向打通的 方式扩展空间;
商铺开间与进深的比例以1：2为宜， 最好不要超过1：3;
商铺开间与进深的比例以1：2为宜， 最好不要超过1：3；
步行商业街如设有上空顶盖时，净高不宜小于5.5M
20
建
关
筑
于
外
住
观
宅
设
底
计
商
对于住宅底商，在首层商业与二层住宅之间 用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居 住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪 音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性 有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间 划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划 分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正 好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多 高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。
状的集贸市场。 它们存在的主要问题是： 1．人流、车流混杂，街道往往被分道线的栏 杆阻隔，导致两侧商店可望而不可及。集贸市场更 是人车争行，车辆乱停乱放，严重影响安全卫生。 2 ．商店设于住宅低层受上部建筑结构开间、 进深的制约，在规模及行业选择上受到限制，在多 层住宅底层设置商店还受到规划以及上部住宅造型 比例、尺度等方面的制约。 3．商店设于住宅底层相互干扰大，尤其是餐 饮服务业使楼层居民生活苦不堪言，一些城市甚至 立法规定餐饮业不准设于住宅底层。 4．房地产开发商追求住宅与商店房价差额利 润，规划中，沿街满布商店，致使各路段形成屏风 式街道空间，南北走向行列式住宅中插入商店，人 行视线所及的高度下被封闭，小区内部景观绿化难 以达到“透绿”，缺少街道空间层次以及渗
1层
10－ 20
1层
10－ 40
1层
位置 主 干 道 /主 出 入 口 主 出 入 口 /主 干 道
主出入口
偏好社区商业街两端位置，临主干道
主 力 承 租 面 积 通 常 位 于 2层 ， 具 体 位 置 上 无 特 殊 要 求
主 力 承 租 面 积 通 常 位 于 2层 ， 具 体 位 置 上 无 特 殊 要 求 ， 但 要 有 一 个 较好的展示面
项目片区的整体氛围 主题营造的可实现性等
后天：
定位 招商策略
•消费者 •功能 •形象 •规模 •档次
软件
销售模式 营销推广
•直接销售 •带租约销售 •返租销售
商业营运 政府资源
商业街运作的系统体系 跨越商业和地产两大领域， 涉及众多专业协调统一，运作繁杂， 涉及众多关键因素不可缺失。
15
商业街的建设要点
建筑外观造型的设计可以分为三个层面
第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧 院、天坛等。
第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立 面横竖线条的划分等。
第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的 设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨 罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。
建筑规划报建功能原则上为“商铺”或“商业”，不具体 明确业态，以保证业态可转换。
13
社区商业各业态的具体要求
业态
指标
综合超市 社区标超 便利超市
餐饮
美 容 /美 发
经营面积（㎡）
6,000－ 15,000 1,000-5,000
100-500
快 餐 类 ： 100－ 500； 西 餐 咖 啡 ： 200－ 800 中 式 酒 楼 ： 1,000-3,000
商业街铺研究专题分享
1
商业街的基本概念及发展趋势 社区配套商业街铺基本要点
商业街的建设要点
商业街的布局及动线 商业街销售策略
案例
2
商业街的基本概念及发展趋势
3
商业街区 的概念 与起源
4
传统商业街、市的种种弊端推进了现代居住小区步行商业街的发展
传统商业街、市的布置
传统商业街、市的布置形式主要有两种，一是 街道两侧带状住宅设置沿街底层商店，二是集中片
5
购物中心的优良运作只能出租不能出售，回报周期较长，这种情况促使可售型步行商业街的价值日趋变大
