龙湖颐和原著、钓鱼台七号院等
项目营销节点及阶段划分
售楼处 具备接待条件
售楼处 改造完成 含园林
项目开盘
5.1
5.15
第一阶段 项目形象定位 推广计划沟通
6.1
6.15
第二阶段 项目形象设计执行 推广计划确定
7.1
7.15
第三阶段 开始蓄客 项目形象推广
8.1
8.15
第四阶段 强势密集型蓄客
9.1
9.15
建材
户型 物业 公关活动
占据人文符号 门第情怀 占据高端 居住文化礼仪 （产品形态）
士 大 夫 门 第 之 家 天 下 情 怀
信心价格：4.5万每平米的来龙去脉
皇城里〃二环 绝版地段
3万/平米
风水〃自然环境 两园环抱
3.5万/平米
低密〃通透〃电梯〃静谧 产品形态
4万/平米
成熟社区〃人脉价值 品牌十年一剑
预算650W
75W
15W 90W
项目形象层面
2 3
圈层口碑层面
4 与时俱进，再一 次塑造项目口碑， 5 高精准度拓客 6 专业解读 价值体系 烘托项目势场 营造豪宅神秘感 的氛围 必要常规 销售蓄客 战术动作 7 8 9 10
20W 140W 20W 45W 10W 120W 100W 55W 180W
重新审视严峻政策下的客群
中庸之辈〃必成炮灰
金茂府证明了三点 千万级豪宅依然能够快速销售 现阶段的客群，只选择区域性价比最高的项目 面对政策，他们自有对策
重新审视产品力关键词
皇城〃低密〃通透〃电梯〃精装〃中式〃静谧
二环以里，四九城，如此产品形态形成区域唯一。
重新审视户型区间
主力户型180平米，为市场销售主流户型； 户型面积集中且适中，形成总价优势； 户型方正，大面宽，小进深，实用性强。
重新审视陶然亭与公园地产
一直以来〃北京缺水 离尘不离城，中南海、玉渊潭、昆 明湖、朝阳公园、团结湖……陶然 亭，作为京城仅有的几处皇脉水域， 空气清新，绿意盈眼，稀缺——不 言而喻。
重新审视陶然亭与公园地产
棕榈泉〃公园大道〃公园5号〃阳光上东等项目 早已证实了公园地产的价值 朱雀门 位于先农坛与陶然亭之央 两园环抱，皇脉之上的自然资源 形成另一大价值点
9.15 第五阶段
10.1
金九银十强势销售
项目网络媒体推广策略及时间节点
售楼处 具备接待条件 5.1 5.15 第一阶段 项目形象定位 推广计划沟通 6.1 6.15 第二阶段 项目形象设计执行 推广计划确定 7.1 7.15 第三阶段 开始蓄客 项目形象推广 售楼处 改造完成 含园林 8.1 8.15 第四阶段 强势密集型蓄客 持续强势蓄客型推广 9.1 项目开盘
业内专家层面 大众仰视层面
220W
11
12 13
数据库短信
数据库DM 其他线下销售动作
50W
50W 5W 105W
销售拓客层面
收集楼盘数据库参考：
缘溪堂、万城华府、紫御府、御园、御金台、昆仑公寓、 星河湾、擎峰、柏悦府、北京公馆、星源汇、NAGA、
西绒线26号、西单上国阙、盘古大观、合生京润王府、
PART
1
：重新审视项目前期支持元素
朱雀门二期，再传播之心路
时隔十年，让我们重新审视各项支持元素指标
重新审视皇城概念 重新审视二环地段 重新审视先农坛与皇脉 重新审视陶然亭与公园地产 重新审视严峻政策下的客群 重新审视门第情怀与人脉价值 重新审视产品力关键词 重新审视户型区间 重新审视朱雀门二期之十年一剑 …………
毋庸臵疑，真正的北京城，即指内城、外城，未来项目寥寥无几。
朱雀门，代言北京城。
重新审视皇城概念
真正的皇城已不复存在，“皇城”作为一个精神意义上的名词， 它存在的意义， 在于凝聚一片土地的文明， 它之所以存在的原因， 在于不断被凝聚在这里而又与时俱进的阶层。 无论王朝更迭，时代变迁，这里，始终被这个阶层所占据。
重新审视严峻政策下的客群
金茂府：富人的钢需 1000余位客群排号，200余套开盘抢购一空 新京、北青、北晚、京华大众纸媒，网络，短信，老带新 楼盘类型：普通住宅
项目位臵： 朝阳区 广渠路15号(广渠路大郊亭西北)
平均单价：45000元/㎡ 金茂府价格：送厨卫家具家电，买房享2万抵10万的优惠 周围交通：毗邻CBD核心区
开盘时间：3、9、10号楼2011年4月17日
入住时间：2012年12月31日 户型面积：三居217㎡ 四居220㎡-300㎡ 售楼地址：朝阳广渠路15号(广渠路大郊亭西北)
物 业 费：6.5元/平方米〃月
物业公司：金茂物业 开 发 商：中化方兴臵业(北京)有限公司
重新审视严峻政策下的客群
周边项目：中信城、凯迪上府、富力摩根中心、中海紫御公馆、一瓶、嘉特美公馆； 售价方面只有一瓶能与朱雀门均等。
融入产品物理层面
皇城里〃紫禁外
归纳 占据核心资源
升华 收官四九城
土 地
800年皇脉 朱雀门品牌〃十年一剑 隐秘 内城出行之道 两园环抱 和贵，福水临门 低密〃静谧〃通透 中式智慧之国学
占据绝版二环 （皇城地脉）
环 境
占据环境的稀缺 （两园相抱）
建 筑
与自然融为一体 藏品、唯一、与众不同 铜、图腾的寓意 对位的功能、尺度、实用 定制化的服务 各取所需的平台
重新审视严峻政策下的客群
一瓶 楼盘类型：普通住宅 项目位臵： 宣武区 陶然亭路2号 最低单价：50000元/㎡ 一瓶（陶然亭A座）价格：一瓶70年产权 住宅起价50000元/平方米 开盘时间：陶然亭A座2010年11月15日 入住时间：陶然亭A座现房 户型面积：二居108㎡-120㎡ 三居150㎡ 售楼地址：陶然亭公园北门 物业公司：物业顾问公司:戴德梁行 开 发 商：壹瓶房地产开发(北京)有限公司
市场代表项目:朝阳园,
华亭等
之重要补充.
