【最新资料,Word版，可自由编辑！】目录第一部分、招商政策制定背景、西安项目当前进展当前，西安项目正按原计划有序推进，全部桩基已完成，现已进入全面地上施工阶段，部分建筑如水果交易区和快捷酒店地基已打好。
、市场客观原因当前西安北二环市场因团结水库的修建面临着今年10月份拆迁的问题，根据掌握的市场情况来看，西部欣桥市场主体建筑已基本完工，其招商政策也将在10月份推出。
届时，部分商户可能会选择到新建的西部欣桥市场继续经营。
但由于西部欣桥市场地处昆明立交桥东南角，周边交通配套与我公司项目比还有一定的差距，故部分商户对我公司项目还是比较看好，充满期望，但我项目的招商政策并未明确，也会动摇部分商户对我们项目的信心。
同时，通过近期对西安主要大型的农批市场宣传（发放宣传折页）和意向商户访谈，使多数商户更加明确的了解了我们的项目，每天来访和来电的商户络绎不绝，交谈中得知来访来电商户最关心的还是我们的招商政策。
选择此时招商政策出台正是满足了市场的需求，迎合了商户的预期，同时也符合我们项目推进的时间节点。
第二部分、西安农副产品交易市场调研情况说明、调研范围根据西安市农副产品交易市场规模大小，西安市农副产品交易市场可分为一批市场、二批市场和零售终端市场。
西安项目组经过三个月左右的全方位的调研，共完成一批市场14家，分别是北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、朱雀农产品交易中心、胡家庙蔬菜副食批发市场群、方欣炭市街副食品市场、炭市街水产交易中心、西部欣桥市场（市场正在修建，处于招商前期阶段）、国亨市场、丰庆路市场、长乐路市场、自强西路冷库、海隆水产批发市场、西安黄河水产批发市场、曲江瓜子市场。
西安市农副产品交易市场中没有明显的二批市场，二批市场的交易主要夹杂在一批市场中，其中朱雀市场的二批交易比较明显，各市场中本地水果基本上都是二批，水果一批都建在产地。
西安市一批市场分布零售终端市场85家，分别是纺建路综合市场、鹿苑街综合批发市场、纺织五厂市场、长乐坡蔬菜市场、胡家庙综合市场、四合窑副食便民市场、万寿便民市场、万寿路便民放心市场、十七街坊集贸市场、纬什街综合市场、建工路综合市场、韩森寨华林综合市场、范北村蔬菜综合市场、郭家村果蔬自由市场、曹家堡市场、金家堡市场、徐家湾市场、东关南街室内综合市场、长乐坊综合市场、安仁坊蔬菜副食便民超市、兴庆综合市场、森和市场、太乙路综合市场、家里嘉蔬菜市场、西铁南郊大市场、绿园市场、明珠巷蔬菜综合市场、西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场、西安自力蔬菜市场、西安中北综合交易市场、西安西环综合市场、冉家村菜市场、徐家庄菜市、二十所社区综合市场、劳动村丰元市场、桃园西路祥发综合市场、糜家桥新村市场、西桃园市场、丰登南路蔬菜副食市场、丰登南路水果市场、金家堡市场、民新路综合市场、日化蔬菜便民点、昆明路蔬菜综合市场、大寨路蔬菜市场、二府庄农牧渔市场、兴发服装蔬菜市场、测绘西路市场、西影路红星街办市场、西安西勘西影路综合市场、朱雀路果蔬综合市场、长延堡购物中心、翠华路蔬菜干果市场、龙首蔬菜综合市场、中北综合市场、工农路果品市场、自力蔬菜市场、老百姓平价蔬菜市场、自强东路西闸口自由市场、大家润综合市场、铭湖景园菜市场、八府庄市场、药王洞市场、顺畅综合市场、大明宫农副产品购物区、曹家庙市场、南康新村市场、西安莲湖区兴旺蔬菜副食品综合市场、纬二十八（范南村）街蔬菜副食市场、枣园市场、永新路蔬菜副食市场、小北门顺城蔬菜副食综合市场、众家蔬菜市场、三棵树曹家巷生鲜市场、东六路蔬菜市场、东大院社区便民点、东七路便民综合市场、放心蔬菜大肉便民点、建国门老蔬菜副食综合市场、建国门新综合市场、南油巷综合市场、梁家牌楼便民点、文艺路副食品蔬菜市场、白家村综合市场、边家村综合市场。
