市场定位核心策划目录一、市场定位前言 (4)定位策略 (5)定位推导思路.................................................................................５定位原则 (7)二、项目总体评价 (8)项目概况 (9)技术资料 (9)1 / 1地块资源.......................................................................................1０周边配套 (17)交通条件....................................................................................1９街区功能.................................................................................1９三、项目价值发觉（S W O T分析）......................................................２1 S优势分析 (22)W劣势分析.................................................................................2３Ｏ机会分析....................................................................................2４T威胁分析....................................................................................２5四、项目开发策略原则...............................................................２６复合原则 (27)适量原则 (29)1 / 1空缺差异原则 (30)创新需求原则 (33)经济＋漂亮..................................................................３4相对效益原则 (36)五、项目综合定位 (37)产品定位 (38)项目目标对象定位 (38)产品定位..................................................................5０价格定位........................................................................５4形象定位 (55)建筑风格定位 (60)1 / 1项目发模式定位 (61)开发竞争优势定位 (63)六、项目案名/主题口号(项目竞争力分析） (64)命名方式 (65)命名建议............................................................6５案名推举............................................................６ 6 主题口号...................................................6７卖点梳理 (68)七、价格策略………………………………………………７０定价原则……………………………………………7１1 / 1可类比楼盘销售单价...............................................................8３本项目市场销售单价建议.........................................................8８定价分析 (90)项目价格提升潜力分析 (91)价格表模拟 (50)1 / 11 / 1一、市场定位前言本报告立志在了解研究郑州市房地产市场现状,预测以后进展趋势，由市场反映的讯息定位本项目。
(一)定位策略本次市场调研深入了解了郑州市场环境，依照市场制定合适的,差异化优化产品,填补市场空白。
(二）定位推导思路1 / 1１、项目的目标市场定位了解潜在市场消费群的特征、年龄、分布，以之查找消费群体的构成和可能购买本项目的消费群体,并通过对那个群体的描述,为项目基础定位提供依据。
2、建筑产品定位通过对该项目所处环境的宏观、微观调研,了解和论证该项目区域的人文适应、生活方式以及项目地块的交通、配套等基础因素,并辅以对周边环境的地产项目实态、竞争势态及建筑文化的研究,为本项目产品的建筑定位提供依据。
3、项目营销推广的主题定位ﻫ调查该项目环境的适应文化、心理趋向以及开发商的商号（投资商、开发商的企业品牌）、品牌（小区或花园命名)、信息传播内容和手段等并研究其优劣势，为项目销售推广的包装、形象、诉求内容等以及项目的传播策略和定位提供依据。
1 / 14、项目的销售价格定位ﻫ通过对该项目所在社区的商品房进展趋势，市场现状的调查，周边项目的产品品质及价格，对消费心理，购买行为的阻碍程度,为本项目的价格定位以及营销组合提供依据。
