2．林地的特性 （1）林地面积的有限性 （2）林地位置的固定性 （3）林地具有永续利用性 （4）差异性 （5）林地具有一定的生产力 （6）林地的自然与经济的统一性
（二）林地资源资产 • 1．林地资源资产的概念 • 作为林地资产的林地资源必须具备有资产的特性，是 以林地资源为物质财富内涵的财产。 （1）作为资产的林地必须有明确的产权关系，为特定 的法律经济主体所占有，并实施有效的控制。换句话 说，就是作为资产的林地，其所有权、使用权必须是 清楚的，而且是能够有效控制的。 （2）作为资产的林地必须能够进入市场，用货币计量， 并进行货币交换。也就是说，作为资产的林地，企业 或个人对其进行经营可获得经济效益，产生利润，并 且其价值是可以通过货币进行计量和交换的。
• 福建省人民政府规定山价（一个经营周期 的用材林林地使用权收益在主伐时的后价） 为林价(立木价)的10～30%。按福建现行的 生产水平和有关技术经济指标，其年地租 约为50—150元／(公顷· 年)，十分低下，而 在福建南部的经济林经营中，年地租一般 为150～1200元／（公顷· 年），两者的差 异较大。
• 林地地位级(或立地条件类型)的差异，通常采用 该地区交易林地的地位级主伐时的木材预测产量 与被评估林地地位级预测主伐时产量来进行修正。
评估对象立地等级的标 准林分在主伐时的 量 K 1 参照林地立地等级的标 准林分在主伐时蓄
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四、影响林地资源资产使用权价值的因素 (一)林学质量 1．土层厚度 2．腐殖质层厚度 3．土壤质地 4．海拔高度 5．坡位 6．坡向 7．坡形 8．地势
• (二) 经济质量 • 经济质量主要是指林地的经济位置，它通 常以林地交通运输条件作为主要指标。 • 如以近期内道路是否能达到小班，将小班 分为即可及小班（道路已达到该小班内或 小班附近，小班内采伐的木材，不要修建 道路即可运出）；将可及小班（近期内道 路可延伸至小班或小班附近，小班安排采 伐仅需修建少量的道路且道路修建投资在 木材生产成本可承受的范围内，即可运 出）；不可及小班（近期内道路无法延伸 到小班附近，采伐木无度 （四） 林产品的市场价格 （五） 生产周期 （六） 有林地与无林地的差别 （七） 评估时间与交易案例时间的差异 (八) 作林地使用，还是改变林地的用途 (九) 林地交易的迫切性
• 第二节 用材林林地资源资产评估运作技巧
• 一、同龄林林地资源资产评估 • 同龄林是林分中林木年龄相对一致的森林，同龄 林的结构单一，经营措施易于实施。其林地资源 资产的评估方法比较成熟，主要的方法有现行市 价法、林地期望价法、地租资本化法、林地期望 价修正法和林地费用价法。 • （一）现行市价法 • 现行市价法是在同一林地区位内选取三个或三个 以上与被评估林地类似条件的其他林地的实际交 易案例的价格进行比较调整，来评定林地资源价 值的方法。
• （１）林地的立地条件等级和其他自然条件的差异。 • （２）林地的地利等级，即运输条件上的差异。 • （３）林地评估的基准日与交易案例评估基准日的时 间差异。 • （４）有林地与无林地的差异。 • （５）林地面积的大小、形状及其相邻林地使用情况 的差异。 • （６）林地转为其他用途的可能性。 • （７）买卖者的迫切程度。 • （８）交易竞争者的多少。 • （９）有无法律制约。 • （10）将来地利等级变化的可能性。
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2．林地资源资产的特点 （1）依附性 （2）易变性 二、林地使用权 林地使用权有广义和狭义之分。狭义的林 地使用权是指依法对林地的实际使用，包 括在林地所有权之内，与林地占有权、收 益权和处分权是并列关系；广义的林地使 用权是指独立于林地所有权能之外的含有 林地占有权、狭义的林地使用权、部分收 益权和不完全处分权的集合。
• 三、林地资源资产评估的实质
• 林地资源资产的评估实质上是对林地使用权价格 的评估，林地使用权是林地使用者依法对林地进 行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、 抵押、投资的权利。根据有关法律规定，我国的 林地部分归集体所有，其余的归国家所有，使用 者无林地所有权。 • 由于林地资源资产的依附性，对林地资源资产的 评估(林地使用权的评估)，实质上是根据经营林 地上植被产生的超额的利润，作为林地的收益， 以此为基础进行林地资源资产的评估。
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• 第六章 林地资源资产评估运作技巧 • 第一节 林地资源资产评估概述 • 1．林地的概念 • 根据《中华人民共和国森林法实施细则》第二 条的规定：“林地，包括郁闭度0.2以上的乔木 林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、 苗圃地和国家规划的宜林地。”
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• 对经济质量的评定仅以道路修筑的投资费用 考虑的可及度是不够的。从木材生产成本费 用的开支的分析中可知，在各项木材生产成 本中运输费用的开支变幅极大。 • 。因此，在森林资源资产的评估中，评定林 地的经济质量，除考虑可及度外，还必须根 据木材运输的成本来划分地利等级。 • 区位等级也是反映土地经济质量的一种重要 指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平 和交通运输条件进行分级，并确定各个等级 的地域系数，以该系数来修正林地的价格。
• 可及度是最粗放的地利等级划分，它从道路修筑 的投资出发直接决定了森林资源是否能成为资产 及资产价格的高低。不可及林的资源由于近期内 无法开发利用，无法体现出其经济价值，因此， 不可及林资源在近期内暂时还不能作为森林资源 资产，而只能作为潜在性的资产。将可及林的资 源由于其开发利用需要一定数量的道路修筑投资， 该投资必须加到木材生产成本中，使木材生产的 成本加大，生产的经济效益下降，其森林资源资 产的价值也大大降低。即可及林资源，它已具备 了采集运输条件，其开发利用基本不需要道路的 投资，木材生产的成本低，经济效益高，其资源 性资产的价格也高。