哥斯达黎加Solarium项目调研报告一、G uanacaste省简介Guanacaste省位于哥斯达黎加西北部，北与尼加拉瓜接壤，西临太平洋，首府为Liberia市。

面积1.014万平方公里，为哥斯达黎加第二大省。

人口30.59万，其中劳动力有12.15万。

Guanacaste省是哥斯达黎加经济发展较快的地区之一。

Liberia市与首都圣何塞之间的飞行距离约半个小时，开车约3.5个小时，离太平洋港口Caldera约2个小时，距离尼加拉瓜约1个小时。

二、Solarium项目介绍1、地理位置Solarium项目由Grupo Solarium SRL（GS）开发，与Guanacaste省Liberia Daniel Oduber Quiros国际机场隔街相望，距Liberia市中心仅7.5英里。

Liberia国际机场建于1995年，距首都圣何塞217公里，目前主要用于接待游客，有直达美国和加拿大的多条航线，每周约有70趟航班至圣何塞（2个机场）。

机场现正扩建中，在条件成熟时拟开通至萨尔瓦多、危地马拉、墨西哥等国的航班。

2、项目构成Solarium是Guanacaste省第一个集物流、饭店、办公、住宅等于一体的综合性项目，包括物流中心、住宅区、饭店、办公区、多用途区、公园等，占地总面积为1,112.8万平方英尺，拟分14个阶段、7年内开发完成，目前已竣工的项目有物流中心、饭店等，住宅区、办公区和多用途区正在建设中。

1）物流中心物流中心于2007年10月正式投入使用，总占地面积达109.3万平方英尺，其中37.45万平方英尺用于仓储及商业（如左图所示区域）。

物流中心有6种不同面积的仓库及19个商业空间可供选择，可用于仓储、展示及销售，有大型运输车专用通道。

大型仓库之间已做好分区，可视需求将仓库间隔断打通使用。

中小型仓库由于前后相邻，也可视使用面积灵活组合。

物流中心采用混凝土钢架结构，铝合金门。

对于大中小型仓库及商店，每个商业单元前均有2个停车位，每个仓库前均有3个停车位，其中大型仓库还配有3个供集装箱装卸货的停车区，每家商店及仓库单元均有专用通道。

对于出租的自储仓库，有48个公用停车位可供使用，可选择日租、周租、月租等方式。

所有的商店和仓库均配有24小时保安服务。

上左图为物流中心与饭店俯瞰图，上中图为物流中心实地图，上右图为物流中心放大图。

目前物流中心内已有多家企业入驻，右下角的大型仓库区域已有建材、家具、癌症研究所等机构和公司，右上角（E区）尚无企业入驻。

E区共有9个仓库，可使用面积为6,480平方米，每个仓库可建造约30个展位。

表一、物流中心仓库规格规格数量尺寸停车位总面积（含停车位）自储仓库75 3m ×6m 48（公用）18 m2商店19 7m ×11m 29 m2106 m2商店式仓库19 7m ×14m 29 m2127 m2小型仓库42 15m ×16m 40 m2280 m2中型仓库18 15m ×28m 40 m2460 m2大型仓库18 15m ×48m 233 m2953 m2上：左图为商品中心外观，中图为仓库正门，右图为仓库后门上左图为E区一个仓库的内景，照明、卫生间都已到位。

上中图是一个改造成建材物流中心的仓库，上右图是改造成癌症研究室的仓库，已分隔成2层作为办公室使用，如须扩建，还可再加盖第3层。

2）多用途区多用途区又名“Solarium村”（如左图所示区域），建筑面积为40.6万平方米，绿化面积为2.4万平方米，包括19个街区（包含住宅、商铺、饭店、办公室、娱乐、休闲等多种形态）、2个商业广场、1个加油站和2个室内停车场，可通过步行街互相连接。

以正在建设的第五街区为例，共包括19个办公室（面积从55平方米至96平方米）、29个商店（面积从13平方米至38平方米）、14个公寓（面积从57平方米至100平方米），每个单元均配备有30平方米的停车位。

（左图为建设中的第五街区，右上图为公寓内景）3）办公区办公区又名“Solarium公司中心”（如左下图所示区域），位于商业区、住宅区、休闲区之间，由13、14、19、20这4个街区组成。

第13街区有89个办公室，总面积5,500平方米；第14街区有34个办公室（如图右下角），面积3,800平方米；第19街区有37个办公室，面积3,300平方米；第20街区有34个办公室，面积3,100平方米（以上面积均包括停车位）。

办公区将配备保安服务，提供互联网和光纤入户，并有发电机和停车位。

此外，办公区内还将提供医疗、法律、旅行社、会计等基础服务项目。

以即将竣工的第14街区为例。

该区共3层，每个办公室均配有15平方米的停车位。

第一层提供从46~96平方米（不含车位的使用面积）6种面积的办公室，第二层有54~110平方米的6种面积的办公室可供选择，第三层则有从54~192平方米的8种面积的办公室。

