房地产项目开发成本控制措施前言随着经济的发展和房地产市场的开放,房地产建设市场的竞争越来越激烈。
国家宏观调控也在进一步加强,在开发项目过程中,以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键。
房地产开发项目成本管理与控制的目的是:在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品,其管理必须是全过程、全方位的,排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。
怎样有效地控制成本,我想从以下方面进行浅述:一、成本控制的意义房地产开发项目的基本特点是:产品的一次性、多变性和不确定性。
所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境,风格类型和使用要求,一次设计仅适用于一个特定开发项目。
而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择,形成多变性和不确定性。
因此要使开发项目的成本达到最低,其成本管理则是一个十分复杂系统的工程。
要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析造价控制、统筹各方协同配合方能实现。
房地产项目的开发一体化程序为:选址、征地、策划、设计、工程、销售、售后服务六个阶段;但就项目开发建设分四个阶段:一是策划阶段;二是设计阶段;三是施工阶段;四是保修服务阶段。
二、房地产项目的主要成本构成房地产企业虽不同于一般企业,但也有其共同点。
下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。
1.项目前期阶段的成本。
这一阶段主要是在市场调研的基础上,对项目进行可行性研究分析,综合论证和决策。
具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项,这期间直接发生的各项支出,对于整个项目来说是基础性阶段,非常重要。
但是这一阶段的成本占总成本的比例较低,一般不会超过4%。
此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用,为了保证项目的成功,应加强此阶段的工作。
2.土地、土建、设备费用。
土地费用是评价一个项目是否可行和预期利润的最主要的经济指标。
房地产开发企业获取土地有三种方式:协议出让、招标出让和拍卖出让。
随着国家对土地宏观管理政策的加强,通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。
但土地、土建、设备费用是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。
其中最重要的是土地费用,约占总成本的30-40%。
土地费用是评价一个项目是否可行,是否有预期利润的最主要的经济指标。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
我们在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。
配套及其他收费支出。
主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。
学校、医院、商店等生活服务性设计也是不可缺少的。
其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案装订金、劳保费、绿化保证金等,但由于种种原因,企业难以全部收回。
这类收费项目种类繁多,标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,收费标准偏高。
这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响最大的一块,一般占项目总投资的10-15%。
3.项目设计与计划阶段成本。
具体包括项目设计、计划成本,招标投标成本和施工前准备成本。
如工程勘察(测量)费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等。
准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理“四源’,接用手续、人防、消防审核费用等。
4.项目施工阶段的成本。
这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程,一般从现场开工到竣工后交付使用为止。
开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制使用费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。
施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。
竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。
5.管理费用。
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括:管理人员的工资差旅费用、办公费、保险费、职工教育费等。
在整个成本中所占的比例一般为2%左右。
6.贷款利息。
房地产属于资金密集型行业,因此必须借助于银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付利息,贷款利息也成为开发成本的一个重要组成部分。
但是对于具体的企业、具体的项目,它所占成本的构成比例相对不稳定。
7.税费。
与房地产开发建设有关的税收包括:房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等,根据项目的不同,税费略有差别,除所得税外一般占销售收人的7%8.其它费用。
它主要包括:宣传费用、各种不可预见费用,在成本构成中一般为5%左右。
三、房地产开发项目成本控制措施1、项目策划阶段成本控制此阶段是开发项目的成败关键,一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。
此阶段的成本管理表现为项目的选址(地段、地块的选择)和项目建设方案。
在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外,还要比较补偿费(拆迁、赔偿、过渡等项费用)和配套设施费用的高低,结合销售价格进行综合平衡,选出最佳经济效益。
