津市市公共租赁住房后期运营管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为加强和规范我市公共租赁住房管理，保障公平分配，规范运营与使用，健全退出机制，根据《公共租赁住房管理办法》(住建部令〔2012〕第11号)、《湖南省公共租赁住房分配和运营管理办法》（建保〔2016〕209号）、《常德市公共租赁住房并轨运行管理实施细则》（常建通〔2015〕51号）等文件精神规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域范围内公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理，适用本办法。

第三条本办法所称公共租赁住房，本文中简称公租房，是指限定建设标准和租赁价格，面向符合规定条件的城镇中等以下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员分配的保障性住房。

第四条公共租赁住房坚持分层实施，梯度保障，优先满足符合规定条件的低保、低收入住房困难家庭的需求，对符合条件的低保、低收入住房困难家庭，依申请原则上做到应保尽保。

第五条公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

第六条市住建局是本市公共租赁住房管理工作的行政主管部门;市住房保障服务中心负责本市公共租赁住房管理具体事务。

发改、监察、财政、自然资源、人社、民政、公安、税务、住房公积金、市监、统计、街道等部门按照职责分工，提供资格审核所需的比对信息支持，协同做好公共租赁住房申请人保障资格的审核和公共租赁住房管理相关工作。

各街道办事处(镇政府)、社区应当设专人负责公共租赁住房申请的受理、审核及分配等工作。

第二章申请与审核第七条城镇公共租赁住房分配采取面向社会公开分配和定向集中安置相结合的方式。

定向集中安置主要解决政府重点工程建设、土地储备、棚户区改造、旧城改造、产业园区建设、引进人才等专项工作和特定区域中，符合公共租赁住房保障条件且急需救助的特定群体。

需要定向集中安置的，有关单位可代表特定保障群体统一向市住房保障服务中心提出申请。

第八条每个家庭应当确定1名具有完全民事行为能力的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人，每个家庭只限申请1套公共租赁住房。

本条前款所称家庭是指由父母、未成年子女、未婚子女或其他具有法定的赡养、抚养或扶养关系且共同居住的人员组成。

第九条申请公共租赁住房的条件：(一)城镇中等以下收入住房困难家庭，应当同时符合以下条件：1.城镇常住户口2年以上，共同申请人达到1年以上；2.申请人具有完全民事行为能力；3.已享受公租房租赁补贴（租金核减补差）1年以上；4.市城区无房或现人均居住面积低于本市住房困难标准，有房屋交易的时间需满5年(含买卖、赠与、离婚析产等)，因病、因灾等特殊情况交易的需提供相关证明；5.申请人和共同申请人的直系亲属及同户册家庭成员在城区无住房资助能力；6.家庭人均收入低于城镇中低收入家庭收入线，中低家庭收入标准为申请人家庭成员人均收入低于上年度城镇人均可支配收入的70%的为中等偏下收入家庭，中低收入家庭收入线，由市民政部门每年向社会公布一次。

7.已享受棚户区改造安置、征收、拆迁货币补偿安置或农村有宅基地的家庭不再享受；8.申请以家庭为单位， 28岁以上单身人员（离异时间不足2年的除外）或已婚未分户家庭可单独申请，但必须查实同户册家庭成员有无住房资助能力；60岁以上的需有子女或监护人（是否有配偶）作为共同申请人，申请人与共同申请人之间有法定的赡养、抚养或扶养关系，并在城区地实际居住。

(二)新就业无房职工（全日制大学毕业未满10年）和城镇稳定就业外来务工人员，应当同时符合以下条件：1.具有完全民事行为能力；2.在申请地签订正式劳动合同、连续缴纳社保一年以上；3.市城区无房；4.申请人为本市城区户籍的需核查直系亲属的住房资助能力（已婚者除外），核查标准及要求同城镇中等偏下收入住房困难家庭。

本办法住房资助能力指申请人和共同申请人直系亲属（父母、子女）在申请地有二套50平方米以上住房，或人均住房面积（含申请人和共同申请人）30平方米以上。

第十条申请及审核程序：(一)申请人向户籍所在地社区提出申请。

申请人应当提供申请人及家庭成员身份证等家庭成员信息证明、收入证明、住房状况、符合优先分配条件的相关证明材料及同意核查申请家庭相关信息的承诺书，据实填写《津市市公共租赁住房申请审核表》。

(二)社区在接到申请后的30个工作日内，采取入户调查、邻里走访、信函索证等方式，对申请人的家庭人口、收入情况进行核实，同时将申请人名单张榜公示5个工作日。

经核实符合收入条件且公示无异议或者异议不成立的，申请人材料报送街道办事处。

(三)街道办事处接到申请人材料后的5个工作日内，对材料的完整性、社区核实过程、申请人家庭收入的合理性进行审查，将通过审查的符合政务下沉要求的申请人材料报市住房保障服务中心。

(四)市住房保障服务中心在接到申请材料后5个工作日内，采取部门联审、信息比对等方式对申请人的家庭人口、收入、财产以及住房状况等情况进行审核。

认定符合条件的，在媒体以及市政府网站上公示7日。

公示内容包括申请人基本信息。

经公示无异议或者异议不成立的，市住房保障服务中心核准申请人获得保障资格;对不符合保障条件的申请人，应当书面通知并说明理由。

(五)公示期满后，由办事处统一分配公租房，如暂无空房，通知轮候人进入轮候，并向社会公开。

第三章分配管理第十一条市区内政府投资建设的公共租赁住房由各乡镇政府、各街道办统一进行分配;企业利用自用土地和政府联建的公共租赁住房，优先提供给该企业符合公共租赁住房条件的职工租住。