西安市内零售终端市场分布、调研方法实地调研走访，重点商户约谈。
、调研结果综合分析通过对西安农副产品交易市场综合调研分析，一批和二批市场交易主要集中在13个市场，分别是北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、朱雀农产品交易中心、胡家庙蔬菜批发市场群、方欣炭市街副食品市场、炭市街水产交易中心、国亨市场、丰庆路市场群、长乐路市场、自强西路冷库、海隆水产批发市场、西安黄河水产批发市场、曲江瓜子市场。
零售终端85个市场中有3个市场即将面临拆迁和关闭，分别是朱雀路果蔬综合市场、昆明路蔬菜综合市场、东七路便民综合市场。
蔬菜、副食和水产肉食交易每个市场都有，冻品交易主要集中在10个市场，分别是太乙路综合市场、自力蔬菜市场、中北综合市场、兴庆综合市场、糜家桥新村市场、范北村蔬菜综合市场、韩森寨华林综合市场、万寿便民市场、十七街坊集贸市场、建工路综合市场。
在一批和二批市场中，蔬菜类朱雀市场每平方日租金最高，元∕天∕㎡，北二环蔬菜副食交易中心最低，∕天∕㎡；果品类两个市场铺位均价相差1元∕天∕㎡；冻品类朱雀农产品交易市场最高，元∕天∕㎡，炭市街水产副食综合批发市场最低元∕天∕㎡；副食调料类朱雀农产品交易市场最高，元∕天∕㎡，炭市街水产副食综合批发市场最低，元∕天∕㎡。
由于零售终端市场大都在市内社区附近的黄金地段，故租金相对较高，在3—6元∕天∕㎡之间，有4个市场日租金在1元之内，分别是纬二十八街蔬菜副食市场、纬什街综合市场、联志路蔬果自由市场、自强东路西闸口自由市场。
蔬菜类市场日租金比其它业态平均高出1—2元∕天∕㎡.一批各市场中蔬菜类每天交易量北二环蔬菜交易中心最大，2000吨∕天，占有西安市场50%以上的份额；果品类每天的交易西北农副产品中心批发市场最大，1500吨∕天，占有西安市场绝对的份额；只有方欣商圈有冻品，每天交易量650吨∕天；肉食水产类朱雀农产品交易市场每天的交易量最大，300吨∕天，胡家庙市场次之，120吨∕天，其他市场都在100吨∕天以下；副食调料类每天交易量丰庆路市场最大，600吨∕天，方欣商圈、胡家庙市场、朱雀市场基本相当，北二环市场、西北农副产品中心市场、国亨市场及长乐路市场都在100吨∕天以下。
由于零售终端市场货物进出较为零散，故没有统计其日交易量。
一批市场中，只有蔬菜和果品可以用车来衡量每天的交易情况，经营蔬菜和果品的市场有北二环蔬菜副食交易中、西北农副产品中心市场、胡家庙蔬菜副食批发市场和朱雀农产品交易市场。
蔬菜类北二环蔬菜副食交易中心240车∕天，蔬菜类胡家庙蔬菜副食批发市场和朱雀农产品交易市场都是70车∕天。
果品类西北农副产品中心批发市场100车∕天，朱雀农产品交易市场20车∕天。
北二环蔬菜副食交易中心的蔬菜类和西北农副产品中心批发市场以车为单位的交易量较大。
且北二环市场在蔬菜交易中占的绝对的市场份额。
一批市场综合收费主要有有十类：进场费、水费、电费、卫生费、磅秤租赁费、装卸费、场内短驳运输费、交易佣金、冷库和仓库费。
西北农副产品中心批发市场的进场费最高，50元∕吨，其他市场都在40元∕吨左右。
水费和电费基本上都是市场统一价格，相差不多，其中水费元∕吨左右，电费元∕度。
卫生费市场价格在20—30元∕月。
磅秤租赁费市场在2—5元∕天。