市场代表项目: 公园大道,公园5号 阳光上东,九号公寓等.
市场代表项目:御园
重新审视二环地段
开启北京豪宅品牌定位时代 成功屏蔽了“东富西贵南贫北贱” 顽固的传统观
重新审视二环地段
十年后的今天
只有二环〃没有南城
二环以里，没有南城的概念，二环就是二环 人们对二环地段价值的认可和追捧
无论王朝更迭，时代变迁， 皇城里，紫禁城之外， 始终被这个与时俱进的阶层所占据。
小结：
朱雀门二期，价值体系完善而成熟
十年磨一剑，归结核心传播诉求点
——收官四九城
PART
2
：朱雀门二期价值体系再梳理
客群精神层面共鸣 永葆领先 勇于开拓新领域 带领整个领域时代 性的进步 提升思想境界 成大器者行大道 最为包容的心胸 继承五千年精髓 鲜明的个人魅力 学院派思维力与实 业家的执行力 更广阔的视野 改进处世手法 选择最精良资源 一切皆思想容器 为社会提供标准 社交化的学习 位臵 历史 文化 周边 交通 公园 风水 园林 规划 景观 手工
朱雀门项目上半年总结
红鹤广告（北京）
继续辉煌
不是颠覆，而是王者归来
朱雀门二期
CONTENTS 目录
PART 1：重新审视项目前期支持元素 PART 2：朱雀门二期价值体系再梳理 PART 3：项目形象内核推导及再创作 PART 4：整合营销推广360圈层传播 PART 5：售楼处现场包装及接待体系
当代新贵族；
红顶商人胡雪岩
陶朱公 他出身贫寒，但聪敏睿智、胸藏
韬略，年青时，就学富五车，上
晓天文、下识地理，满腹经纶， 文韬武略，无所不精。然纵有圣
人之资，在当时贵胄专权、政治
紊乱的楚国，范蠡却不为世人所 识。后而从商，家产丰厚，被誉 为财神。
重新审视门第情怀与人脉价值
一道城墙，不同时代的共同奢享。
1
勾起辉煌回忆 升级项目形象
手段
高端平面杂志硬广：礼志、罗博、胡润、财富圈、财经
项目专属网站（深度访问权限请致电售楼处） 户外广告：项目围挡＋精神堡垒 私密老带新小众高端活动4场×10人/场 外联嫁接精准客群资源高端活动9场×30组/场 媒介大佬及业内大佬产品新闻发布酒会 业内杂志专刊：红地产、楼市 业内专家大稿：新地产专题 网络硬广＋门户文字链＋网络软文：新浪、搜房、焦点 新京＋北青＋北晚＋京华＋参考消息
这时我们会发现这座城市的文化与意义都写在他们的脸上
特别是占有着这座城市的阶层 我们将这个阶层的代言人称之为“脸谱” 朱雀门一期数百位业主“脸谱”的凝聚力 依然昭示门第情怀，成熟之后，等待王者归来 未来营销中，仅96席，私密的老带新活动配合针对性的销售政策将成为重要渠道
重新审视门第情怀与人脉价值
重； 买一套好地段的好房子； 买一套好地段、好环境的好房子； 买一套好地段、好环境、好体面的好房子； 买一套好地段、好环境、好体面、好邻居的好房子； 好邻居很重要； 无疑，朱雀门二期满足所有的条件。
朱雀门之当代脸谱
每一座世界城市，都有它的面貌 它体现在城市的建筑和天际线 但这依然是表象 深入一座城市的文化并理解它 还需要与这座城市的人交流
公
关 —— 爆破型新闻公关活动、媒介大佬活动、圈层资源系列活动、老带新活动、促销活
动，每种类型的公关活动各行其职，分别承载项目品牌、媒介关系、圈层口碑、 客户关系、促进销售等功能
直 短
投 ——数据库资源，传播项目信息，发放活动请柬，成为做客户体系的正式沟通工具 信 —— 按轮规划，发布实施项目动态
核心策略战术打法：费用有限〃分层营销〃各行其职 营销层面 功能
4.5万/平米
朱雀门二期
各项价值体系要素完善且均已提升 产品相对一期没有明显改变
价格相对一期有大幅度升级
在二期产品营销中我们需要整合包装并提出专属二期的升级形象 在一期品牌形象体系之上展开二期专属案名等的创作