第十二条申请人应当在收到街道办发出入住通知后15日内，到指定的地点办理入住手续，未按期办理入住手续的，如无正当理由视为自动放弃，2年之内不再受理。

第十三条承租人应当按照租赁合同约定合理使用住房，只能用于自住，不得转借、转租、转卖和闲置，也不得从事其他经营活动。

承租人应当按时足额交纳租金及水、电、气、物业管理等必要的费用。

承租人应当爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。

因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。

确需装修的应取得产权人或其委托的运营管理单位同意，退房时不得拆除、损毁所装修的设施，装修费用不予补偿。

第十四条换房规定：对于未经允许退出私自换房行为，一经发现，按租赁合同约定，市住房保障服务中心有权单方面通知承租人解除合同，承租人需限期一月内退出公租房；直系亲属（外祖父母、祖父母、父母、子女之间的亲属关系）原则上可以换房，但必须上报市住房保障服务中心，提供相关资料，由市住房保障服务中心审核同意后，按程序换房；非直系亲属（除外祖父母、祖父母、父母、子女之外的亲属关系），无论何种理由，一律不允许换房；同父母的兄弟姐妹之间如因子女就学或因病需要，可以协商互换房源，需上报市住房保障服务中心，提供相关资料，由市住房保障服务中心审核同意后，按程序置换。

不属于上述情况下，一律不得私自允许换房。

第十五条公共租赁住房的租金标准，统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素，由发改部门确定，按照低于同地段住房市场租金水平的原则确定，对不同的保障对象实行差别化租金，租金实行动态调整，定期向社会公布一次。

租金标准分特困人员、低保、低收入、中低收入和中等收入5个档次。

新就业无房职工、外来务工人员按照城镇中等偏下收入住房困难家庭的租金标准收取租金。

第十六条多部门配合，健全租金收缴机制。

对于取消低保、三无、低收入标准等家庭收入状况发生改变的租户，应由市政务中心提供系统端口，方便住保办人员查询人员的家庭收入状况。

第十七条房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房转租、转借、转让等经纪业务。

第十八条住房保障服务中心应每年对公租房租户的具体情况进行一次摸底核查，对于不再符合公租房入住条件的租户及时清退。

第四章退出管理第十九条承租人有下列情形之一的，应当责令腾退公共租赁住房：(一)转借、转租、转让或者擅自调换所承租公共租赁住房的;(二)改变所承租公共租赁住房用途的;(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的;(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的;(六)承租人累计6个月以上拖欠租金的。

承租人拒不腾退公共租赁住房的，应当责令其限期退回；逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行。

第二十条承租人租赁合同期满，应退出公共租赁住房。

需要续租的，应在合同期满前3个月，向住房保障服务中心提出书面续租申请。

经审核仍符合保障条件的，双方重新签订租赁合同;经审核不再符合保障条件的，应当为其安排合理的腾空期，腾空期不得超过6个月。

腾空期内，按原合同约定缴纳租金。

腾空期满不腾退公共租赁住房，且承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金;承租人有其他住房的，市住房保障服务中心可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

租赁期未满但承租人自愿提前退出保障的，可以向市住房保障服务中心提出书面申请，经审核同意后办理相关结算手续。

第二十一条对入住前由建设单位已经统一装修，退房不再进行补偿。

未经允许或未按约定程序要求装修的，市住房保障服务中心有权要求承租人限期三个月内恢复原状，对于拒不恢复的情况，市住房保障服务中心可单方面解除租赁合同，限期承租人1月内退出房屋，并赔偿相关费用。

对入住前未经建设单位统一装修的公租房，承租人入住时自行承担装修费用进行装修的，退出公租房时，由专业的评估公司，对房屋基本居住装修进行评估，按评估价格补装修费，该标准不得超过新建公租房项目精装修的费用标准且每户不得超过2万元；对于退出时需要进行装修评估的承租人，应在物业公司委托的专业的具有评估资质的评估公司下对现时装修费用进行评估，如有异议，可自行选择具有评估资质的评估公司进行评估，评估费用自理。

第二十二条腾退房源面向社会公示后，由街道办重新进行分配，腾退房源优先安置轮候家庭。

第五章运营管理第二十三条政府投资建设的公共租赁住房运营管理责任主体为产权住房保障服务中心。

第二十四条政府投资建设的公共租赁住房租金收入，按照政府非税收入收缴管理制度的规定，全额缴入同级国库;政府和企业联建的公共租赁住房租金收入，政府按产权比例提取租金，全额缴入同级国库。

第二十五条政府投资建设的公共租赁住房租金收入，专项用于偿还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的运营、维护、管理。

第二十六条政府投资的公共租赁住房维修养护由产权人或者其委托的运营管理单位负责，维修养护费用主要通过租金收入、配套商业服务设施租售收入解决，不足部分由财政预算安排解决。

第二十七条由财政支出安排的各类公共租赁住房运营管理内容，凡适合市场化方式提供的，可以通过政府购买服务的方式实施。

购买内容主要包括：(一)入住和退出管理事项。