5、项目的市场营销策略定位ﻫ通过对该项目所在社区的宏观市场调研,政策法规调研，购买行为、购买适应、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研,研究周边项目和本项目的优、劣势及周边项目的营销策略,为项目营销决策提供依据。
6、推广通路定位了解该社区消费群接触媒体的适应、文化层次,了解他们对媒体——广告的心理反映。
明确广告定位,查找最佳广告诉求和信息（软广告及硬广告）传播方式，进行有效的广告定位及媒体组合。
1 / 1（三）定位差不多原则：1、从消费者的心理谋求定位，而不是以开发或销售者的立场来确定；2、针对特定目标市场,而非整个市场；3、充分考虑市场风险和市场潜力，以及进展商资金压力；４、结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势;5、走自己的路,走不人尚未走或不能走的路，寻求差异化的产品,制造出郑州市的样板品牌。
二、项目总体评价(一）项目概况项目位于郑州市金水区,107国道以西与农业路以南的交汇处，属于郑州老的中心城区的边缘区域,与新规划的郑东新区仅一路（107国道)之隔。
项目总建筑面积10万平方米。
(具体位置见下1 / 1图)(二)技术资料项目总占地面积:34９２8．７平方米;总建筑面积:10万平方米;道路面积:２71１3.5平方米；容积率：约2.9；覆盖率：４0%;绿化率:4０%。
（三)地块资源1 / 1项目地东临１07国道,南面是果菜批发市场,西面是常砦村,北临农业路，项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片嘈杂之地,其它资源（列如树木、河道等）差不多缺乏。
其自然资源的具体表现为：1、周围环境景观A、项目地现状Ｂ、东面,107国道。
（见下图:）Ｃ、南面，常砦果菜批发市场。
（见下图:）D、西面，常砦村。
（见下图:)E、北面，农业路。
(见下图：)环境景观综述:地块缺少良好的自然景观,景观资源评判几乎为零。
1 / 1２、污染状况A、工业污染:该地块处于郑州东区,距离市中心区近,周边无厂矿企业所形成的工业性污染。
Ｂ、空气污染：项目紧临10７国道与果菜批发市场,天气晴朗时的公路扬尘与果菜批发市场的废弃物，污染项目地空气质量。
Ｃ、噪音污染：地块的东面的10７国道，以后规划中的立交桥也在本项目前面，二面环路,常砦果菜市场距离本项目专门近，因交通与市场而产生的噪音阻碍较为严峻。
3、社会治安状况本项目位于郑州市的都市边缘,靠近107国道（以后的东环路）来往过境的车辆繁多，以及项目地南边的果菜市场，项目地西面是常砦村的专门位置，形成专门的综合环境,从而导致项目的周1 / 1边比较复杂的社会治安环境。
4、卫生状况项目地周边的总体卫生状况较差,缘故有以下四点：A、项目地周边的汽车修理业比较繁荣,同时严峻污染周边环境。
B、项目地西部的常砦村住宅档次较低。
ﻫC、周边的道路车流量繁多,容易扬起尘土。
D、位于项目地南部的果菜批发市场，卫生状况极差。
因此,项目地块来讲,卫生状况将是一个较为严峻的问题。
5、水资源状况郑州位于黄河的中下游,水量季节分配不均，年际变化较大。
一年之内，往往夏秋暴雨成灾,水量过多，而冬春则往往长期干旱,全省多年平均降水量为７８5毫米,相当于129６亿立方米的水量。
1 / 1约有７6％的水量被植物、土壤汲取和水面蒸发，只有2４%的水量形成了地表河川径流,常常造成年际间旱涝不均的现象，这讲明河南水资源利用的可靠性不大。
(四）周边配套1、项目所在区域居民家庭数量及人口总数据不完全统计,截止至2001年年末，金水区居民家庭总户数为２88037户,人口总数为91425９人,是市辖区中人口最多的一个区域。
2、居民适应的日常购物场所项目区域为目前郑州市都市边缘,郑东新区还在规划中,而且中间还隔有一条10７国道(以后的东环路),因此周边缺少上档次，有特色的商业设施,这和区位楼价在全市范围内偏高的市场不符,1 / 1据了解，区域内有“思达超市”但规模较小，农业路“丹尼斯”百货与金城国际广场有“金搏大”百货商场。
提供居家生活配套,距离本项目最近的步行十五分钟。
３、周边居民文体设施缺乏大型的公众活动的文体场所,除购物外，市民户外活动的机会比较少。
４、医疗卫生纬五路省人民医院、省胸科医院、省肿瘤医院,东明路省老干疗养院。
差不多上省内有名的医院,离本项目较近,驱车在5－10分钟，为业主提供了健全的健康保障。
5、金融服务周边的银行较多，如光大、中行、农行等大中型银行,距离本项目五分钟路程，相对比较方便。
6、学校1 / 1教育概念对住宅地产的拉动是明显的，规划拆迁扩建的常砦小学相临,为本项目的小学教育提供了方便。
（五)交通条件位于项目地块东面107国道（以后的东环路）南通京珠高速，北通连霍高速，北面农业路直通市区；其交通较为畅通，然而，从现状来看，项目地周边的公交线路较少，路过项目的公交车只有312路,交通虽通畅但不便利。
(六)街区功能1、目前形象项目位于107国道边，周边汽车修配、果菜批发市场和常砦村的流淌人口，在市民心目中的印象1 / 1差,且环境浑浊，车辆拥挤、人口素养低下。
2、以后进展由于项目地块位于郑州城区的东部,紧靠以后的东环路，与规划中的郑东新城仅一路之隔。
在今后的进展中,东环路（现在的107国道）将成为郑州市的要紧交通动脉，同时项目所在的区域将成为郑州的老城区与CBＤR过渡地段，同时对郑东新城的进展起到至关重要的作用，政府可能会大力整顿该片区的市场与市容,但可能还要通过一段时刻才能完成。