装卸费市场为15元∕吨，场内短驳运输费市场为10元∕车。
零售终端市场中交易经营费用主要有三种，分别是水、电费和卫生费。
水费在4元∕吨左右，电费2元∕度左右，基本和市价格相当，同时有16个市场收取卫生费，在10—60元/月之间。
第三部分、客户需求情况说明、客户登记情况当前，随着招商工作的不断推进，客户畜水渐渐增多，截至7月22日，已登记来访来电客户及招商人员下市场收集的意向商户累计3529人，其中副食735户、干货477户、调料265户、土特产53户、粮油51户、熟食32户、小食品163户、烟酒茶饮糖361户、炒货24户、蔬菜228户、冻品279户、水产147户、果品162户、花卉35户、肉品188户、百货42户、餐饮17户、配套商铺22户、食品添加剂17户、经纪人101人、终端终端市场130户。
（副食大类合计为2220户）。
各业态登记数量表：、各业态客户需求情况根据我项目的产品特色，在此客户需求说明不包括餐饮、配套商铺、花卉、经纪人、终端市场共305人。
只对副食大类、蔬菜、冻品、水产、肉类及果品做说明，此六业态共计3224人。
副食大类登记意向商户2220名，需求铺位2670个，需求铺位面积112140㎡，其中对仓库需求面积为158971㎡。
蔬菜类登记意向客户228名，需求铺位228个，需求铺位面积12768㎡。
冻品登记意向客户322名，需求铺位424个，需求铺位面积17808㎡，需求冷库30210吨。
水产登记意向客户104名，需求铺位107个，需求铺位面积5350㎡，需求冷库4580吨。
肉类登记意向客户188名，需求铺位个数188个，需求铺位面积9400㎡。
果品登记意向客户162名，需求铺位162个，需求铺位面积8100㎡，需求常温库4200吨。
通过客户对铺位的需求情况调研，商户习惯于小铺面大仓储的模式，多数客户要求铺位面积不要太大，在20—40㎡之间。
冻品、水产类商户对冻库的需求相对较多，两个业态对冷库需求平均每户82吨。
副食大类对仓库的需求较大，每户平均72㎡。
、各业态商户需求与项目规划对比根据我项目的产品特色，在此客户需求说明不包括餐饮、配套商铺、花卉、经纪人、终端市场共305人。
只对副食大类、蔬菜、冻品、水产、肉类及果品做说明，此六业态共计3224人。
副食大类商户铺位个数和面积需求均已超过项目规划数量，达到规划的119%；由于原因是副食类经营者入行门槛低，投入小，小客户较多，因此在我们收集的客户中存在数量较多的小客户。
蔬菜类商户铺位个数需求是项目规划的21%，面积需求是项目规划的20%。
冻品类商户铺位个数和面积需求均达到规划的71%，超过规划数量的一半。
水产类商户铺位个数和面积需求均达到规划的74%，也超过了项目规划的一半。
肉食类商户铺位面积需求达到项目规划的65%，超过一半。
果品等客户由于登记较少，客户的需求明显与项目规划的体量相差较多，只有项目规划数量的19%。
商户对常温库的需求也只有规划的11%。
总体来看，铺位个数需求占规划个数75%，铺位面积需求占规划面积63%，冻品和水产两业态对冷库吨位的需求占规划26%，果品类对常温库需求占规划的11%，副食类对仓库需求面积占规划88%。
、各业态商户需求与西安市农批市场总铺位数量对比根据我项目的产品特色，在此客户需求说明不包括餐饮、配套商铺、花卉、经纪人、终端市场共305人。
只对副食大类、蔬菜、冻品、水产、肉类及果品做说明，此六业态共计3224人。
当前，副食大类登记意向客户较多，所需求铺位数2670个，占到西安市场从事副食经营的商户的41%，所需求的铺位面积占到西安副食市场的74%。