项目位置及市场定位
项目定位 项目配套 容积率 绿化率
项目的成本销售判断
1. 2. 3.
判断项目土地成本是否过高； 计算项目总投，与销售价格相比，判断盈 利可形性； 项目已销售情况及周边楼盘销售情况
对开发商初步判断
开发资质、以往开发经历、主管工 程、财务、销售负责人资历水平
及时与条线内及 风险管理部门沟 通要点
目
录
1 2 3 4 5 6 授信业务前期工作 授信业务发起 授信业务审批 授信发放 贷后管理 争揽存款、按揭贷款等其他业务
授信业务审批
风险部预先介入
• 客户经理可制作项目简介发给风险部人员，并 在拜访客户、考察项目时邀请风险管理部相关尽 责员介入。 • 在撰写授信报告时可将初稿发给风险管理部尽 责人员，请风险部提出修改意见。如属总行审批 权限，应通过分行风险部提前与总行进行沟通。 • 授信业务提交风险管理部后，客户经理需在 审批过程中积极保持与风险管理部的沟通，不定 期询问尽责员审查意见。 • 审批过程中若风险管理部对授信方案提出修 改意见，需要及时与客户沟通，确定修改后的授 信条件客户能否接受落实。 • 尽责完成后如需“上会”，客户经理争取提 前了解授信评审委员会评委关注的问题，提前准 备。会后及时了解评委意见，积极沟通。 • 分行自行审批的项目，审批通过后，报送总行 核批。注意报送资料准确性、完整性。并争取直 接接触“核批团队” 了解核批进展。
五、担保方案及依据
采用担保的，需要审查保证人的资格和应具备的担保条件；审查抵押人和/或出质 人的资格，抵（质）押物的权属、价值、抵（质）押率，土地使用权和在建工程的评 估，抵（质）押行为的可行性；审查房地产抵押登记手续的有效性，注意房、地分开 登记的问题。
授信业务发起——授信报告
六、 存款收益的测算
市场风险 宏观经济 形势风险 外部风险分析
及应对措施
项目建设 风险
•分析项目可以顺利建 设完成的因素及可能出 现的负面因素
合规性 风险
•分析项目四证、自有资 金比例是否可以满足政 策要求，如不满足，在 放款前是否可以满足
授信业务发起——授信报告
通过上述分析，综合对借款人、项目的评估， 测算出贷款的金额、期限、担保方式、用途、 还款计划，并根据风险收益匹配的原则确定适 用的利率水平。
•当地新增客户名单梳理
收集客户信息
•当地重点客户名单收集 •区域性、全国性客户信息收 集
授信业务前期工作
二、客户营销
初步接触 营销 高层营销
5、如在融资条件上 未与企业达成一致意 见，可引荐双方高层 面洽
1.了解企业背景和 融资需求，初步判 断合作机会，表达 银企合作意愿
对项目初 步判断
2. 评估项目前 景和开发商实力 ，及时与条线内 与风险部门沟通
发起阶段提前沟通
审批阶段积极反馈
保持与客户的沟通 上授信评审委员会评议
授信决策批复核准
授信发放
一、发起授信合同预审
1.选择合同文本
部分房地产重点客户已与我行签署战略合作协议，若协议内容中包含双方法律部 门认可的合同文本则选择该协议文本；若无协议文本则采用我行法律合规部下发的最 新相关文本。 提示：目前部分战略合作协议签订时间早于《固定资产贷款管理办法》及我行对应合 同文本出台，客户经理应首先征求分行授信执行部、法律合规部意见，若得到否定答 复应及告知客户，银企双方需重新商定合同文本。
在与客户明确整体授信方案、企业取得项目用地规划许可证与国 有土地使用权证并初步确定项目工程规划和施工计划后，客户经理可 启动授信发起流程。
客户基础 材料审核 审核项目 立项情况 项目材料 审核 完成内部 管理流程
CCMS系统的 录入和提交
汇总基础材料 发起授信审批
集团客户的识 别和限额切分
评估抵押物 价值
（三）项目经济效益评估的内容、依据和结论
投资估算
投资估算和资金来 源分析
总投资估算 及构成
开发建设投资 ＝土地费用＋ 前期工程费＋ 房屋开发费＋ 管理费用＋不 可预见费
投资回报率＝（经 营收入-总成本）/总 投资×100％
经营收入 分析 总成本分析
敏感性分析
资金来源 分析
对借款人自有 资金部分应明 确投资金额、 资金来源和投 入计划
提示:在项目整体规划基本明确的前提下，项目“两证”齐全后可以发起授信 审批上报流程，但此为不可逆操作流程，即若客户经理在发起授信审批后项 目规划发生较大变化,则需重新发起授信上报流程。
授信业务发起——授信报告
授信业务发起——授信报告（借款人评估）
1、借款人基本情况
借款人名称、成立时间、经营年限、历史 沿革、隶属关系、企业性质、股东情况、 注册资金及到位情况、关联企业情况等， 制作股权结构图 经营范围、开发资质等级，组织结构、人 员结构技术水平、内部管理制度和财务管 理制度建立情况、企业领导班子的风格、 能力及偿债意识等。 考察其历年来在房地产项目的开发、 销售及售后管理等方面的运作情况， 分析借款人的经营特点，以及在当地 房地产市场的竞争能力。 结合上述3点及企业发展规划、房地产 开发经营计划、土地资源储备情况等， 分析企业发展潜力 了解企业有无涉及改组、兼并、转制 、诉讼等行为及对其影响
单笔房地产贷款 关键信息表
4、填写贷款关键 信息表（附件1） ，方便客户经理 理清工作思路
融资意向书
3. 向客户出具融 资意向书