4）饭店Solarium项目内目前已建成中美洲地区第一家希尔顿集团下属的四星级Garden Inn行政饭店，并已投入使用（如左图所示区域，右图为饭店正门实景图）。

该饭店共有169间客房和2个会议室，提供169个停车位，总面积1.9万平方米，其中建筑面积为9,541平方米。

5）住宅区住宅区位于Solarium项目的后方（如左图所示区域），邻近河流，与商业区和工业区相隔，以保证其私密性。

房型包括套间、跃层公寓、联排别墅、私宅等，户型有1居、2居和3居可供选择。

住宅区总占地面积为33.6万平方米，其中绿化面积14.7万平方米，建筑面积18.9万平方米，分A、B、C三个区，面积分别为9.4万平方米、2.5万平方米和7万平方米。

6）公园Solarium公园又称“丛林公园”，占地面积10英亩（如左图所示区域），绕经办公区、饭店、多用途区和住宅区，由著名的景观公司Martha Schwartz设计并建造。

公园分为入口区、都市区、自然区和活力区4个部分，占地面积分别为1.04万平方米、1.36万平方米、1.05万平方米和1.04万平方米。

整个Solarium项目的绿化率达60%，同时项目在园区外还建造了Guanacaste省最大的污水处理厂，目前已投入使用。

3、基础设施1）交通物流中心位于Guanacaste省Liberia国际机场对面。

机场与首都圣何塞之间的飞行距离约30分钟，开车约3.5个小时，离太平洋港口Caldera约2个小时，离尼加拉瓜约1个小时。

空运：Liberia国际机场目前主要用于接待游客，每周处理来自美国迈阿密、达拉斯、休斯顿、洛杉矶、亚特兰大、夏洛特及加拿大的26架国际航班。

中美洲最主要的航空公司TACA也准备开通Liberia至萨尔瓦多的航班（约1个半小时航程），通过萨尔瓦多可中转至危地马拉、洪都拉斯、墨西哥等国。

此外，Liberia与首都圣何塞的胡安国际机场间每周有42架次航班，与Tobias机场间有28架次航班，每周可运送旅客1,008人次，通过胡安国际机场每周267架次的国际航班可中转至尼加拉瓜、萨尔瓦多、危地马拉、洪都拉斯、巴拿马、委内瑞拉、古巴等国。

Liberia机场正计划进行扩建，提高旅客处理能力，并将业务拓展至货运领域。

海运：由于Liberia市不靠海，Guanacaste省也没有货运港，因此物流中心的进出口货物均需通过Puntarenas的Caldera港进行装卸，再从陆路运输。

陆运：泛美公路从尼加拉瓜进入哥斯达黎加境内，经过Liberia市，向南至首都圣何塞，再向南即可抵达巴拿马。

从物流中心至泛美公路约15分钟的车程。

此外，Liberia与太平洋港口Caldera、加勒比港口Limon之间均有公路连接。

Liberia与圣何塞的距离约200公里，开车约3个半小时。

据了解，哥国政府拟利用国际贷款扩建该公路，双向各增加一条车道，行车时间将缩短一个小时，但工程的开工和完工时间未定。

此外，从圣何塞至Liberia的租车费视车型为每天40至75美元，公交车为6美元单程，打车费为每天140美元。

2）住房除Solarium项目自带的住宅区外，离项目15公里的范围内也有足够的房屋可供租用。

这些房屋不仅有大型住宅项目，也有1-5居的独立住房。

对于公寓来说，1居的月租金为500-650美元，2-3居的租金为800-1,100美元。

乘坐公交车至这些住宅区的单程车费约为60美分。

3）雇员对于普通雇员，Liberia当地有足够的双语（英语—西语）人员可供选择。

对于技术人员和专业人员，建议从圣何塞寻找。

当地员工的平均月工资约为600-1,000美元，技术人员的工资视工种和技术水平而定，如现场经理、媒体关系经理、业务开拓经理的月工资约为2,500-3,000美元，双语接待员、经理助理、普通双语人员的月工资约为600-800美元，清洁工和保安的工资约400-500美元。

4）税收Solarium物流中心目前并非自贸区，不享受哥斯达黎加自贸区的各项优惠措施。

但Solarium可将物流中心E区单独向哥斯达黎加外贸协会申请成为自贸区，申请成功后可享受以下优惠：●免交12年的所得税，从第13年开始缴纳的所得税减半（目前税率为30%）；●中心可享有10年免交物业税（目前每年为0.25%）、土地转让税（物业总值的1.5%）和其他市政费的优惠；●中心在当地采购或进口的建材和办公设备可免交销售税和/或进口税；●出口产品免交所得税、销售税和出口税；●资本可免税汇出。

5）其他Liberia市内有哥斯达黎加各银行的分支机构，以及诸如Facio Canas，Arias Munos等哥国律师事务所的分所。

Liberia目前还没有大的会计公司，但有些公司已有在当地设点的考虑。

Liberia有一所综合性公立医院，设施齐备，还有一家私立医院正在筹建中。

在生活方面，当地的餐馆、超市、商场、电影院、娱乐场所等一应俱全。