1.贷款申请条件
• 凡经批准经营城镇土地开发及商品房建设 的企业，拥有一定的自有资金，具有健全 的管理机构和财务管理制度，能够独立承 担民事责任，并经主管机关核准登记，取 得了法人资格并按规定办理年检手续，均 可向银行申请房地产开发企业流动资金贷 款。
2．贷款用途
• 房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合 开发、商品房开发、土地开发以及旧城改造等项目所 需的生产性流动资金，具体包括：
• 第四章 房地产开发贷款
学习目标
• 1．房地产信贷和房地产开发贷款的含义、 分类；
• 2．房地产开发贷款款的操作流程； • 3．房地产开发贷款项目评估的基本原理和
方法； • 4．房地产开发贷款中的风险分类与控制方
法； • 5．房地产开发贷款保险的含义与分类。
本章目录
• 第一节 房地产信贷概述 • 第二节 房地产开发贷款的含义与分类 • 第三节 房地产开发贷款的操作流程 • 第四节 房地产开发贷款的项目评估
相关概念——土地储备及其贷款
• 土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门 为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目 标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供 应土地的行为。
• 土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依 法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关 工作时产生的资金需求而发放的贷款。
第一节 房地产信贷概述
• 一、房地产信贷的含义 • 二、房地产信贷的分类
一、房地产信贷的含义
• 房地产信贷的含义： • 广义：指在房地产开发、经营、消费和管
理活动中涉及的各类贷款。 • 狭义：指与房地产或地产的开发、经营、
消பைடு நூலகம்活动有关的贷款，主要包括土地储备 贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和 商业用房贷款。
• （1）开发前期所需占用的资金，例如总体规划设计 费、可行性研究费、水文地质勘察测绘费等。
• （2）土地开发和基础设施建设占用的资金，包括土 地补偿费，青苗补偿费、安置补助费、拆迁补偿费和 道路、供水、供气、供电、排水、通讯、照明等建设 资金。
• （3）建筑安装工程所需的流动资金。 • （4）公共设施配套工程所需的资金。
（二）房地产开发贷款
• 房地产开发贷款是指对借款人发放的用于开发、建设 向市场销售、出租的房地产项目的贷款，包括居住用 房开发贷款、商业用房开发贷款、商品房配套工程贷 款。
• 房地产开发贷款是一种中长期项目贷款，贷款对象是 注册的有房地产开发经营权的，国有、集体、外资和 股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年 （含三年）。
• 贷款原则上采取抵押担保或借款人有处分权的国债、 存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分 可采取保证担保方式。
• 1．贷款用途
• 房地产开发贷款用于所开发项目的土地使用 及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房 屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用 支出。
• 2．贷款特点
• （1）专款专用。借款人只能将贷款用于规定项目的 开发，不能自行将贷款转移或挪作他用，银行对贷 款的使用负有监督责任，须密切关注项目的进展。
担保贷款
房地产一级市场贷款
房地产二级市场贷款
房地产三级市场贷款
按照贷款的自主权分类
• 自营性房地产贷款又称商业性房地产贷款，是指 银行以自筹资金作为资金来源，自主经营的房地 产信贷业务，包括法人房地产贷款和个人房地产 贷款：具体内容参见表4-1所示。
• 政策性房地产贷款
（1）个人住房公积金贷款。 （2）土地开发贷款。 （3）土地储备贷款。
• 3．房地产三级市场贷款 房地产三级市场是指投入使用后的房地产交易市场，以
及抵押、租赁等多种经营方式所构成的市场，即在房地产二 级市场上购得房屋的购房者再次出售所购房屋的市场，如二 手房市场。
第二节 房地产开发贷款的含义与分类
• 一、房地产开发贷款的概念 • 二、房地产开发贷款的类别 • 三、房地产开发贷款的分类
按照贷款相对应的房地产市场的级别分类
• 1．房地产一级市场贷款 在中国，房地产一级市场专指通过招标、拍卖、挂牌的
方式进行土地使用权有偿转让的市场。在该市场中，主要的 房地产贷款种类包括土地储备贷款和土地开发贷款。
• 2．房地产二级市场贷款 房地产二级市场是指土地使用权出让后的房地产开发经营
市场，这个市场中的贷款主要是房地产开发类贷款，该类贷 款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种。其中 房地产业流动资金贷款是向从事房地产开发的企业发放的用 于其生产经营周转的贷款。
一、房地产开发贷款的概念
1.房地产开发贷款的定义
房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的 用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。
2.房地产开发贷款的主体 (1)贷款人——商业银行 (2)借款人——房地产开发企业、土地储备机构、高 校或者承建学生公寓建设的企业。
相关概念——商业银行
商业银行是以存贷款为主要业务，并以获取 利润为目的的货币经营企业。
与专业银行(比如投资银行、政策性银行、住 房储蓄银行)相比，商业银行的业务更综合，功 能更全面，可以为客户提供几乎所有的金融服 务。而专业银行只集中经营指定范围内的业务 和提供专门服务。
13
二、房地产开发贷款的类别
• （一）房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发企业流动资金贷款是向从
事房地产开发的企业发放的用于其生产经 营周转活动的贷款。流动资金贷款一般分 为短期和中长期两类，其中又以短期流动 资金贷款最为多见。
• 土地储备贷款的主要用途包括支付征地补偿费、 安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平 整费等。土地储备贷款的借款人是政府土地储备 机构。
二、房地产信贷的分类
房地产信贷分类
按照贷款 的自主权
按照贷款 的风险控 制方式
按照贷款 相对应的 房地产市 场级别的 分类
自营性房地产贷 款 政策性房地产贷 款 抵押贷款
（二）按照贷款的风险控制方式分类
• 1．抵押贷款 • 抵押贷款是房地产贷款的主要形式，包括房屋开
发和土地开发抵押贷款、商业抵押贷款和个人住 房抵押贷款。
• 2．担保贷款 • 房地产担保贷款一般是基于政府信用而提供的房
地产贷款，即以国有独资或控股的城市建设投资 公司为主体，以政府信用作为担保的贷款。