客户经理对项目初步判断
项目名称 项目类型 项目地理位置 项目所在城市级别 项目位置优势 户型分布 交通条件 商业设施
评估项目前景 客 户 经 理 对 项 目 初 步 判 断
中国银行股份有限公司房地产开发贷款 授信业务参考流程
公司金融总部
1
目
录
1 2 3 4 5 6 授信业务前期工作 授信业务发起 授信业务审批 授信发放 贷后管理 争揽存款、按揭贷款等其他业务
授信业务前期工作
（一）收集项目和客户信息
•了解当地土地出让计划
收集项目信息
•获取“新客户”项目信息 •掌握存量客户项目信息
对住宅市场的出售价格分析，通过历史数据寻找供需之间的联系。并通过以上两点的
对住宅市场的空置分析，从租售价格、户型、地理位置、物业管理、配套设施、购房
观念等几方面分析，预测空置面积的变化趋势等。如果空置面积过高，则需要分析原 因，空置的住宅类型是哪些，是短期现象还是住宅市场出现风险的标志，并结合拟叙 做的项目，分析项目在今后市场中的定位类型是否合理。
盈亏平衡 分析
利润为零时 项目的成本、 销售价格、销 售率
敏感性分析
确定经济评 价指标对各 类因素的敏 感程度，以 预测项目的 抗风险能力
总成本＝销售 经营收入＝项 成本＋销售税 目销售面积× 金及附加＋销 售费用＋管理 销售均价 费用+财务费 用+所得税
授信业务发起——授信报告
四、授信方案 （一）贷款金额、用途、期限和用款的确定

贷款收益:
人民币贷款收益＝[贷款余额×相应期限贷款利率×（1－营业税率）－贷款余额× 一年期定期存款利率]×效益系数 外汇贷款收益＝[贷款余额×相应期限贷款利率×（1－营业税率）－贷款余额×一 年期定期存款利率]×效益系数

按揭业务收益：按照项目销售收入测算我行可以取得的按揭贷款份额，并根据贷
• 分析借款人在金融机构借款的额度、
•经营管理能力指标
应收账款周转率、存货周转率
房地产开发企业，在项目竣工前房屋预售 款列于预收账款，开发投入逐笔结转存货科目； 开发过程中发生的管理费用、财务费用等进入 当期损益。因此即使项目预售情况良好，仍有 可能导致企业的资产负债率不断上升，流动比 率、速动比率逐年下降。
1. 2.
对我行授信条件与企业融资要求存在差异的地 方，要事先及时向本级风险管理部的沟通； 如有其他难以解决问题，及时向上级行（包括 总行公司和风险部门）进行汇报和沟通。
目
录
1 2 3 4 5 6 授信业务前期工作 授信业务发起 授信业务审批 授信发放 贷后管理 争揽存款、按揭贷款等其他业务
授信业务发起——授信流程
授信业务发起——授信报告（借款人评估）
２、借款人存款账户情况 • • • • 借款人存款账户的开户行、账号、存款余额、结算情况； 尚未在中国银行开户的，能否转中国银行开户； 借款人是否中国银行总行重点、目标客户或集团授信客户。 借款人在中国银行存款总额占其银行存款总余额的百分比及在中国 银行结算量占其在银行总结算量的百分比，是否与其在中国银行的 贷款余额占其银行贷款总余额的百分比相匹配。
在经我行核定的借款人风险限额内，根据项目的开发进度计划、投资计划、销（预） 售计划、销售收入测算，计算资金缺口和资金盈余，进而确定贷款的金额、期限及用 款和还款计划。
（二） 还款计划
综合考虑借款人实力、项目销售款回笼进度、借款人意愿，确定是否制定还款计划。 还款计划一般需要与项目销售进度相匹配，必要时对销售回笼款进行监管。
款收益测算公式进行计算。
中间业务收益：测算实际中可能产生的结算、保函等产品的业务量，按照我行实
际收费标准计算。
授信业务发起——授信报告
国家对房地产行业采取
的调控措施及影响；
政策风险
•分析同业竞争企业的经 营措施，对该项目公司 可能带来的竞争压力。
•分析近期行业发 展情况，预测未 来走势及对该项 目的影响
余额、币种、偿还期限、担保方式， 中国银行贷款余额占其银行贷款总 余额的百分比，了解借款人历史上 的还本付息情况，偿债记录，其他 金融机构对借款人的信用等级评定 等。
授信业务发起——授信报告
授信业务发起——授信报告（项目评估）
（一）项目基本情况及报告批复机关、时间、批文文号、批复要点。 项目国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工 许可证、预售许可证等手续的办理情况，土地出让金缴纳情况；通过四证情况搜集 项目规划，总建筑面积、各类型物业的建筑面积，土地面积、楼面地价。 结合四证，询问公司、搜集公开信息，确定项目建设方式、施工计划。 通过市场平均建安成本、该项目定位及项目公司可行性报告的数据，取得建安成本 价格，进而结合四证中的建筑面积测算项目建安成本；按照市场平均水平计算该项 目其他开发费用；通过其融资计划计算项目开发的财务费用；可能的条件下测算基 础设施和公共配套的建设费用，再结合土地费用计算出项目的总投资。 分析总投资的资金来源情况。 项目自有资金到位情况，是否符合国家要求的比例。 项目有关权利证明和批复文件的权利主体与项目或借款人名称是否一致，设计图纸 与项目内容是否一致。是否为国家或地方重点项目，是否是经济适用住房或危改房， 享受哪些优惠政策，是否受国家或地方政策限制，是否要义务承担公益设施建设。