接着是建设方案的确定,当建设地点特定后,对开发成本和效益尤为重要,通常的作法是进行建设方案招标。
开发商制定招标文件除了小区(或区域)的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外,还必须有经济指标(投资估算),在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。
业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案,或是技术方案特佳而经济指标欠佳,但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。
经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估,确认其真实可靠程度,防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。
2、设计阶段的成本控制。
设计阶段的成本控制,是项目建设全过程成本管理的重点,项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准,因为项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短,而且也影响建设项目的使用价值和投资收益,因而设计阶段对项目投资的影响最大。
碧桂园企业都有自己的设计公司,更应该有效加强设计理念的合理性与科学性,有效控制设计规划方案,对项目成本所带来的影响。
据经验统计,在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%~95%;在扩初设计阶段,对工程造价的影响只占工程总造价的35%~75%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%一35%。
很显然,项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。
根据以往所开发的项目统计,设计费一般只占建安工程总造价的l%左右,但正是这l%的费用,对工程造价的影响却占75%以上。
按价值工程的理论来说,加大设计费的投入可以降低建设项目的成本,即增加10%的设计费可节约5%的总工程造价。
在资金有约束的情况下,我们也可以采用限额设计,控制开发项目的成本投入。
实行限额设计既可以保证项目的资金面不会造成太大的缺口,又能促使设计师采用更经济合理的设计方案,从而避免了设计的随意性。
在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算来确定。
保证有效的成本管理,并着重考虑以下两点:(l)设计前的投资估算。
通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查,在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算,作为初步设计控制的依据。
(2)初步设计要重视方案的选择,按投资估算进一步落实成本费用,将施工图预算严格控制在批准的范围内,同时应加强设计变更的管理工作。
3、工程招投标阶段的成本控制。
建设项目实行工程招投标制,既能引入市场竞争机制,降低工程造价,又能防止建设单位的一些暗箱操作。
在工程项目材料设备的采购过程中,为了保证中标价的合理性,防止不合理或非实质性报价中标,在开发的酒店、住宅中所用的高低压设备、电缆、消防器材、水泵等投资额较大的子项目,采用低价中标的形式,这样做不仅可以避免哄抬标价的现象,又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。
首先在参加投标的企业及材料商中选取3家~4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为投标人。
在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。
投标的程序是:先由投标方自主报价,抽签决定询标顺序后,进行第一次询标,询问投标方的最高降价幅度。
然后进行第二次询标,以最终确认投标各方的最后报价。
这样既给投标方一定的时间考虑,又使投标人有一种无形的压力,迫使企业尽量压缩自己的利润空间。
4、施工阶段的成本控制。
质量控制、工期控制、成本控制是监理单位的三大任务。
但目前的监理公司素质参差不齐,部分工作只是停留在质量控制这个层面上,因而成本控制还是由建设单位决定。
因此,若要做好施工阶段的成本控制,就必须做到事前控制。
而事前控制最主要的就是加强图纸会审工作。
图纸会审,是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核,将工程变更尽量控制在施工之前。
施工阶段的成本控制工作主要包括:(l)编制成本计划和工作流程图,落实管理人员各自的职能任务;(2)熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的部分和环境,作为重点控制对象;(3)对经济技术变更进行经济技术比较,并进行预测和分析,严格控制设计变更;(4)详细进行工程计量,复合工程付款账单,严格经费签证;(5)做好工程施工记录,保存好各种文件图纸,特别是施工变更图纸,为处理可能发生的索赔提供依据。
(6)定期进行工程费用超支分析,提出控制工程成本突破预算的方案和措施;(7)及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化;(8)注重合同签订、修改和补充工作,着重考虑对项目成本的影响。
5、工程预决算的成本控制。
在工程预决算方面,项目的成本控制应引进投资监理的概念。
具体的操作方法是:(1)在决策和设计过程中,编制投资概算及预算。
(2)参与材料定价工作,根据市场材料单价调查,控制主要材料的价格,尤其是装饰、安装工程材料的价格。
(3)对影响工程造价的设计变更、签证,从专业技术需要的角度,提出合理化方案,进行筛选比较。
(4)由项目部统一组织下,办理中间结算价格和竣工结算价格,并由造价部出具工程造价审核报告。
(5)在下一步的项目开发中,还需进行建设工程全过程的造价监控,确保投资价款的合理使用,最大限度地发挥建设工程的投资效益。
6、保修服务阶段的成本管理与控制保修服务阶段的成本高低,首先取决于工程设计和施工质量好坏,做好工程质量工作,则可以将保修费用降到最低水平。
(l)作好商品房的使用说明书和保修书,分清开发商、施工单位和用户各方应承担的保修责任和费用,杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。