期限
A、《商品房销售管理办法》： 第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向 买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如 实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商 品房。
（1）销售人员的仪容仪态 （2）销售技巧应建立在真实、客观介绍的基础上 如：产权性质：住宅or商业？产权年限：70年or40年？ （3）销售现场沙盘等展示物的制作是否符合实际？是否 与施工图设计一致？ （4）客户洽谈、客户追踪 （5）成交收订
代理销售（委托中介服务机构销售） 注意事项
1、代理商的资质 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品 房的，受托机构应当是依法设立并取得工商 营业执照的房地产中介服务机构。 申请成立房地产经纪组织的，应当具备下列 条件： （一）有5名以上取得《上海市房地产经 纪人员资格证》的人员； （二）有10万元以上人民币资金； （三）有经营宗旨明确的组织章程； （四）有固定的经营场所。
法律法规中的“不得”
3、房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲 染，不得有悖社会良好风尚。 4、房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。 5、房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。（一些商业项目营销时提及 的购房后返租金等，可能会“触雷”。） 6、房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承 诺。 7、不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语。
有效期限。
法律法规中的“应当”和“必须”
4、 发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件： （一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资 格证明； （二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；
（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；
2017房产销售培训讲座
目 录
一、广告宣传 二、销售过程 三、签约环节 四、交房流程
五、案例分析
一、广告宣传
相关 规定
《中华人民共和国广告法》
（2015年4月24日十二届全国人大常委会第十四次会议表决通过）
《房地产广告发布规定》
（2015年12月24日国家工商行政管理总局令第80号）
《上海市工商行政管理局、上海市住房保障和房屋 管理局、上海市地名管理办公室关于进一步加强本 市房地产广告管理的通知》
5、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应
当在广告中注明。 6、房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。
7、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
8、房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。
（四）工程竣工验收合格证明； （五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销 售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明； （六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明； （七）确认广告内容真实性的其他证明文件。
法律法规中的“应当”和“必须”
8、任何单位或者个人未经当事人同意或者请求，不得向其住宅、交通工具等发送
广告，也不得以电子信息方式向其发送广告。以电子信息方式发送广告的，应当 明示发送者的真实身份和联系方式，并向接收者提供拒绝继续接收的方式。
法律法规中的“应当”和“必须”
1、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项： （一）开发企业名称； （二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （三）预售或者销售许可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。 2、 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面 积。 3、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的
（沪工商广〔2011〕39号）
《国家工商行政管理总局、建设部关于进一步加强房地 产广告管理的通知》
（工商广字[2002]68号）
《上海市工商行政管理局2017年第1号虚假违法广告 公告》 （2017-3-10）
法律法规中的“不得”
1、不得含有下列内容： （一）升值或者投资回报的承诺；（雷区：购买商铺等的投资回报率） （二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（雷区：距离XXX 开车仅30分钟） （三）违反国家有关价格管理的规定； （四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导 宣传。（雷区：把政府未定的交通、商业、文化教育等设施拿来宣传，或者即使 已有规划或在建，但进行误导宣传。）
9、房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、 统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。
10、 房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的 生产、生活空间。 11、房地产广告中应当标明忠告语“本广告仅作参考，广告中具体确定的内容可作为购房合同附 件”。
二、销售过程
规定 《商品房销售管理办法》
类别
商品房现售-商品房预售
方式 自行销售-委托中介服务机构销售
预售注意事项
1、预售条件 2、申请材料
申请表、《营业执照》和资质证书、三证、资金证明、工程施工合 同及关于施工进度的说明、商品房预售方案
三证+25%
3、申请程序
受理 审核 许可 公示
自主销售注意事项