购物中心在国外它的定义有三点，第一个就是单一产权，第二个是统一管理，第三 是各自经营，如果不符合这三个定义的话，一般来说不能称作是购物中心，现在国 内很多的购物中心虽然名字叫做购物中心，但是实际上并不是真正的购物中心。 大连万达的商业早就开发了，初期不很成功，负责人说花了7个亿才买来一句话，就 是购物中心的运作只能出租不能出售。现在国内融资的体系还不健全，国内通常采 用贷款的方式来做，开发商为了回报，大面积去出售房产，就导致了房产的所有权 分散，分散了以后就不叫单一产权了，如果说单一产权不能做到的话，统一管理也 很难做到，现在有很多的商业已经出现这种征兆了，就是说小的业主到最后对商业 的管理不满，最后要收回来自己做经营，就影响了整个商业项目的运作。 一般区域型或都市型购物中心投资较大，回报周期相对较长。返租合同的期限短的 一般为3—5年，长的达到15年，而回报率一般为6%—9%。 而社区型购物中心形态较为丰富，有零散的底商，也有成规模的商业街。 一般来说，投资住宅的回报率为6%-10％左右， 投资住宅底商的回报率则高达15％-17％，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。
由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的
针对性。
10
外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续 稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够 的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业 规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业 规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
6
商业街的形态分类
开敞式商业街 骑楼式商业街 拱廊式商业街 地下商业街 等
骑楼这个名字描述的是它沿街部分的建筑形态。它的 沿街部分二层以上出挑至街道红线处，用立柱支撑， 形成内部的人行道，立面形态上建筑骑跨人行道。
7
住宅底商 社区配套商业街铺
独立商业街铺
可售型商业街铺
市级、区域级商业街铺 eg.三里屯egv.三illa里ge屯、v阳illa朔ge酒吧街等
米为宜;层数不超过两层为宜;
单侧式商业街的宽度以不超过10米为宜，层数以单层为
宜；要求层高不少于4.5米，柱距在8米以上，楼层2层
宽
以下为宜，特殊情况下不超过3层
度
从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米
之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比
例来看，街宽宜在楼高的1/2——1。商业街的宽度也与商业规模
16
商业街规划布局要点
形态
去除简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性
短街&窄巷
充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现 “逛”的乐趣
布
局
要 点
共享空间
令人愉悦的空间尺度
交通组织
停车场，易于到达，易于排空
人车分流
一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间
17
两侧式商业街宽度应控制在10－20米，最宽不超过20
行配置
可设定的商业层次 商业交通时间 商业功能满足
住宅底商+商业街
住宅底商+商业街+社区商业中 心, 商业街和社区商业中心的 总建筑面积与住宅底商的搭配
比例以80％：20％为宜
步行10分钟以内；社区商业中 心或社区商业街应配有功能较 完善的商业服务业网点15个以
上
社区商业中心与住宅的距离不 少于100米，步行15分钟以内，
辐射半径约1000米
日常性服务与商品并重，可经 营便捷性餐饮或少量中西餐， 可根据实际情况选择建设商业
街的类型。
可建设全方位服务和商品的社
区商业中心的设置，并结合休
闲娱乐类商业的补充，餐饮可
全业态引进，应有不少于10种
业态店铺的规划，各业态搭配
协调
12
社
区
配
套
商
业
街
铺
要
点
各种商业业态建筑面积规划比例宜按照购物（超市或便利
靠近主出入口，离居住区域较近 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 属 于 新 兴 社 区 的 过 渡 业 态 ， 位 置 上 要 求 不 高 ， 楼 层 位 于 1、 2层 皆 可 新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力
较高，通常位置较优越 靠近主出入口，离居住区域较近 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高 位置要求不高，可移动弹性较强
美 发 ： 50-100 美 容 ： 200-1,000
经营楼层 -1-3层 1层 /2层 1层
1层 /2层
1层 /2层
休闲类
500-1,000
1层 /2层
便利店 饼屋（蛋糕店）
生活家居
50-200 30－ 60 100-200
1层 1层 1层 /2层
地产中介
30－ 100
1层
干洗店 冲印店
其他
10－ 20
8
社区配套商业街铺基本要点
9
关
于
社
区
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，