新奇世界·御马坊
渔阳滑雪场
项目概况
御马坊1#、2#楼盘货统计
1#、2#楼先期推出全产权可售面积12.16万㎡，底价16495元/㎡，可实现货值约20.07亿元，2016年销售目 标128484万元。
建筑面积 （元/㎡）
全产权 分产权 总计
12.16 12.32 24.48
户数（套）
1730 1716 3446
一期全产权部分共计55种户型，25种套房，30种单间。主力户型为60平米的开间，套数占比56% 。
项目概况
整体市场情况分析
商住公寓市场供应与成交量最大的集中在通州、大兴、房山、顺义朝阳等热点板块，其中平谷区全年成交3.66 万㎡，御马坊项目2016年销售任务约8万㎡，是近两年平谷全年成交的两倍，销售压力较大；
酒店
WL-24地块
项目概况
项目一期规划
2#楼
1#楼
演绎剧场 星级酒店
项目概况
项目周边旅游资源
东侧的平谷区域内拥享多个“国家AAAA级”旅游区，渔阳滑雪场，京东大溶洞，金海湖度假区环伺，京东大溶 洞距今大约十五亿年，号称“天下第一古洞”罕见生态富地，升值潜力不可限量。
丫髻山
桃花海
京东大溶洞 金海湖
29.65 1231.92 33380.34 4554.56 4550.65 149.47 43896.59
比例(套数)
0.11% 3.86% 79.53% 8.25% 8.04% 0.21% 100.00%
以上全部产品已于2015年11月15日取得预售许可 证。
4号
5号楼 楼
3号 楼
6号楼
实景
项目概况
项目概况
竞品位置关系
❖ 项目周边马坊为本项目重点竞争区域， 其中主要竞品项目有新华联YOYO悦城 和福佳密码空间。
❖ 其中竞品项目（福佳密码空间、新华联 YOYO悦城）位于马坊镇的核心区域， 距离本案约3.7㎞，主要竞争产品为5070㎡LOFT商住公寓。
新奇世界·御马坊
3.7km
福佳密码空间 新华联YOYO悦城
主力户型
居室类型 赠送率
最小开间 最大进深 主力户型总价 精装标准 月均去化套数
55-65平米平层
一居 0% 3.45米 8.3米 100万元 2000 5套
2梯11户
40-88平米Loft 两居 70% 4.7米 8.1米
115万元 无
21套
3梯28户/3梯24 户
34-70㎡Loft
一居 60% 3.75米 9.1米 72万元
机场
34km
五环 43km
50km
国贸 中弘大厦
像素、非中心
新奇世界·御马坊
18km
新奇世界·由山由谷
京平高速 密三路出 口1.5km
项目概况
用地范围
项目整体占地390公顷，总建筑面积约238万平方米。
WL-24地块
WL-14地块
地块
WL-14 WL-24
占地面积 （㎡）
107697
29570
容积率
无 102套
开盘时间 交房时间
2016年3月26日 2017年12月31日
2016年1月13日
2016年12月31 日
2015年11月22 日
预计2017年6月 30日
层高
3.3m平层
4.5mLOFT
4.2mLOFT
主力客户
地缘性、平谷城区 地缘性、平谷城 地缘性、平谷城
/投资属性
区/投资属性
区/投资属性
竞品——福佳·密码空间详细情况
项目规划9栋商住公寓产品，共1284套，其中46-88㎡产品为主力户型。
套型 一室 两室 三室 合计
面积范围 46.99~47.25㎡ 71.09~87.95㎡ 152.02~153.05㎡ 46.99~153.05㎡
数量 96 432 2 530
ห้องสมุดไป่ตู้
供应面积(㎡) 4517.52 33186.24 305.07 38008.83
比例(套数) 18.11% 81.51% 0.38% 100.00%
2016年新奇世界·御马坊营销策划方案
汇报：御马坊项目营销部
Contents
1
项目概况
2
库存指标
3
推盘计划
4
推广策略
5
产品策略
6
价格策略
7
渠道策略
8
组织架构及佣金比例
目录
项目概况
区位描述
项目位于北京平谷区马坊镇，距北京城区50公里。项目地处北京三大经济圈交汇核心，将打造中国乐谷、物流基 地、通航产业基地，和现代交通科教园等10大产业园，带动人口、就业迅速增长，成为京东最具价值投资热地。
马坊镇核心区域
项目概况
竞品——新华联YOYO悦城详细情况
项目规划4栋商住公寓产品，共933套，约4.4万㎡，其中40-50㎡产品为主力户型，占总套数的 80%。
面积
20~30㎡ 30~40㎡ 40~50㎡ 50~60㎡ 60~70㎡ 70~80㎡
合计
数量
1 36 742 77 75 2 933
供应面积(㎡)
平谷区2015年全年成交均价12015元/㎡，本案16495元/㎡均价超市场平均水平的30%；
2015年各区域供需情况
80
80000
70
70000
60
60000
50
50000
40 34.27 32.15
40000
30
30000
19.21
20 10
14.86 12.97 8.29
6.29
4.57
12015 3.94 3.66 3.05
类别
御马坊 密码空间 YOYO悦城
报价
17300
15000
14000
签约均价
15683
14376
12772
马坊市场被新华联、首城平分秋色，已具备知名度， 梯户比 3-5梯25户、27户
在提升了市场热度的同时，也加剧了竞争压力； 产品主要为80-90㎡普宅，商住公寓50-70㎡LOFT，
本案为55-65㎡平层公寓，综合面宽及赠送面积等 因素，产品竞争力不足； 价格导向型市场，购房门槛直接影响成交速度，1.2 万均价可达到月均去化百套以上，1.4万均价月均成 交仅有21套。
3 3
规划建筑面积 （㎡）
323091
88710
项目概况
项目规划
项目整体占地390公顷，总建筑面积约238万平方米。项目规划度假酒店、会议中心、购物广场、生态办公群、 度假养老社区等业态，是一座集丰富游乐度假体验于一体的特色生态度假城。
WL-14地块
项目展示中 心及停车场
一期规划及演 艺剧场、星级
1.83
1.5
0.43 0.03 0.03 0.03
0
20000 10000
0
0
供应面积
成交面积(万㎡注) ：按成交量存排量序面积(万㎡)
成交均价(元/㎡)
2015年平谷区供应面积为5.64万㎡，成交面积3.66万㎡，截至15年末存量面积为9.2万㎡，2015年整体去化率为 25%
项目概况
竞品市场分析